เทรนด์เช่าสำนักงานพลิกจากเกรดBไปเกรด A-อาคารเขียว
ไนท์แฟรงค์ ชี้ เทรนด์เช่าสำนักงานพลิกจากเกรดBไปเกรด A-อาคารเขียวพุ่ง แนะเร่งปรับปรุงประสิทธิภาพอาคารเก่าให้สามารถแข่งขันกับอาคารใหม่เผยไตรมาส 2 เริ่มกลับมาฟื้นตัว หลังกลุ่มลูกค้าต่างชาติ-บริษัทเทคโนโลยีย้ายพื้นที่ออฟฟิศใหม่ไปอยู่อาคารที่สร้างใหม่เพิ่มขึ้น
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ กรรมการบริหารและหัวหน้าส่วนงานตัวแทนนายหน้าพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงานกลับมาฟื้นตัวอีกครั้งในไตรมาส 2 ที่ผ่านมาโดยเฉพาะบริษัทต่างชาติและบริษัทเทคโนโลยีถือเป็นตัวขับเคลื่อนตลาด มีความต้องการย้ายพื้นที่สำนักงานไปอาคารที่ใหม่กว่า ขณะที่อุปทานภายในตลาดเริ่มมีจำนวนมากขึ้น ทำให้เจ้าของอาคารต้องมีความยืดหยุ่นด้านราคาค่าเช่ามากขึ้น เพื่อดึงดูดผู้เช่าปัจจุบันและผู้เช่าใหม่
โดยอุปทานรวมทั้งหมดของพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 51,000 ตารางเมตร ในจำนวนนี้เป็นอาคารใหม่ที่สร้างแล้วเสร็จ 1 อาคารเท่านั้นและตั้งอยู่นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ (non-CBD) ส่วนอาคารสีเขียวมีพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 944,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา
ส่วนในอนาคตคาดว่าอุปทานการก่อสร้างโครงการสำนักงานใหม่หลายๆ แห่งอาจล่าช้าออกไป ทำให้อุปทานใหม่ในช่วงปลายปี 2565 จะอยู่ที่ 377,000 ตารางเมตร ปี 2566 จำนวน 426,000 ตารางเมตร และปลายปี 2567 จำนวน 295,000 ตารางเมตร ส่วนปริมาณพื้นที่ให้เช่าในอนาคตที่ยังอยู่ระหว่างการพัฒนามีประมาณ 1.76 ล้านตารางเมตร คิดเป็น 30% ของระดับอุปทานในปัจจุบัน โดยประมาณ 65% ของอุปทานใหม่ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
อย่างไรก็ตามหลังจากโควิด-19 ได้กลายเป็นโรคประจำถิ่นและข้อจำกัดต่างๆ ผ่อนคลายลง ความเชื่อมั่นของผู้บริโภคปรับตัวดีขึ้น และความต้องการพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพก็เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน
จากการวิเคราะห์ของบริษัทพบว่าการในไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีการโยกย้ายที่ตั้ง การขยายตัวและการควบรวมกิจการมากขึ้น ทำให้ตั้งแต่ไตรมาส 1-2 มีการครอบครองพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นจาก 54,000 ตารางเมตรเป็น 80,000 ตารางเมตร ขณะที่ปริมาณพื้นที่ว่าง"ลดลง"จาก 145,000 ตารางเมตรเหลือ 36,000 ตารางเมตรเท่านั้น ส่งผลให้อัตราการดูดซับสุทธิปรับเป็นบวกอยู่ที่ 44,000 ตารางเมตร
อาคารสำนักงานเกรด B มีจำนวนพื้นที่ปล่อยเช่าปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 4.53 ล้านตารางเมตรในไตรมาส 1 เพิ่มเป็น 4.57 ล้านตารางเมตรในไตรมาส 2 แต่อัตราการครอบครองพื้นที่อาคารเกรด B ปรับ"ลดลง"อย่างต่อเนื่อง 2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ที่ผ่านมา หรือ 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า
ขณะที่อาคารเกรด A- เป็นกลุ่มที่มีการเติบโตดีที่สุดในไตรมาสนี้ ด้วยอัตราการเช่าเติบโตมากกว่า 3% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส อาคารเกรด A อยู่ที่ 1.6% และอาคารเกรด C ปรับตัวลดลงน้อยที่สุดนับตั้งแต่เกิดโควิด-19 มีอัตราการครอบครองประมาณ 80%
นายปัญญา ประเมินว่า การเพิ่มขึ้นของรูปแบบการทำงานแบบไฮบริด อาจทำให้ความต้องการพื้นที่สำนักงานลดน้อยลง เพราะจำนวนพนักงานที่ทำงานจากบ้านเพิ่มขึ้น ดังนั้นแนวโน้มที่จะเปลี่ยนไปอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีกว่า
" การย้ายออกจากอาคารเกรด B ไปยังอาคารเกรด A หรือ A- ในช่วงระดับงบประมาณที่ใกล้เคียงกัน จึงมีความเป็นไปได้มากกว่า ในปีที่ผ่านมาเราพบว่าพื้นที่อาคารเกรด B และ C ปรับลดลง ตรงกันข้ามกับอาคารเกรด A และ A- ที่มีความต้องการมากขึ้น"
นอกจากนี้ ยังพบว่าอาคารสำนักงานที่เก่ากว่าหรือสร้างเสร็จก่อนปี 2553 นั้นมีการเติบโตต่ำกว่าสำนักงานใหม่กว่า แม้ว่าอาคารสำนักงานจะมีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการและบำรุงรักษามากกว่า แต่ก็จำเป็นต้องปรับปรุงให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น เพื่อทำให้อาคารเก่าสามารถแข่งขันกับอาคารที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่ได้มากขึ้น
"อัตราการครอบครองของอาคารเกรด B ปรับลดลงสู่จุดต่ำสุดใหม่ แม้อัตราการดูดซับสุทธิเป็นบวกก็ตามส่วนอาคารสีเขียว (อาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแว้ดล้อม) มีพื้นที่ให้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 944,000 ตร.ม. โดยเพิ่มขึ้น 13.1% ปีต่อปี อัตราการเติบโตโดยเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 12.8%"
