อสังหาชลบุรีพลิกเกมขายไม่ออกกำลังซื้อหดปล่อยเช่าทาวน์เฮาส์

หลายปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี ได้รับผลกระทบจากปัจจัยลบหลายด้าน โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรรที่มียอดขายใหม่ (New Sale) “ลดลง” อย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2566-2567 ที่ผ่านมา จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า ยอดขายของบ้านจัดสรรในพื้นที่ชลบุรี ปี 2567 “ลดลง” จนน่าตกใจ! โดยเฉพาะช่วงไตรมาส 1 ถึง ไตรมาส 4 “ลดลง” ตั้งแต่ 10.3-51.7% ไม่ต่างจากในปี 2566 ที่ยอดขาย “ติดลบ” ตั้งแต่ 14.8-38.5%

หลายคนคงสงสัยว่าทำไม? ตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ถึงมียอดขายใหม่ลดลงขนาดนี้? คำตอบคือ “กำลังซื้อหดตัว” ทำให้ สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อน้อย ส่งผลให้ผู้บริโภคที่อยากซื้อบ้านไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้ แม้บ้านในชลบุรีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ก็ยังขายไม่ออก!!! แม้ว่าจะมีกระแสการเข้ามาลงทุนของต่างชาติในนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ แต่ไม่ได้ทำให้กำลังซื้อกลับมาเหมือนเดิม ส่วนหนึ่งเพราะโรงงานส่วนใหญ่เน้นไลน์การผลิตอัตโนมัติ ใช้แรงงานคนลดลง!
 

วัฒนพล ผลชีวิน นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี กล่าวว่า จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดชลบุรี หันมา “ปล่อยเช่า” แทนเน้นการขาย ตัวอย่างที่เด่นชัด คือ โครงการบ้านจัดสรรในย่านนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้ ที่เคยวางแผนจะขายทาวน์เฮ้าส์ราคา 2 ล้านบาทต่อยูนิต จำนวน 3,000 ยูนิต แต่เมื่อเห็นยอดขาย “ลดลง” ดีเวลลอปเปอร์ตัดสินใจเปลี่ยนแผนมาทำ “ทาวน์เฮ้าส์ปล่อยเช่า” แทน โดยตั้งราคาค่าเช่าประมาณ 4,500 บาทต่อเดือน ซึ่งได้ผลตอบรับที่ดีอัตราการเช่า 100% ผู้เช่าย้ายเข้าทันทีหลังจากการปรับกลยุทธ์ดังกล่าว

“กลยุทธ์นี้ถือว่าได้ผลในแง่ของการแก้ปัญหาในตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดชลบุรี แต่คำถามที่ตามมา คือ ทาวน์เฮ้าส์เช่าเหล่านี้จะช่วยให้คนที่เช่าสามารถเปลี่ยนเป็นเจ้าของบ้านได้หรือไม่? ภายใต้โมเดลการเช่าซื้อ (Rent to Own) เพื่อสร้างสเตทเมนต์ทางการเงินไปยื่นกู้ซื้อบ้าน แม้อาจจะยังไม่ใช่คำตอบที่สมบูรณ์แบบ 100% ที่ทำให้คนกลุ่มนี้ก้าวสู่การเป็นเจ้าของบ้าน”
 

ในมุมมองของ วัฒนพล มองว่า การเช่าทาวน์เฮ้าส์ในราคาค่าเช่า 4,500 บาทต่อเดือน สำหรับบ้านที่มีมูลค่าราว 2 ล้านบาทนั้นเป็นเรื่องที่ท้าทาย การจ่ายค่าเช่าระดับนี้ไม่ได้แปลว่าผู้เช่าสามารถผ่อนบ้านในราคา 9,000-10,000 บาทต่อเดือนในอนาคตได้ง่ายๆ  ดังนั้น การใช้สเตทเมนต์การชำระค่าเช่าไปยื่นขอสินเชื่อจากธนาคาร อาจจะทำให้ผู้กู้ได้รับสินเชื่อในวงเงินที่ต่ำกว่าความต้องการ โดยบ้านที่สามารถกู้ได้อาจมีราคาไม่เกิน 9.9 แสนบาท ซึ่งมักจะอยู่ในพื้นที่ห่างไกลจากแหล่งงานหลัก ไม่ตอบโจทย์สำหรับคนที่ต้องการที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน

     “การที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยจะได้รับอนุมัติหรือไม่นั้น ส่วนหนึ่งขึ้นอยู่กับการคำนวณจากสเตทเมนต์การเงินและความสามารถในการผ่อนชำระในระยะยาว ซึ่งดูเหมือนว่า Rent to Own อาจไม่ใช่ทางออกที่ดีสำหรับทุกคน แต่ก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่ตลาดต้องทดลองและปรับตัวไปตามสถานการณ์ในอนาคต”

ดังนั้น การที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หันมาใช้กลยุทธ์ “ปล่อยเช่า” ทาวน์เฮ้าส์ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี อาจเป็นทางเลือกที่ดีในสถานการณ์ที่ตลาดบ้านใหม่เงียบเหงา 

แต่ก็ไม่สามารถปฏิเสธได้ว่า การกลับมาของความสามารถในการกู้ซื้อบ้านและการปรับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อจากธนาคารจะเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวได้อีกครั้ง การทำความเข้าใจความต้องการที่แท้จริงของผู้บริโภคในยุคนี้จะเป็นกุญแจสำคัญที่ช่วยให้ทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้บริโภคแบบ Win-Win