วิบากกรรมคอนโด 4.5 แสนล้าน'ชะงัก‘คนวิตกชะลอซื้อ1-2เดือน

วิบากกรรมคอนโด 4.5 แสนล้าน'ชะงัก‘คนวิตกชะลอซื้อ1-2เดือน

วิบากกรรมคอนโด 4.5 แสนล้านแผ่นดินไหวทุบตลาด‘ชะงัก’คาดคน‘ชะลอซื้อ1-2เดือน’แนะรัฐบาลช่วยเร่งแก้วิกฤติเชื่อมั่น

KEY

POINTS

  • อาฟเตอร์ช็อกอสังหาฯ ทุบตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ 4.5 แสนล้านชะงัก เลี่ยงโครงการ "ไฮไรส์"
  • คอลลิเออร์ส ประเมินยอดขายสะดุด 1-2 เดือน  “โลว์ไรส์-แนวราบ” รับอานิสงส์  
  • แนะ “รัฐ-ผู้ประกอ

เหตุการณ์แผ่นดินไหวขนาด 8.2 ริกเตอร์ ในประเทศเมียนมา เมื่อวันที่ 28 มี.ค. ส่งแรงสั่นสะเทือนกระทบกรุงเทพฯ มหานครที่เต็มไปด้วย “อาคารสูงระฟ้า” สั่นไหว แม้ผลกระทบจากแผ่นดินไหวครั้งนี้จะไม่ได้ทำให้ตึกสูงเหล่านี้ถล่มพังพาบลงมาเหมือนฉากในภาพยนตร์ ยกเว้นอาคารที่ทำการสำนักงานการตรวจเงินแผ่นดิน (สตง.) แห่งใหม่ ที่กำลังก่อสร้างด้วยงบประมาณ 2,136 ล้านบาท บนถนนกำแพงเพชร 2 ใกล้ตลาดนัดสวนจตุจักร  แต่ในเชิงจิตวิทยาก็สร้างความวิตกกังวลให้ผู้คนต่อการใช้ชีวิตในอาคารสูงอยู่มากทีเดียว

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและการสื่อสารจากบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้ถือว่ารุนแรงที่สุดที่เคยเกิดขึ้นในประเทศไทย เป็น “ปัจจัยลบ” สำคัญ  ที่มีผลกระทบต่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2568 ซึ่งมีอุปทานรอการขายสูงถึง 458,390 ล้านบาท 


 

ขณะนี้ความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มสั่นคลอน คาดว่าช่วงครึ่งปีแรกการขายคอนโดจะช้ากว่าที่คาดการณ์ เพราะความวิตกกังวลในหมู่ผู้บริโภคเกี่ยวกับความมั่นคงของโครงสร้างอาคาร โดยเฉพาะอาคารสูงที่มีโครงสร้างซับซ้อน การรับมือกับแรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวอาจทำให้เกิดความเสียหายทั้งในส่วนโครงสร้าง และระบบต่างๆ ภายในอาคาร ลูกค้าต้องการความมั่นใจในคุณภาพการก่อสร้าง และมาตรการที่สามารถป้องกันความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติอย่างแผ่นดินไหวได้จริง

“หากเหตุการณ์แผ่นดินไหวส่งผลกระทบยืดเยื้อ อาจทำให้การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ไม่เป็นไปตามคาดการณ์ เป็นอุปสรรคสำคัญต่อการเติบโตของตลาดคอนโดในระยะยาว”

เบื้องต้น จากสถานการณ์ขณะนี้คาดทำให้ลูกค้าบางกลุ่มที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโดอาจชะลอการตัดสินใจออกไป เพื่อเฝ้าดูสถานการณ์แผ่นดินไหวที่อาจเกิดขึ้นอีก และคำนึงถึงการออกแบบ การก่อสร้างที่สามารถรองรับแรงสั่นสะเทือนได้ นับเป็นความท้าทายที่สำคัญสำหรับผู้พัฒนาโครงการที่จะต้องหาวิธีการสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้าเพื่อกระตุ้นการตัดสินใจซื้อในช่วงนี้
 

แนะเร่งฟื้นเชื่อมั่นผู้บริโภค-นักลงทุน

ดังนั้น รัฐบาลและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จะต้องมีบทบาทสำคัญในการเสริมสร้างความมั่นใจให้ผู้บริโภคและนักลงทุน ด้วยการออกมาตรการสนับสนุนการตรวจสอบและปรับปรุงโครงสร้างอาคาร การกำหนดมาตรฐานการออกแบบและการก่อสร้างที่ทนทานต่อแผ่นดินไหวได้อย่างมีประสิทธิภาพ เพื่อให้ประชาชนสามารถอาศัยอยู่ในอาคารสูงได้อย่างปลอดภัย

พร้อมสนับสนุนผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ต้องการปรับปรุงหรือเสริมความปลอดภัยในโครงการด้วยโครงการสินเชื่อพิเศษ หรือให้เงินสนับสนุนการปรับปรุงโครงสร้างอาคาร ที่จะช่วยกระตุ้นการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ที่มีมาตรฐานความปลอดภัยสูง

จากก่อนหน้านี้ ได้มีการผ่อนปรนมาตรการควบคุมสินเชื่อแอลทีวี (LTV : Loan-to-Value) โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีผลตั้งแต่วันที่ 1 พ.ค.2568 เป็นระยะเวลา 1 ปี 2 เดือน ถือเป็นสัญญาณบวกกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนอสังหาฯ ดีขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโด 

“หลังประกาศผ่อนปรนแอลทีวี ภาพรวมอุปทานการเปิดขายใหม่ตลาดคอนโด ในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาสแรกนี้ ปรับตัวดีขึ้นชัดเจน มีอุปทานเปิดขายใหม่ 5,509 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า 67.54% คิดเป็นมูลค่าลงทุนรวม 23,850 ล้านบาท”

ทุบความเชื่อมั่นฉุดยอดขายสะดุด

แหล่งข่าวในวงการอสังหาฯ ระบุว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวเป็นการซ้ำเติมตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดในกรุงเทพฯ ในเชิงจิตวิทยามีผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคอย่างแน่นอนช่วง 1-2 เดือนจากนี้ เพราะมีความกังวลสูง โดยเฉพาะย่านกลางเมือง แม้จะมีเพียงอาคารสำนักงาน สตง. ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างถล่มลงมาเพียงอาคารเดียว 

ในเชิงจิตวิทยาต้องยอมรับว่า มีผลต่อการตัดสินใจซื้อคอนโดสะดุดลงทันที เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกคนจะต้องออกมาสร้างความมั่นใจกลุ่มผู้บริโภคถึงการก่อสร้างอาคารที่ได้มาตรฐาน รองรับแผ่นดินไหวได้ระดับสูง 8.2 ริกเตอร์ รวมถึงความรับผิดชอบที่มีต่อลูกบ้านในช่วงเวลานี้

“ปีนี้ถือเป็นปีชงของตลาดคอนโดอย่างแท้จริงที่เผชิญวิบากกรรมไม่จบสิ้น แม้จะมีการปลดล็อกแอลทีวี แต่ก็ต้องมาเผชิญวิกฤติความเชื่อมั่นทำให้ยอดขายชะงักไปอย่างน้อย 1-2 ดือนส่งผลให้เสียโอกาสในการทำตลาด”

 อานิสงส์แนวราบ-คอมมูนิตี้มอลล์

นายสุพจน์ สิริกุลภัสสร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เจเอเอส แอสเซ็ท จำกัด (มหาชน) ประเมินว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้มีผลเชิงจิตวิทยาในแง่การตัดสินใจซื้อ หรือ ความหวาดกลัวตึกสูง คาดไม่เกิน 6 เดือน ด้วยพื้นฐานคนไทยลืมง่าย 

“ผู้ประกอบการที่เกี่ยวข้องในทุกภาคส่วนต้องช่วยกันออกมาสร้างความเชื่อมั่น ถึงมาตรฐานความปลอดภัยอย่างต่อเนื่อง เพื่อทำให้ทุกอย่างฟื้นกลับมาเป็นปกติเร็วขึ้น แต่ในระยะสั้นตลาดสะดุด คนหันไปซื้อบ้านแนวราบแทน รวมทั้งการจับจ่ายใช้สอยเน้นเข้าคอมมูนิตี้ มอลล์มากขึ้น”

 บทพิสูจน์มาตรฐานอาคารสูง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่า แรงสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวส่งผลให้อาคารสูงในกรุงเทพฯ ได้รับผลกระทบส่วนใหญ่เกิดผนังโครงการร้าว 

อย่างไรก็ดี อาคารใหม่ที่ก่อสร้างหลังปี 2550 มีการออกแบบให้รับแรงสั่นสะเทือนได้ขนาด 7.5 ริกเตอร์ ซึ่งเหตุการณ์ครั้งนี้ ถือเป็นบททดสอบที่ดีว่าอาคารสูงในกรุงเทพฯ รวมถึง “คอนโด” ผ่านมาตรฐานอาคารสูง ซึ่งจะเห็นว่าไม่มีคอนโดหรือตึกขนาดใหญ่ถล่ม มีเพียงรอยร้าวผนัง ซึ่งเจ้าของโครงการก็ต้องเข้าไปซ่อมแซม ดูแล และเฝ้าระวัง 

"ไม่คิดว่าจะส่งผลต่อตลาดคอนโด ด้วยมาตรฐานการก่อสร้างอาคารสูงในประเทศไทยหลังปี 2550 เป็นไปตามมาตรฐานรองรับแผ่นดินไหว ทำให้อาคารสูงทั้งคอนโดและอาคารสำนักงานมีความเสียหายในวงจำกัด เช่น กระเบื้อง/หินอ่อน ฝ้าหลุดร่อน ผนังแตกร้าว หรือความเสียหายกับโครงสร้างอาคารบางส่วน ไม่ถึงขั้นร้ายแรงวิบัติพังทลาย"

อย่างไรก็ดี หลังจากนี้ แต่ละอาคารต้องเข้าตรวจสอบความเสียหายอย่างละเอียด เพื่อซ่อมแซมส่วนที่ชำรุดและเสียหาย ให้เกิดความปลอดภัยรวมถึงสร้างความมั่นใจของผู้ใช้อาคารต่อไป

แผ่นดินไหวปัจจัยใหม่“ซื้อคอนโด”ต้องคำนึง

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัย และที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย กล่าวว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวครั้งนี้น่าจะเป็นอีกปัจจัยลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในประเทศไทย โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ซึ่งตั้งอยู่บนดินอ่อน เมื่อเกิดการสั่นไหวอันเนื่องมาจากแผ่นดินไหวจากการเคลื่อนตัวของรอยเลื่อนต่างๆ จะมีผลของแรงเคลื่อนทางแนวนอนที่ค่อนข้างมาก ซึ่งอาคารสูงจะรับรู้แรงสั่นสะเทือนได้มากกว่า

อย่างไรก็ตาม อาคารสูงในไทยแม้จะมีการก่อสร้างมานาน แต่ได้ออกแบบโครงสร้างอาคารเพื่อรองรับการสั่นสะเทือนจากแผ่นดินไหวอยู่แล้ว โดยประเทศไทยเริ่มมีกฎหมายเกี่ยวกับงานก่อสร้างเพื่อรองรับแรงแผ่นดินไหวอยู่ในพระราชบัญญัติควบคุมอาคารปี พ.ศ.2522 และกฎกระทรวง ฉบับที่ 49 ปี พ.ศ.2540 มีผลบังคับใช้เมื่อ 11 พ.ย.2540

ในอดีตอาจมีการควบคุมที่ชัดเจนในพื้นที่ทางภาคเหนือ จากนั้นเมื่อมีการตื่นตัวและเริ่มเฝ้าระวังพื้นที่ภาคอื่นๆ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล ที่มีความเสี่ยงไม่น้อยกว่าพื้นที่จังหวัดตามแนวรอยเลื่อนแถวภาคเหนือ จึงมีการการแก้ไขกฎกระทรวง ฉบับที่ 49 และให้ใช้ฉบับแก้ไขซึ่งมีผลตั้งแต่ 30 พ.ย.2550 อ้างอิงแทน ซึ่งมีเนื้อหาที่ครอบคลุมกรุงเทพฯ และปริมณฑลด้วย

“ตั้งแต่นั้น อาคารสูง อาคารสาธารณะ และอาคารขนาดใหญ่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล จึงมีการออกแบบที่คำนึงถึงแรงการเคลื่อนไหวตามแนวนอนเนื่องจากแผ่นดินไหวด้วย”

จากนั้นปี 2564 กระทรวงมหาดไทยออก “กฎกระทรวงกำหนดการรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว พ.ศ. 2564”  ซึ่งเพิ่มจังหวัดที่ต้องออกแบบอาคารเพื่อรองรับแผ่นดินไหวมากขึ้น กรุงเทพฯ และปริมณฑลอยู่ในพื้นที่บริเวณที่ 2 หรือบริเวณที่อาจได้รับผลกระทบในระดับปานกลางจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว

“ที่ผ่านมา อาคารสูงในหลายจังหวัดของไทยมีการออกแบบเพื่อรองรับแผ่นดินไหวมาตลอด และปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงมาโดยตลอด เพียงแต่กรุงเทพฯ ยังไม่เคยเจอเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่หนักหรือรุนแรงเท่า 28 มี.ค. ที่ผ่านมา สั่นระดับ 8.2 ริกเตอร์จากรอยเลื่อนนอกประเทศไทย”

กระทบคอนโดสูง-พิจารณาประกันภัยพิบัติ

นายสุรเชษฐ กล่าวต่อว่า เหตุการณ์แผ่นดินไหวมีผลต่อการตัดสินใจพักอาศัยในอาคารสูงแน่นอน ก่อนหน้านี้ผู้ซื้ออาจกังวลเรื่องการขออนุญาตก่อสร้าง และรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA (Environmental Impact Assessment Report) แต่เหตุการณ์นี้ มีภาพของสระว่ายน้ำที่น้ำล้นออกจากอาคาร การสั่นไหวที่รุนแรง และเกิดความเสียหายในส่วนอื่นๆ 

นอกจากนี้ การตัดสินใจซื้อคอนโดหลังจากนี้ ประเด็น “แผ่นดินไหว” จะเป็นหนึ่งปัจจัยที่กลายเป็นตัวแปรสำคัญ ผู้ประกอบการอาจต้องสื่อสารเรื่องการรับรองแผ่นดินไหว ทั้งในส่วนโครงสร้างหรือการประกันอาคารรับเหตุการณ์แผ่นดินไหวด้วย เพราะถ้าเกิดแผ่นดินไหวขึ้นหลังจากที่โอนกรรมสิทธิ์แล้วอาคารเกิดความเสียหายหลังจากที่หมดประกันไปแล้ว เจ้าของร่วมของโครงการอาจไม่สามารถรับผิดชอบการซ่อมแซมไหวได้ 

"ประกันภัยพิบัติที่ครอบคลุมแผ่นดินไหวอาจเป็นเรื่องที่ต้องนำมาพิจารณา ทุกพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีความเสี่ยง  อาคารยิ่งเก่ายิ่งมีความเสี่ยงมากกว่าอาคารใหม่ เพราะข้อกำหนดบาเรื่องไม่ทันสมัยหรือรองรับเหตุการณ์ปัจจุบันได้มากพอ”