อสังหาฯปี66ฟื้นตัวแบบK Shapeชงรัฐต่อเวลาลดค่าโอน-จำนองลดภาษีธุรกิจเฉพาะ

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ช่วงที่เกิดโควิด ที่ผ่านมานั้น โครงการบ้านหรู คอนโดราคาแพงต่างลดราคา เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่หลังจากสถานการณ์โควิด เริ่มคลี่คลายบ้านราคาแพงกลับขายดี เนื่องจากพฤติกรรมคนเปลี่ยนไปไม่สามารถไปเที่ยวต่างประเทศไทยจึงนำเงินมาซื้อบ้าน รถยนต์ นาฬิกา กระเป๋าแบรนด์เนมราคาแพงแทน ทำให้สินค้าราคาแพงในประเทศขายดี โดยเฉพาะบ้านเพื่อสร้างสุขกับชีวิตมากขึ้น ทำให้โครงการรีสอร์ท ตามหัวเมืองท่องเที่ยวขายดีในทำเลเขาใหญ่ จ. ภูเก็ต

“แต่กลุ่มคนเหล่านี้ไม่ได้มีจำนวนมากเท่ากับกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ล่าง ซึ่งปัจจุบันมีซัพพลายบ้านราคาแพงเข้าไปเติมในตลาดค่อนข้างมากแต่ไม่แน่ใจว่า ปริมาณดีมานด์ยังคงเพิ่มขึ้นต่อไปหรือไม่ จึงเป็นเรื่องที่น่าเป็นห่วง”

ขณะเดียวกันนี้สถานการสินเชื่อในครัวเรือนที่สูงถึง 98% ภายในระยะเวลา 10 ปีจากเดิมอยู่ 50% ดังนั้นการที่อสังหาฯจะไปต่อได้ก็ขึ้นอยู่กับการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร เมื่อธนาคารมีวงเงินปล่อยสินเชื่อน้อยลงเนื่องจากตัวเลขใกล้เต็มเพดานแล้ว ทำให้โอกาสที่คนจะซื้ออสังหาฯลดลง จึงเป็นอุปสรรคที่สำคัญของธุรกิจอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่จับกลุ่มลูกค้าในตลาดล่างที่กำลังซื้อเปราะบาง
 

นายมีศักดิ์ กล่าวว่า จากสถานการณ์ดังกล่าวสะท้อนว่า การฟื้นตัวชื้ออสังหาฯปีหน้าจะเป็น “K-Shaped” กล่าวคือจะมีกลุ่มที่ฟื้นตัวและยังไม่ฟื้นตัว โดยกลุ่มที่ฟื้นตัวคือกลุ่มตลาดที่จับลูกค้าที่มีกำลังซื้อ อาทิ บ้านเดี่ยวราคาแพง ขณะที่อีกกลุ่มหนึ่งยังไม่ฟื้น กลุ่มคอนโดและทาว์นเฮ้าส์ราคาถูก

ยิ่งในสถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นและต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่ในระดับสูง ถือเป็นปัจจัยลบต่อผู้ประกอบการและผู้บริโภคโดยตรง คือ กลุ่มที่กำลังผ่อนชำระที่อยู่อาศัยอยู่ในปัจจุบัน และกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในช่วง 1-2 ปีนี้ โดยกลุ่มลูกค้าที่กำลังผ่อนชำระค่างวดอยู่ในปัจจุบัน แม้จะมีค่างวดที่ต้องชำระต่อเดือนไม่เปลี่ยนไป แต่ค่างวดดังกล่าวจะถูกนำไปชำระดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้น และเหลือส่วนต่างที่จะนำไปตัดเงินต้นได้ลดลง

“ จากปัจจัยลบดังกล่าวส่งผลกระทบต่อกลุ่มที่มีความสนใจจะขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากการขึ้นดอกเบี้ยทุก 1% มีแนวโน้มจะทำให้มูลค่าที่อยู่อาศัยสูงสุดที่ผู้บริโภคสามารถซื้อได้ลดลง 10% ”

นายมีศักดิ์ กล่าวต่อว่า แม้ว่าธนาคารจะยังให้สินเชื่อกับลูกค้า แต่ต้องดูความสามารถในการผ่อนชำเข้ามาพิจารณา ซึ่งกลุ่มที่มีความสามารถในผ่อนส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับกลางและบน ส่วนระดับล่างจะถูกปฏิเสธมากขึ้น เพราะความสามารถในผ่อนลดลงและที่ผ่านมาระดับล่างธนาคารปล่อยสินเชื่อไปมากแล้ว ส่งผลให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มนี้สูงถึง 40-50%

“วิกฤติเงินเฟ้อ คาครองชีพที่สูงขึ้น จะกระทบกลุ่มผู้มีราคาได้น้อยอย่างชัดเจนและรุนแรง ฉะนั้นคนกลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบจากการผ่อนเพิ่มขึ้น มากกว่ากลุ่มระดับกลาง บน เนื่องจากคนกลุ่มนี้สูญเสียความสามารถในการผ่อนลดลง ”

นายมีศักดิ์ ได้เสนอให้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาฯต่อเนื่อง ทั้งการต่อ อายุ ขยายมาตรการ ลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และค่าจดจำนอง เหลือ 0.01% ที่จะหมดอายุลงสิ้นปี256 นอกจากนี้จะขอเพิ่มมาตรการใหม่ ลดหย่อนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% เหลือ 0.01% เหมือนปี 2553

เนื่องจากมองว่าได้ผล เพราะสามารถช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการนำมาลดแลกแจกแถมให้กับผู้ซื้ออีกต่อ นอกจากนี้ยังต้องการให้มีมาตรการผ่อนผัน การปล่อยสินเชื่อให้กับโครงการที่ลูกค้าชั้นดี เพราะแม้มีมาตรการคลายล็อกแอลทีวี แต่ในที่สุดแล้วสถาบันการเงินจะมองที่ขีดความสามารถในการผ่อนชำระเป็นเกณฑ์ โครงการใดมีลูกค้าผิดนัดชำระเงินกู้มากก็จะเป็นภาพลบสำหรับโครงการหรือบริษัทนั้น

นายมีศักดิ์ แนะว่า ส่วนมาตรการระยะยาวรัฐบาลควรจะยกเว้นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีนิติบุคคล ฯลฯ เพื่อเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าไปช่วยการเคหะแห่งชาติ (กคช.) พัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทเช่า โดยนำต้นทุนจากการยกเว้นภาษี มาจัดหาที่ดินทำเลในเมืองช่วยให้สะดวกมากขึ้นประเมินว่าหากรัฐบาลออกมาตรการใหม่ๆ ต่อเนื่องจะช่วยให้ตลาดอสังหาฯเติบโตขึ้น10-20% จากมูลค่าตลาดรวม7แสนล้านบาท