ลดมายาคติ'ต่างชาติยึดไทย’แนะปั้นแพ็กเก็จ‘หนุน-คุม’

จากประเด็นการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินและบ้านในประเทศไทยกลับมาเป็นที่สนใจและถกเถียงในสังคมอีกครั้ง ล่าสุดมาตรการเปิดทางต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงานและที่พักอาศัยเพื่อเป็นการอำนวยความสะดวกในการประกอบธุรกิจนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน ที่มีทุนจดทะเบียนเรียกชำระแล้วไม่น้อยกว่า 50 ล้านบาท

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ถือเป็นความพยายามของรัฐบาลในการทำให้เกิด Multiplier Effect ต่ออุตสาหกรรมอื่นๆ จากการพัฒนาโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเข้ามาช่วยให้ภาพรวมเศรษฐกิจขยายตัวต่อไปได้ จากนโยบายภาครัฐที่เข้ามาช่วยดึงชาวต่างชาติที่มีศักยภาพเข้ามาซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทย และจากกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อเข้ามากระตุ้นเศรษฐกิจในประเทศ

“รัฐมองว่าวิธีนี้เป็นเครื่องมือ ซึ่งน่าจะมาถูกทางแล้ว เพียงแต่ว่า รัฐบาลยังไปได้ไม่สุด! ด้วยเหตุผลหลายๆ อย่าง ทำให้การเพิ่มกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาเพื่อกระตุ้นตลาดขยายตัวเกิดการจ้างงานในอุตสาหกรรมอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเข้ามาช่วยให้ภาพรวมเศรษฐกิจในประเทศ”
 

แม้สัดส่วนของการโอนกรรมสิทธิ์ต่างชาติจะอยู่แค่ 16% คิดเป็นมูลค่า 57,251 ล้านบาท ในปี 2561 ก่อนเกิดโควิด แต่หลังจากที่เกิดโควิด ทำให้ดีมานด์ของชาติต่างชาติหายไป โดยเฉพาะ “จีน” ลูกค้าหลัก เมื่อคนกลุ่มนี้ซื้อน้อยลงทำให้ตลาดซบเซาหากมองในเชิงเศรษฐศาสตร์การกระตุ้นตลาด และเศรษฐกิจจำเป็นต้องพึ่งพากำลังซื้อจากต่างชาติที่เคยมีอยู่ในช่วงก่อนหน้านี้ให้เข้ามาช่วยทำให้เกิดการจ้างงานในอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ ทำให้ระบบเศรษฐกิจเกิดการหมุนเวียน

เป็นเพราะกำลังซื้อในประเทศอยู่ในภาวะเปราะบางจากหนี้ครัวเรือนที่สูงถึง 90% ท่ามกลางปัจจัยลบรอบด้านจากภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพสูงขึ้น  ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กระทบดีมานด์ในประเทศ ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง เพราะการซื้อที่อยู่อาศัยถือเป็นเรื่องใหญ่ในชีวิต ต้องเป็นหนี้ระยะยาว!

กรณีที่มีความกังวลว่านโยบายที่เปิดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อบ้าน หรือที่ดิน จะเป็นการขายชาตินั้น บางครั้งอาจดูมายาคติเกินไป แทนที่คิดแบบนั้น ควรคิดหาวิธีการที่เหมาะสมออกมานำเสนอ อาทิ หากกังวลว่าชาวต่างชาติจะมาครอบครองที่ดินจำนวนมาก ก็จำกัดขนาดลง ให้ครอบครองได้ไม่เกินเท่าไร ซึ่งเบื้องต้นอนุญาตให้ซื้อที่ดินได้สำหรับคนที่นำเงินมาลงทุนในประเทศเท่านั้น

สำหรับกลุ่มรีไทร์เมนท์ และ ดิจิทัล โนแมดทำงานที่ไหนก็ได้ ที่อยากมาอยู่อาศัยในเมืองไทยนั้น ยังไม่มีมาตรการออกมาชัดเจน แต่ถ้าจะอนุญาตให้ 2 กลุ่มนี้เข้ามาก็ควรจำกัดให้มาซื้อบ้านพร้อมที่ดินได้ ในระดับราคาเท่าไร หรือ จำกัดให้มาซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ไม่ใช่มาสร้างบ้านเอง ส่วนการขายก็ระบุว่าถ้าจะขายต่อต้องขายให้คนไทยเท่านั้นเพื่อแก้ปัญหาการซื้อเพื่อเก็งกำไร เป็นต้น

“ที่ผ่านมารัฐบาลไม่ได้ออกมาพูดให้ชัดเจนในกติกา หรือเงื่อนไข ถ้าเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศ คนก็เลยพูดกันไปสารพัดว่าเป็นการขายชาติ ทำให้คนที่มีรายได้น้อยเดือดร้อน จึงโดนโจมตีเยอะทำให้ทำอะไรได้ช้า ดังนั้น ถ้ารัฐบาลจะเสนอเรื่องเหล่านี้ ควรจะเสนอเป็นแพ็กเก็จ เพราะคนปัจจุบันสามารถรับรู้ และเข้าใจเรื่องเศรษฐกิจ สังคมมากขึ้น”

ดังนั้นสิ่งสำคัญ คือ การชี้แจง กฏกติกาและผลลัพธ์ที่จะได้ แทนที่จะปล่อยเป็นประเด็นออกมาเพื่อโยนหินถามทางไม่ก่อให้เกิดประโยชน์อะไร!  ควรเสนอให้ชัดเจนว่า ทำแล้วมีแนวทางป้องกันปัญหาที่กังวลอย่างไร จะกำหนดเงื่อนไขอะไร ใช้ระยะเวลาไม่เกินกี่ปีเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจให้มีเม็ดเงินไหลเข้ามาในประเทศ 

ขณะที่ สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด มองว่า ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ในประเทศไทยได้ในชื่อของตัวเอง คือ คอนโด ซึ่งอ้างอิงตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2534 และ (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2542 โดยคนต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวมีสิทธิ์ซื้อ และถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดได้ 49% ของจำนวนอาคารชุดทั้งหมดที่ได้จดทะเบียน 

เรื่องนี้เป็นเรื่องที่รับรู้กันอยู่แล้ว และมีชาวต่างชาติจำนวนมากถือครองคอนโดในหลายทำเลทั่วประเทศไทย ผู้ประกอบการเองก็สนใจที่จะดึงกำลังซื้อชาวต่างชาติเข้ามาเติมในส่วนในที่กำลังซื้อคนไทยลดลง ช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งมีดีเวลลอปเปอร์ไทยจำนวนมากออกไปเปิดขายโครงการคอนโดในต่างประเทศ 

“แต่การถือครองที่ดิน หรือ อาคาร บ้าน เป็นเรื่องที่ค่อนข้างละเอียดอ่อน เพราะตามกฎหมายแล้วชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลต่างด้าวไม่สามารถถือครองที่ดิน อาคาร และบ้านในชื่อของตนเองได้ แต่ก็มีข้อยกเว้นเช่นกัน”

โดย 1.แต่งงานกับคนไทยแล้วซื้อบ้าน ที่ดิน หรืออาคารในนามของคู่สมรสที่เป็นคนไทย ซึ่งรูปแบบนี้มีให้เห็นบ้าง แต่ชาวต่างชาติที่เลือกวิธีนี้ส่วนใหญ่ไม่ได้ทำเพื่อการลงทุน แต่ทำเพื่อครอบครัว 2.ชาวต่างชาติที่นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนอยู่นานไม่น้อยกว่า 3 ปี โดยต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ลงทุนในพันธบัตรรัฐบาล พันธบัตรรัฐวิสาหกิจหรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกัน รวมถึงลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน เป็นต้น

ที่สำคัญยังต้องเป็นชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น โดยที่ดินที่ถือครองได้ต้องเป็นที่ดินที่อยู่ในเขตกรุงเทพฯ เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร และเพื่อสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องที่ค่อนข้างยุ่งยาก และขั้นตอนเยอะ เพราะต้องผ่านการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย แต่ถ้าผ่านขั้นตอนทั้งหมดได้จะสามารถถือครองที่ดินได้ 1 ไร่เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย อ้างอิงตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน (พรบ.แก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542)

3.ชาวต่างชาติจัดตั้งบริษัทไทยหรือนิติบุคคลโดยมีคนไทยถือหุ้น 51% ของจำนวนหุ้นทั้งหมดในบริษัท ซึ่งบริษัทนี้สามารถถือครองอสังหาฯ ได้ทุกประเภทในชื่อบริษัทหรือนิติบุคคล

รูปแบบที่ 3 เป็นที่คุ้นเคยกันว่า ชาวต่างชาติบางส่วนมีคนไทยเป็น “นอมินี” ในการจัดตั้งบริษัทเพื่อซื้ออสังหาฯ และเป็นรูปแบบที่รัฐบาลพยายามจะลดช่องโหว่

อย่างไรก็ดี ยังมีปัญหาในเรื่องของการขออนุญาต การอนุมัติ และอื่นๆ อีกมากมาย ที่สำคัญ ชาวต่างชาติที่ขออนุมัติการส่งเสริมการลงทุนก็ไม่ได้มีจำนวนมากเพียงพอต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจหรือตลาดอสังหาฯ  แน่นอนว่า ไม่ง่ายนักต่อเข้ามาของชาวต่างชาติ!