ไนท์แฟรงค์ ชี้โลกการค้าใหม่เปลี่ยนเกมอสังหาฯ อุตสาหกรรม

Fstoppers-บริษัทอเมริกันผู้ผลิตอุปกรณ์ถ่ายภาพมืออาชีพ ต้องเผชิญทางเลือกระหว่าง “อยู่รอด” หรือ “หยุดผลิต” เมื่อชิ้นส่วนที่ผลิตในสหรัฐ มีต้นทุนสูงกว่า 80 ดอลลาร์ ขณะที่ผลิตในจีนเพียง 7.50 ดอลลาร์ ทางเลือกเดียวที่มี คือ ย้ายการผลิต ซึ่งเบื้องหลังของเรื่องนี้ ไม่ใช่แค่เรื่องธุรกิจกล้องหรือเลนส์ถูก disrupt แต่เป็นเพราะแรงกดดันจาก “ภาษีศุลกากร” ที่กำลังกลายเป็นคลื่นใต้น้ำ ขับเคลื่อนการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของภาคการผลิต ที่น่ากังวล คือ  “ภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม” หนึ่งในอุตสาหกรรมที่กำลังได้รับผลสะเทือนอย่างมากจากเกมการค้าครั้งนี้

มาร์คัส เบอร์เทนชอว์  ผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด มองว่าธุรกิจขนาดกลางและย่อม (SMEs) จะเป็นกลุ่มแรกที่ได้รับผลกระทบจากสงครามภาษี เมื่อภาษีเพิ่ม ต้นทุนก็พุ่ง SMEs "ไม่มี” เครือข่ายซัพพลายเชนหลากหลายเหมือนบริษัทขนาดใหญ่ จึงต้องชะลอการผลิต ปรับลดการเช่าคลังสินค้า หรือถึงขั้นปิดกิจการในที่สุด
 

นอกจากนี้ ยังส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อุตสาหกรรมขนาดเล็ก โดยเฉพาะใกล้คลัสเตอร์ SMEs กำลังเผชิญภาวะความต้องเช่าพื้นที่ลดลง ค่าเช่าลดลง ขณะเดียวกัน การเติบโตของพื้นที่ “flex space” เช่น maker space หรือโรงงานต้นแบบ กลับมีแนวโน้มสูงขึ้น แต่ไม่ได้หมายความว่าบริษัทใหญ่จะไม่ได้รับผลกระทบ แม้จะมีเครื่องมือที่จะรับมือกับภาษีได้มากกว่าก็ตาม

การย้ายฐานการผลิตกลับประเทศในเชิงการเมืองอาจน่ากลัว! แต่ในเชิงปฏิบัติเต็มไปด้วยปัญหาจากราคาที่ดินสูง แรงงานไม่เพียงพอ ไปจนถึงห่วงโซ่อุปทานที่ยังไม่พร้อม การแก้เกมจึงเป็นการลงทุนในระบบอัตโนมัติมากกว่าการจ้างแรงงาน ซึ่งเปลี่ยนสมการของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไปโดยสิ้นเชิง! โรงงานยุคใหม่ไม่ต้องการแค่ “พื้นที่” แต่ต้องการ “แพลตฟอร์ม” ที่พร้อมรองรับหุ่นยนต์, AI, เพดานสูง และไฟฟ้าแรงสูง ที่ดินแบบนี้ไม่ได้มีอยู่ทั่วไป โดยเฉพาะในประเทศพัฒนาแล้ว
 

สงครามภาษีเปลี่ยนเกมการลงทุน

Reshoring หรือการย้ายฐานผลิตกลับประเทศ อาจไม่ได้นำงานกลับมาด้วย เมื่อโรงงานใหม่กลายเป็นพื้นที่ของหุ่นยนต์ ไม่ใช่คน! ยิ่งกว่านั้น โรงงานเหล่านี้ยังต้องการ “โครงสร้างพื้นฐาน” ที่แข็งแรงเกินกว่าจะใช้พื้นที่เก่า นั่นทำให้การออกแบบพื้นที่อุตสาหกรรมต้องเปลี่ยนไปสู่มิติใหม่ พื้นรองรับน้ำหนักสูง เพดาน 12 เมตรขึ้นไป โครงสร้าง IT-ready และระบบควบคุมสิ่งแวดล้อมระดับ Data Center

ผู้ผลิตจีนหลายรายหันไปลงทุนใน “ประเทศที่สาม” เช่น เวียดนาม ไทย หรือเม็กซิโก ภายใต้ยุทธศาสตร์ “China-plus-one” สร้างโครงข่ายใหม่เพื่อเข้าถึงตลาดสหรัฐ เพื่อไม่ให้ได้รับผลกระทบจากกำแพงภาษี อย่างไรก็ตาม มาตรการภาษีที่กลับมาใช้กับสินค้านำเข้าจากเม็กซิโก ได้สะท้อนทิศทางนโยบายที่มุ่งลดแรงจูงใจของการ nearshoring และผลักดันให้เกิด reshoring หรือการย้ายฐานการผลิตกลับประเทศต้นทาง ส่งผลให้นักลงทุนบางส่วนเริ่มทบทวนแผนการลงทุน

สำหรับผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่างในเม็กซิโกสูญเสียสถานะศูนย์กลาง nearshoring เอเชียตะวันออกเฉียงใต้กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าแห่งใหม่ ส่งผลให้อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมในภูมิภาค ASEAN ร้อนแรงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

 การปกป้องเชิงยุทธศาสตร์

ภาษีอาจช่วย “ซื้อเวลา” ให้กับอุตสาหกรรมยุทธศาสตร์ เช่น เซมิคอนดักเตอร์ หรือ ยา แต่หากไม่มีการลงทุนเพิ่ม ภาษีเพียงอย่างเดียวไม่ช่วยอะไร เห็นได้ชัดจากกรณีอุตสาหกรรมพลังงานแสงอาทิตย์ของสหรัฐที่ยังตามหลัง แม้จะมีกำแพงภาษีหนุนมาหลายปี ในมุมมองของ มาร์คัส มาตรการภาษีอาจให้ผลในระยะสั้น แต่สร้างความผันผวนและบิดเบือนแรงจูงใจในระยะยาว การสร้างขีดความสามารถในการแข่งขันอย่างยั่งยืนต้องเริ่มจากโครงสร้างพื้นฐานที่เอื้อต่อการเติบโต

มาร์คัส  กล่าวว่า รัฐควรสนับสนุนให้ SMEs เข้าถึง “พื้นที่อุตสาหกรรมที่ยืดหยุ่น และราคาเข้าถึงได้” พัฒนาทักษะแรงงานให้ทันกับเทคโนโลยี ส่งเสริมนวัตกรรมมากกว่าการปกป้อง พัฒนาโลจิสติกส์ให้เชื่อมต่อและปรับเปลี่ยนได้ตามห่วงโซ่อุปทานใหม่ ขณะเดียวกันผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวไม่เพียงแค่ “อยู่รอด” ในโลกใหม่หลังภาษี แต่จะเป็นผู้ที่กำหนดอนาคตของอุตสาหกรรม

หากโลกาภิวัตน์ในศตวรรษที่ 20 เปลี่ยนโลกด้วยการกระจายการผลิต โลกาภิวัตน์ในศตวรรษที่ 21 อาจถูกนิยามใหม่ผ่าน อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม พื้นที่ที่ไม่ได้แค่เก็บของ...แต่เป็นหัวใจของการสร้างเศรษฐกิจในโลกที่ไม่แน่นอน