‘กับดักหนี้’ ทุบอสังหาฯ ฝืดหนัก สต๊อกล้น 1.3 ล้านล้าน - เบรกโครงการ

ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญวิบากกรรมจากภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อถดถอย ยิ่งในภาวะหนี้ครัวเรือนสูง เป็น “กับดักหนี้” ที่ทำให้การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยถูกปฏิเสธในอัตราสูง ท่ามกลางปัจจัยเสี่ยงรอบด้านทั้งใน และต่างประเทศ ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ และสงครามการค้า ที่มีแนวโน้มทวีความรุนแรง และขยายวงกว้างกระทบ “ซัพพลายเชน”  และความเชื่อมั่นในการบริโภค ผู้คนระมัดระวังการใช้จ่ายจากสถานการณ์ความไม่แน่นอนต่างๆ ขณะที่ สต๊อกที่อยู่อาศัยทั้งบ้าน และคอนโดมิเนียมเหลือขายจากปี 2567 มีมูลค่ากว่า 1.3 ล้านล้านบาท เป็นซัพพลายที่คาดการณ์ว่าต้องใช้เวลาระบาย 4-5 ปีทีเดียว  ทำให้บรรดาดีเวลลอปเปอร์ทั้งรายใหญ่ กลาง และเล็ก ตัดสินใจเบรกการลงทุนโครงการใหม่ หรือเปิดตัวลดลง มุ่งเน้นระบาย “สต๊อกเก่า” เพื่อรักษาสภาพคล่อง

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า การขับเคลื่อนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ท่ามกลางปัจจัยลบเวลานี้อยากให้ภาครัฐ สถาบันการเงิน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง พิจารณาแนวทางปลดล็อกความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งจะมีผลอย่างมากต่อตลาดอสังหาฯ ให้เดินหน้าต่อไปได้ในภาวะที่กำลังซื้ออ่อนแอ คนขาดความเชื่อมั่น
 

"ขณะนี้ถือเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นอสังหาฯ เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ปลดล็อกมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ซึ่งจะเริ่มวันที่ 1 พ.ค. นี้ นับเป็นสัญญาณที่ดี ยิ่งหากรัฐบาลมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนองภายในเดือนเม.ย. ควบคู่กัน"

ปลดล็อก LTV ไม่พอต้องต่อมาตรการโอนจดจำนอง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แม้ว่าแบงก์ชาติจะปลดล็อกมาตรการ LTV แล้วแต่ยัง “จำเป็น” ต้องมีการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง จาก 3% เหลือ 0.01% เพื่อกระตุ้นให้คนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น และสามารถโอนได้มากขึ้น คาดว่า มาตรการดังกล่าวจะทำให้ตัวเลขประมาณการตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ยอดขายเติบโต 5-10% จากที่คาดการณ์โตเพียง 1%  จากปี 2567 ยอดขายรวมติดลบ 31%

การผ่อนปรน LTV ครั้งนี้ ส่งผลดีกับทั้งคนต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และผู้ประกอบการ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่รอโอน และโครงการสร้างเสร็จปีนี้ มีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 1.2 แสนล้านบาท จะทำให้การขอสินเชื่อและรับโอนได้มากขึ้น ผู้ประกอบการมีเงินไปชำระหนี้หุ้นกู้ และหนี้แบงก์ได้มากขึ้น ไม่เป็นหนี้เสีย และไม่สร้างผลกระทบต่อตลาดเงิน และตลาดทุนที่หลายคนกังวลว่าจะเกิดโดมิโนเอฟเฟกต์”
 

เร่งระบายหน่วยเหลือขาย 1.3 ล้านล้าน

 นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC กล่าวว่า ภาพรวมจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปี 2567 พบว่า กลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มีการโอนเพิ่มขึ้น 9.1% จำนวน 111,257 หน่วย เทียบปี 2566 ที่มีการโอน 101,981 หน่วย ระดับราคา 7 ล้านบาทขึ้นไป ยอดโดนติดลบ 15.2% จำนวน 5,182 หน่วย เทียบ 6,109 หน่วยในปี 2566 ขณะที่มูลค่าการโอนทั่วประเทศของกลุ่มราคาไม่เกิน 7.5 ล้านบาท ปี 2566 รวม 209,630 ล้านบาท เพิ่มเป็น 219,951 ล้านบาท เติบโต 4.9% กลุ่มราคาเกิน 7.5 ล้านบาทขึ้นไป ติดลบ 18.7% มูลค่า 77,108 ล้านบาท เทียบมูลค่าโอน 94,898 ล้านบาทในปี 2566

“แนวโน้มปี 2568 หากกำลังซื้อปรับตัวดีขึ้น การโอนมีแนวโน้มเพิ่มได้ที่ 1.6% แต่หากรัฐบาลต่ออายุมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง และผ่อนปรนมาตรการ LTV จะเป็นปัจจัยบวกที่ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศกลับมาราว 10%”

จากข้อมูลที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายใน กรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2567 มีหน่วยเหลือขาย (Remaining supply) รวม 215,727 หน่วย จาก 209,880 หน่วย ในปี 2566 มูลค่าเหลือขาย 1,349,858 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก 1,179,914 ล้านบาท ในปี 2566 หลังจากปี 2565 มาตรการ LTV ปลดล็อกทุกระดับราคาช่วยทำให้ตลาดฟื้นกลับหลังโควิด-19 สังเกตได้จากยอดโอน และมูลค่าเพิ่มขึ้น จากนั้นปี 2566-2567 ที่กลับมาใช้มาตรการ LTV  แม้จะมาตรการโอน และจดจำนองเข้ามาช่วยดูดซับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 5-7 ล้านบาท แต่ยอดการโอนยังคงลดลงเนื่องจากอัตราปฏิเสธสินเชื่อสูง

 

ติดกับดักหนี้ขอสินเชื่อยาก

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า ปี 2568 ยังคงเป็นอีกปีที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ เหนื่อย  ภาพรวมผู้ประกอบการอสังหาฯ หลายรายเลือก “ชะลอ” เปิดขายโครงการใหม่ ด้วยภาวะเศรษฐกิจไทย และทั่วโลกไม่ดีขึ้น ขณะเดียวกันปัญหาในการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ยากมาก 

“ช่วงที่ผ่านมาคนไทยส่วนหนึ่งยังติดกับดักหนี้ กลุ่มคนเพิ่งเริ่มทำงานหันเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อ ขณะที่กลุ่มคนระดับบนซึ่งมีอยู่ไม่มากนักเพราะมีการซื้อที่อยู่อาศัยกันไปก่อนหน้านี้แล้ว”

ผู้ประกอบการจึงชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท แต่ให้ความสำคัญกับโครงการคอนโดมิเนียมหรู ราคาแพงมากขึ้น ส่งผลให้มูลค่ารวมของปี 2568 เพิ่มมากขึ้น และเป็นช่วงเวลาการสร้างรายได้จากสต๊อกที่สร้างเสร็จแล้วและส่วนที่กำลังจะเสร็จในปีนี้

ชะลอเปิดโครงการ แนวราบวูบ 28%

อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทยขับเคลื่อนด้วยผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกำลังสำคัญ ซึ่งในแต่ละปีที่ผ่านมามีการเปิดขายโครงการใหม่ที่ไม่แตกต่างกันมากทั้งจำนวนโครงการ และมูลค่ารวม โดยเฉพาะหลังวิกฤติโควิด-19 โครงการบ้านแนวราบขยายตัวเพิ่มมากขึ้นทั้งจำนวน และมูลค่า

จากความต้องการพื้นที่ และความเป็นส่วนตัวมากขึ้น จะเห็นว่ามีโครงการบ้านราคาแพงเปิดขายใหม่มากขึ้นแบบชัดเจน  มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ในปี 2565 จึงเพิ่มขึ้นกว่าเท่าตัว และเพิ่มมากขึ้นไปอีกในช่วงปี 2566-2567 อย่างไรก็ตาม โครงการบ้านแนวราบที่เปิดขายใหม่ปี 2568 มีความเป็นไปได้ที่อาจจะ “ลดลง” เมื่อเทียบกับปี 2567  

"คาดว่ามูลค่ารวมของโครงการบ้านแนวราบเปิดขายใหม่ลดลง 28% จากกำลังซื้อที่เริ่มลดลง  ซึ่งเป็นการลดลงในทุกระดับราคา ก่อนหน้านี้อาจจะขายในระดับราคาสูงได้บ้าง แต่ปี 2567 เห็นสัญญาณว่ากำลังซื้อกลุ่มบนเริ่มมีปัญหาแล้ว"

ทั้งเรื่องของรายได้ที่อาจจะลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ความไม่แน่นอนระหว่างประเทศอาจมีผลต่อธุรกิจ จึงเห็นสัญญาณการซื้อบ้านราคาแพงลดลง  ประกอบกับการขอสินเชื่อธนาคารทำได้ยากมากขึ้น ซึ่งมีผลโดยตรงต่อกลุ่มผู้ซื้อบ้านในระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แต่เห็นได้ชัดสุดในช่วงระดับราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท

ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงเลือกที่จะ "ชะลอ" การเปิดขายโครงการบ้านแนวราบออกไปก่อน เพื่อให้ภาวะเศรษฐกิจดีขึ้น แต่แม้ว่าจะมีการเปิดขายใหม่ลดลงแต่มูลค่ารวมก็ยังมากกว่ามูลค่ารวมก่อนปี 2563 

 ลุย “คอนโดหรู” จับดีมานด์ต่างชาติ

สำหรับ การเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในปี 2568  คาดว่ามูลค่ารวมเพิ่มขึ้นกว่า 18% เทียบกับปี 2567  โดยส่วนใหญ่เป็นการเปิดขายโครงการหรู ซึ่งมีแนวโน้มเปิดตัวต่อเนื่องในปีนี้ โดยภาพรวมโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ปี 2568 อาจมีจำนวนยูนิตลดลง แต่บางโครงการมีราคาขายสูงมาก มูลค่ารวมจึงเพิ่มมากขึ้น แต่ก็ยังอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปี 2565-2566

“ผู้ประกอบการหลายรายให้ความสำคัญกับกำลังซื้อต่างชาติมากขึ้นกว่าที่ผ่านมา เพราะพวกเขารู้ว่ากลุ่มผู้ซื้อคนไทยมีปัญหา และกำลังซื้อหดตัวลง กำลังซื้อต่างชาติจึงเป็นทางรอด จะเห็นว่าบางรายมีแผนโรดโชว์ในต่างประเทศ หรือเปิดขายบางชั้นในโครงการให้ผู้ซื้อต่างชาติก่อน”

 ไม่ฝืนตลาดเปิดตัวโครงการ “ลดลง”

นายทองมา วิจิตรพงศ์พันธ์ รักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด(มหาชน) ฉายภาพว่า ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ยังคงหดตัว และคาดว่าจะหดตัวต่อเนื่องไปอีกระยะหนึ่ง ซึ่ง พฤกษา โฮลดิ้ง มุ่งดำเนินธุรกิจตามภาวะตลาด

“เราไม่ได้เลิกทำอสังหาฯ แต่ก็ต้องยอมรับว่าขนาดตลาดเล็กลงเมื่อเทียบกับ 8 ปีที่แล้ว ย้อนกลับไปเมื่อ 5-6 ปีก่อน ตลาดอาจมีมูลค่า 500,000  ล้านบาทต่อปี ปัจจุบันอาจจะเหลือ 350,000 ล้านบาท ในอนาคตอีก 5-6 ปีข้างหน้ามูลค่าตลาดอาจเหลือแค่ 250,000 ล้านบาทก็ได้ ทำให้ปีนี้เราเปิดโครงการลดลง”

 "กำลังซื้อหด" โจทย์ยากทุบอสังหาฯ

นายสมบูรณ์ วศินชัชวาล ประธานเจ้าหน้าที่บริหารด้านการเงิน และรักษาการประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ FPT กล่าวว่า โจทย์ยากในปีนี้ คือ กำลังซื้อที่หดตัวลงจะทำอย่างไรให้ฟื้นกลับขึ้นมาได้ถือเป็นโจทย์ใหญ่ของประเทศ

ขณะที่ นางสาวดารณี ฉัตรพิริยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN กล่าวว่า ในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญปัญหาหนี้ครัวเรือนสูงเกิน 90% ของจีดีพี และการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาฯ จำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ให้ทันกับสถานการณ์ ขณะที่พฤติกรรมของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่หันมาเช่าบ้านมากกว่าการซื้อ เพราะรายได้ไม่เพียงพอ หรือเพราะไม่ต้องการภาระหนี้ระยะยาว

“ปีนี้ แอล.พี.เอ็น เปิดตัว 4 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 6,000 ล้านบาท ไม่ได้สูงมาก เพราะต้องระบายสต๊อกที่มีอยู่ก่อน เพื่อได้กระแสเงินสดเข้ามาเสริมภาพคล่อง”

แรงกดดันหนี้ “ปฏิเสธสินเชื่อ” พุ่ง

ก่อนหน้านี้ นายนพร สุนทรจิตต์เจริญ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด(มหาชน) ประเมินว่า ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้อยู่ในภาวะ “ทรงตัว” แม้จะมีปัจจัยบวกจากการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยว ดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง และคาดการณ์เศรษฐกิจเติบโต 2.9% แต่เครื่องยนต์เศรษฐกิจใหญ่อย่างการส่งออก “ชะลอตัว” ทำให้เศรษฐกิจเติบโตไม่สูงมากนัก ทั้งยังเป็นโครงสร้างเศรษฐกิจแบบเดิม ขณะที่ความต้องการซื้อในตลาดอสังหาฯ ได้รับแรงกดดันจากสินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) และภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ยอดปฏิเสธสินเชื่อ หรือ รีเจกต์เรตสูง

"ตัวเลขรีเจกต์เรตเพิ่มขึ้นจาก 10% เป็น 20% ของบริษัทในทุกกลุ่มระดับราคา สะท้อนว่าตลาดยังมีความเสี่ยง จำเป็นต้องปรับแผนให้เหมาะสมกับสถานการณ์ โดยปีนี้มีการเปิด 4 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 11,180 ล้านบาท เป็นการเปิดตัวลดลง 64% จากปีที่ผ่านมา ที่มีการเปิดตัว 12 โครงการใหม่ มูลค่า 30,850 ล้านบาท ซึ่ง 3-4 ปีที่ผ่านมา เราทยอยลดการพัฒนาโครงการลงมาเรื่อยๆ จากอดีตเคยเปิด 15-16 โครงการต่อปี เหลือ 11-12 โครงการ ล่าสุดลงมาที่ 4 โครงการ เป็นครั้งแรกในรอบ 20 ปี เป็นการบาลานซ์พอร์ตให้เหมาะสมกับตลาด”

 

 

พิสูจน์อักษร....สุรีย์ ศิลาวงษ์