'คอนโด บริบทใหม่' ในมุมมองของ 'อภิชาติ เกษมกุลศิริ 'LPN

หลังแผ่นดินไหวหลายคนคงตั้งคำถามว่า "ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังเติบโตได้หรือไม่?" โดยเฉพาะอย่างยิ่งในมุมมองของผู้บริหารในวงการอสังหาริมทรัพย์ ล่าสุด อภิชาติ เกษมกุลศิริ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)ได้โพสต์ คำตอบที่ชัดเจนคือ "ยังคงเติบโตต่อไป แต่จะเป็นการเติบโตในบริบทใหม่"

มีคนถามผมในฐานะที่เป็นผู้บริหาร “อสังหาฯ” ว่า “หลังแผ่นดินไหวรอบนี้ คนจะยังซื้อคอนโดฯ ไหม” 
ผมตอบเลยแบบไม่ต้องคิดเยอะว่า “ซื้อแน่นอน แต่เป็นการซื้อในบริบทใหม่” 

บริบทใหม่ยังไง? 

เมื่อก่อนเวลาซื้อคอนโดฯ นอกจาก “ทำเล (Place) และ ราคา (Price)” แล้ว ผู้ซื้อจะสนใจเรื่องของความสวยงาม หรือรูปแบบ เช่น แบบ Loft แบบ Modern และ ฯลฯ 

ผู้ขายก็จะสื่อสารถึงสินค้า (Products) แบบ มีความหรูหราหมาเห่า ใช้แบรนด์เฟอร์นิเจอร์แบรนด์นี้ ออกแบบแบบหรูหรา ฯลฯ นอกเหนือจากแคมเปญการตลาด (Promotion) ประเภทลดแลกแจกแถม แต่หลัง “แผ่นดินไหว” รอบนี้ ผมมองว่า การขายและการซื้อ คอนโดมิเนียม จะเข้าสู่บริบทใหม่ ทั้งในแง่ของผู้ประกอบการ และ ผู้ซื้อ 

มาว่ากันเรื่องของ ผู้ประกอบการ กันก่อน 

“แผ่นดินไหว” รอบนี้ ผมว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีการตอบสนองต่อสถานการณ์ที่เกิดขึ้นกันรวดเร็วมาก หลัง “แผ่นดินไหว” ผู้ประกอบการทุกค่าย ออกมาแสดงความรับผิดชอบ กับโครงการที่ตัวเองพัฒนาถึงจะส่งมอบไปแล้ว ก็เข้าไปตรวจสอบ สร้างความมั่นใจให้กับผู้อยู่อาศัย รวมถึงดำเนินการติดต่อประกัน และ ซ่อมแซม เพื่อให้ลูกบ้านมั่นใจว่า การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม จะได้รับการดูแล เป็นหนึ่งใน กระบวนการ(Process) ดูแลหลังการขาย 

ที่ผมว่าสร้างความมั่นใจให้กับลูกบ้านและผู้ซื้อคอนโดมิเนียมได้ในระดับหนึ่ง 
ผมไม่อยากบอกว่า เป็นโอกาสในการสร้างการรับรู้และความประทับใจในการซื้อห้องชุด (Physical Evidence) จากเหตุการณ์นี้ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นมันเป็นแบบนั้นจริงๆ รวมถึงบุคลากรที่ดูแลโครงการหรือ นิติบุคคลอาคารชุด (People) ที่ต่างให้บริการและการดูแลแบบทันท่วงที 

เรียกว่า แผ่นดินไหว รอบนี้ ทำให้เราได้เห็นศักยภาพของผู้ประกอบการอสังหาฯ ของเรา ทั้งการพัฒนาโครงการ ที่ไม่มีตึกไหนเลยที่สร้างเสร็จแล้ว จำนวน 5,994 อาคาร “ถล่ม” ลงมา มีการโยกบ้าง ซึ่งเป็นไปตามหลักวิศวกรรมการก่อสร้างให้ต้านทานแผ่นดินไหวได้ เพราะตึกส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ จะถูกกำหนดโดยกฏหมายให้สามารถต้านทานแผ่นดินไหวได้ 7-7.5 ริกเตอร์
 
และ ทันทีที่เกิดเหตุการณ์ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ก็ประกาศความรับผิดชอบ และเข้าไปดูแลอาคารทุกอาคารอย่างรวดเร็ว เรียกว่า ใช้เครื่องมือทางการตลาด (Marketing Tools) ครบทั้ง 7 P กันเลยทีเดียว (Products, Price, Place, Promotion, Process, People, Physical Evidence) 

นอกจากศักยภาพในการรับมือวิกฤติแล้ว ผมว่า สิ่งที่จะเปลี่ยนไปสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ คือ การสื่อสาร (Communication) เกี่ยวกับโครงการ ที่ต้องเปลี่ยนไป 

จากการสื่อสารเรื่องของ ทำเล ราคา แคมเปญการตลาด และ ความสวยงามของโครงการในเรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แล้ว สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องสื่อสารออกไปให้มากขึ้น คือ “มาตรฐานการก่อสร้าง” ที่ต้านทานแผ่นดินไหว ซึ่งเป็นมาตรฐานการก่อสร้างที่ผู้ประกอบการทุกคนใช้ ตามกฎหมายควบคุมการก่อสร้างอาคารที่กำหนดไว้ 

รวมไปถึง การสื่อสารถึงมาตรการดูแลด้านความปลอดภัย และการทำสัญญาประกันภัยที่ครอบคลุมความเสี่ยงเรื่องของภัยพิบัติต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต 

ในขณะเดียวกันกันในฝั่งของผู้ซื้อ ผมเชื่อว่า จากเหตุการณ์ “แผ่นดินไหว” ครั้งนี้ หลายคนเปลี่ยนมุมมองในการซื้ออาคารชุด 

นอกเหนือจาก ทำเล และ ราคา ซึ่งเป็นหัวใจสาคัญในการตัดสินใจซื้อแล้ว สิ่งที่ผู้ซื้อจะให้ความสำคัญมากขึ้นกว่าเดิมคือ “มาตรฐานการก่อสร้างของอาคาร” 

ต้องบอกว่า “แผ่นดินไหว” รอบนี้ เป็น “บททดสอบ” คุณภาพและความพร้อมของผู้ประกอบการ ค่ายไหนอาคารเสียหายน้อย บริการดี คือ ได้คะแนนเต็มร้อย สอบผ่านแบบได้ “เกียรตินิยม” อันดับหนึ่ง และ เป็นการการันตีคุณภาพเพื่อการขายกันไป แบบไม่ต้องเสียเงินค่าโฆษณาประชาสัมพันธ์กันเลย เรียกว่า “ผลงานเป็นเครื่องยืนยันคุณภาพ” ที่ลูกค้าจะบอกต่อกันไปด้วยความภาคภูมิใจเป็น Word of Mouth และ Talk of the Town 

ทำไมผมถึงเชื่อแบบนี้? 

ต้องบอกว่าในช่วง 1 สัปดาห์หลังแผ่นดินไหว สิ่งที่ผมเห็นทั้งจากการไปตรวจโครงการ และ การพบเจอกับลูกค้า ยังมีผู้ซื้อ เข้าเยี่ยมชมโครงการ และ ตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม กันอยู่ แต่คำถามที่ได้รับ เปลี่ยนไปจากเดิมมาก ส่วนใหญ่จะถามถึงเรื่อง “มาตรฐานการก่อสร้าง” ซึ่งต่างจากเมื่อสัปดาห์ก่อนที่ “แผ่นดินไหว” 
ทำให้ผมมั่นใจว่า “ตลาดคอนโดมิเนียม ยังไปต่อได้ หลังแผ่นดินไหว” 

เพียงแต่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องเปลี่ยนบริบทใหม่ในการสื่อสาร และ ดึงจุดแข็งในเรื่องของคุณภาพ การก่อสร้าง และ งานบริการหลังการขาย มาเป็นเครื่องมือในการยืนยันถึงคุณภาพ ซึ่งค่ายที่เสียหายน้อย หรือ แทบจะไม่มีรอยแตกร้าวเลย จะได้เปรียบ 

แต่ก็ไม่ใช่ว่าค่ายที่เสียหายเยอะ จะหมดโอกาส ถ้าสามารถฉกฉวยโอกาส ในการดูแลลูกค้า และ การตอบสนองอย่างว่องไวในการเข้าไปแก้ไขปัญหา ก็มีโอกาสที่จะช่วงชิงโอกาสกลับมาได้ เช่นกัน อันนี้อยู่ที่ฝีมือของผู้บริหารกันแล้วครับ 

ส่วนคำถามที่ว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะฟื้นกลับมาเมื่อไหร่ ? 

ส่วนตัวผมว่าไม่นาน ย้อนกลับไปตอนโควิด-19 ตอนปี 2563 ตอนนั้นก็มีหลายคนพูดว่า “คนไม่อยากอยู่คอนโดมิเนียม แล้ว เพราะเป็นแหล่งแพร่เชื้อโรค” แต่เอาเข้าจริงๆ ปี 2563 มีมูลค่าการโอนคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 311,700 ล้านบาท ลดลงเพียง 4.62% จากปี 2562 และ การซื้อคอนโดมิเนียม ก็กลับมาแตะ 304,628 ล้านบาทอีกครั้งในปี 2566 และเกือบ 300,000 ล้านบาทในปี 2567 

ผมเลยคิดว่า ตลาดคอนโดมิเนียมไม่ตาย จาก “แผ่นดินไหว” เพียงแต่จะฟื้นกลับคืนมาในบริบทใหม่ ที่เน้นเรื่องของ “คุณภาพและมาตรฐานการก่อสร้าง” มากกว่าเรื่องของ “ความหรูหรา หรือ Fashionista” แบบในอดีต 

ต่อไปความภาคภูมิใจในการบอกว่า คอนโดมิเนียมที่ฉันพักอยู่เป็นแบรนด์หรูหราหมาเห่า ตกแต่งด้วยเฟอร์นิเจอร์แฟชั่น บลาบลาๆๆๆ ก็จะกลายเป็น “คอนโดมิเนียมที่ฉันอยู่พัฒนาโดย…. ตอนแผ่นดินไหว ตึกฉันไม่เป็นไรเลย” เป็นความเท่ในการเป็นเจ้าของที่มาพร้อมกับคุณภาพแทน 

ผมไม่อยากบอกว่า ของ LPN คือ เสียหายน้อยมากๆๆ และเป็นหนึ่งในแบรนด์ที่เป็น Word of Mouth ที่เป็นไวรัลอยู่ในตอนนี้ (แอบขายของเพราะเราเป็นแบรนด์คุณภาพจริงๆ)