บิ๊กคอร์ปปลุกซื้อบ้านหลังที่2เจาะกลุ่มรีไทร์-ดิจิทัลโนแมด

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฎิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ไทยเป็นประเทศท่องเที่ยวเป็นจุดหมายปลายทางของชาวต่างชาติมุ่งหน้ามาเยือนเมืองไทย ซึ่งมีกลุ่มชาวต่างชาติที่สนใจซื้อที่อยู่อาศัย โดยมองเป็นบ้านหลังที่สอง (Second home) หรือกลุ่มเกษียณอายุ (Retirement) ที่ย้ายมาอยู่เมืองไทย ด้วยองค์ประกอบที่ดึงดูดใจทั้งความเป็นเมืองท่องเที่ยว ค่าครองชีพต่ำเมื่อเทียบกับหลายประเทศ อาหารอร่อย สภาพอากาศอบอุ่น รวมทั้งอัธยาศัยของคนไทยพื้นฐานเป็นคนใจดี

ล่าสุด มีการออกมาตรการให้ชาวต่างชาตินำเงินเข้ามาลงทุนและซื้อที่ดินได้เพื่อประกอบธุรกิจ จากก่อนหน้านี้ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดได้อย่างเดียว โดยมีชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต บางพื้นที่ บางโครงการสามารถขายเต็มโควตา 49%

“ต่างชาติช่วงแรกที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ เมืองไทยเป็นชาวยุโรป สิงคโปร์ รัสเซีย จีนฮ่องกง และจีนแผ่นดินใหญ่ ช่วงหลังนี้ลูกค้าหลักอสังหาฯ จะเป็นคนจีนที่อยากมาอยู่เมืองไทย แต่ขณะนี้จีนยังไม่เปิดประเทศต้องรออีกระยะหนึ่ง"
 

ในฐานะดีเวลลอปเปอร์ อยากให้มีกฏหมาย หรือมาตรการในการขายอสังหาฯ ให้ชาวต่างชาติซื้อเพื่ออยู่อาศัยได้เหมือนในต่างประเทศ ยกตัวอย่าง ประเทศนิวซีแลนด์ เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดิน หรือที่อยู่อาศัย แต่หากชาวต่างชาติที่ต้องการจะขายออกไป ต้องขายให้กับคนพื้นเมืองเท่านั้น เพื่อป้องกันการเก็งกำไร หรือในสิงคโปร์ มองว่า ถ้าชาวต่างชาติซื้อจะมีภาษีพิเศษเพื่อควบคุมว่าคนที่ซื้อต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ เพื่อควบคุมดีมานด์ของชาวต่างชาติ

“ต่างประเทศมีโมเดลเยอะมาก แต่ในมุมมองผมว่าที่ต่างชาติมาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยเหมือนกับเขามาท่องเที่ยว มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัย เพื่อเป็นบ้านหลังที่สอง ปีหนึ่งมา 6 ครั้งๆ ละ 1 สัปดาห์ ก็มีแต่เงินเข้าประเทศ ทำให้จีดีพีการท่องเที่ยวดีขึ้นด้วย นอกจากนี้ยังมีกลุ่มทั้งรีไทร์เมนท์-ดิจิทัล โนแมด”

ส่วนในประเทศอังกฤษมีความชัดเจนในเรื่องนโยบายที่ใช้อสังหาฯ มาสร้างรายได้เข้าประเทศ โดยเปิดรับชาวต่างชาติเข้ามาซื้อได้ แต่คนที่มีอสังหาฯ ในอังกฤษ เขาเสียภาษีเยอะมาก หากต้องการซื้อเพื่อเก็งกำไร “ยาก” หรือในนิวซีแลนด์ เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติซื้อที่ดิน อสังหาฯ ภายใต้ข้อกำหนด หากจะขายต่อ ต้องขายให้คนท้องถิ่นเท่านั้น ทำให้ราคาไม่สูงเกินไป เพราะถ้าปล่อยให้มีการเก็งกำไรมากจะทำให้ราคาสูงกว่าความเป็นจริงจะส่งผลกระทบคนในประเทศที่ซื้อในราคาแพง

กำลังซื้อต่างชาติปลุกจีดีพีไทย

นายอุทัย กล่าวว่า จีดีพีอสังหาฯ เกี่ยวกับอิฐ หินปูนทราย เฟอร์นิเจอร์ เครื่องครัว เครื่องใช้ไฟฟ้า เบ็ดเสร็จรวมกันราว 12% เฉพาะอสังหาฯ มีผลต่อจีดีพี 8% อีก 4% เป็นธุรกิจเกี่ยวเนื่อง แต่ถ้ามีกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามา สัดส่วนจะไม่ใช่แค่ 12% ของจีดีพี  และขยายการใช้จ่ายในประเทศที่เกี่ยวพันกับการท่องเที่ยว การบริโภคหลากหลายรูปแบบ ทั้งศูนย์การค้า ร้านอาหาร โรงแรมฯลฯ

“ช่วงพีคสุดที่คนต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในไทยสุงสุดปี 2561 เป็นปีที่แสนสิริมียอดขายคอนโดจากชาวต่างชาติ คิดเป็นเม็ดเงิน 13,000-14,000 ล้านบาท ถ้าเศรษฐกิจโลกดี ประเทศไทยกลับสู่ภาวะปกติ จีนเปิดประเทศ เชื่อมั่นว่า ยอดขายกลับมาอีกครั้ง"

ด้วยมาตรการที่เหมาะสมในการดึงดูดเม็ดเงินเข้าประเทศ จะผลักดันให้ภาคอสังหาฯ เป็นองค์ประกอบสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศไทยได้เป็นอย่างดี

ไทยมาถูกทาง”ดึงเม็ดเงินต่างชาติ

นายธงชัย บุศราพันธ์ รองประธานกรรมการ และประธานเจ้าหน้าที่บริหารร่วม บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แนวโน้มทั่วโลกประเทศต่างๆ มีนโยบายดึงดูดนักลงทุนที่มีฐานะเข้ามาลงทุนในประเทศผ่านมาตรการสนับสนุน เช่น ให้มาลงทุนในพันธบัตร ลงทุนในที่ดิน ลงทุนในคอนโด จะได้รับสิทธิเรื่องสัญชาติ ใบอนุญาตทำงาน ( Workpermit) การซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นเทรนด์ที่เกิดมานานแล้ว 20-30ปี ยกตัวอย่าง ในประเทศอังกฤษ ใครที่ซื้อพันธบัตร ลงทุนสามารถซื้อบ้านในอังกฤษได้

“ไทยมาถูกทางแล้ว ซึ่งประเทศไทยมีความได้เปรียบหลายอย่าง ทั้งในแง่พื้นฐานของเราที่เหมาะสมกับการที่คนเข้ามาอยู่อาศัย โดยเฉพาะช่วงโควิดที่ผ่านมา จีน ได้รับผลกระทบจากนโยบายปลอดโควิด-19 (Zero COVID) ทำให้ชาวต่างชาติในจีนหรือฮ่องกง มีความคิดที่อยากจะหาบ้านหลังที่สอง สามารถมาอยู่ได้กรณีที่เกิดปัญหา หรือในฮ่องกงก็มีปัญหาซับซ้อนในเรื่องการเมือง เศรษฐกิจ"

อย่างไรก็ดี จากแนวนโยบายหรือทิศทางของประเทศไทยมาถูกทาง แต่เมื่อพิจารณารายละเอียดจะเห็นว่า ประเทศหลักที่เป็นคู่แข่งไทย อาทิ มาเลเซีย มีโปรแกรมที่เรียกว่า “MM2H-Malaysia My Second Home” เปิดช่องให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถจับจองกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดได้มากขึ้น

เปิดโอกาสพร้อมกำหนดเกณฑ์ควบคุม

ทั้งนี้ สิ่งที่ชาวต่างชาติต้องการ คือ วีซ่าระยะยาว ซึ่งล่าสุดรัฐบาลได้อนุมัติวีซ่าระยะยาว 10 ปีให้ชาวต่างชาติ 4 กลุ่มที่มีศักยภาพสูง 

"หากดึงเรื่องของอสังหาฯ เข้าไปร่วมด้วย เช่น ลงทุนซื้อคอนโดราคา 5 ล้านบาทขึ้นไปด้วยเงินตนเองโดยไม่ได้กู้เป็นการย้ายเงินจากต่างประเทศมาเมืองไทยจะได้วีซ่าระยะยาว จะสามารถดึงดูดต่างชาติเข้ามาลงทุน ช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศได้”

หรือยกตัวอย่างในอังกฤษให้วีซ่า นักท่องเที่ยวเข้ามาไม่เกิน 180 วัน ออกไป 15 วันแล้วกลับมาก็สามารถอยู่ต่อได้ 180 วัน และถ้าซื้ออสังหาฯ จะให้วีซ่าระยะยาว 20-30 ปี ทำให้เดินทางง่ายขึ้นประเทศไม่เสียอะไร ขณะที่ กฏหมายถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดควรปรับสัดส่วนโควตาเพิ่มขึ้น จากเดิมจำกัด 49% เพราะมีคอนโดหลายอาคารในเมืองเต็มโควตาแล้ว โดยเพิ่มเงื่อนไขให้ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิออกเสียงในการบริหารอาคารชุดจะทำให้สามารถขายคอนโดได้มากขึ้น

รวมทั้งการเปิดโอกาสให้คนต่างชาติซื้อบ้านหรือที่ดินได้ 1 ไร่ 200 ตารางวา หรือจะให้เช่าระยะยาว 99 ปี เหมือนกับซื้อ แต่เราไม่เสียสิทธิในที่ดินก็ได้เพื่อความสบายใจในเรื่องความมั่นคง แต่ในทางเดีียวกันควรทำให้เป็นมาตรฐานเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับคนต่างชาติที่เข้ามาลงทุน

หนุนวางแพ็กเก็จดึงดูดต่างชาติ

นายธงชัย กล่าวต่อว่า โนเบิล มีลูกค้าชาวต่างชาติและมีส่วนแบ่งเป็นอันดับหนึ่ง ทำเลหลักเน้นใจกลางเมือง ระดับราคา 5-15 ล้านบาท รวมถึงชานเมืองโซนตะวันออก ราคาประมาณ 3 ล้านบาท โดยพฤติกรรมการซื้อของชาวต่างชาติให้ความสำคัญกับโครงสร้างพื้นฐาน

นอกจากนี้ การดึงคนต่างชาติมาซื้ออสังหาฯ ในประเทศ ประโยชน์ที่จะได้รับไม่ใช่แค่ผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่รวมไปถึงธุรกิจที่เกี่ยวข้องทั้งทางตรงและทางอ้อมในการกระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศให้ฟื้นตัวได้เร็วขึ้น 

"การจะไปมองว่าทำให้บ้านราคาแพงขึ้นคงไม่ใช่ และไม่ได้มีผลมากขนาดนั้น เพราะตลาดในประเทศมีมูลค่าที่ใหญ่กว่าตลาดต่างประเทศ หากไทยมีแพ็กเก็จดีๆ ออกมาดึงดูดชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาฯ จะช่วยการเติบโตขยายไปในหัวเมืองท่องเที่ยวและเขตเศรษฐกิจพิเศษต่างๆ ได้อย่างแน่นอน"