จี้รื้อกฎหมาย-วางโรดแมพดึงต่างชาติหนุนนิวเอสเคิร์ฟ‘อสังหาฯ-ท่องเที่ยว’

 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยร่วมกับหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ จัดสัมมนา “อสังหาริมทรัพย์...พลังขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย” เนื่องในโอกาสครบรอบ 50 ปี วานนี้  (28ก.ย.) โดยมีภาคเอกชนอสังหาฯ และธุรกิจเกี่ยวเนื่องร่วมหาทางออกประเทศไทยผ่านเวทีเสวนา “มิติใหม่ของการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย...อสังหาฯ ท่องเที่ยว วัฒนธรรม ธุรกิจการแพทย์และสุขภาพ”  

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า เพื่อให้เกิดการร่วมมือกับภาครัฐและธุรกิจเอกชนในการเพิ่มศักยภาพพัฒนาภาคอสังหาฯ และการท่องเที่ยวอย่างยั่งยืน ผลักดันเม็ดเงินเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ จำเป็นอย่างยิ่งต้องเร่งรัดการพิจารณาปรับปรุง แก้ไขกฎหมาย ระเบียบต่างๆ พร้อมดึงกำลังซื้อต่างชาติเข้ามา

แนวทางสำคัญ เช่น การขยายอายุสัญญาเช่าอสังหาฯ ได้เกิน 30 ปี ซึ่งในต่างประเทศปล่อยสูงถึง 999 ปี เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับผู้ลงทุน

และรัฐควรนำเงินคงค้างในระบบการเงินเพื่อเปิดโอกาสให้เอกชนเข้าไปช่วยการเคหะแห่งชาติ (กคช.) พัฒนาที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทเช่า เหมือนในญี่ปุ่น จีน เพื่อให้คนที่อยู่ในเมืองมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น สร้างสมดุลให้กับเมือง นอกจากนี้ถ้าดึงนักท่องเที่ยวเข้าจะช่วยเอสเอ็มอี มีรายได้เพิ่มขึ้น พร้อมกับการชักชวนกลุ่มผู้มีฐานะมั่งคั่งจากกลุ่มประเทศ CLMV และประเทศอื่นๆ มาใช้ชีวิตในเมืองไทย
 

 หนุนสร้างนิวเอสเคิร์ฟ 

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดผู้ซื้อต่างชาติ หลังจากไทยส่งเสริมการท่องเที่ยวมากว่า 20 ปี สามารถอาศัยจุดแข็งเรื่องไทยเป็นศูนย์กลางภูมิภาคอาเซียน ยิ้มสยาม อาหารอร่อย ค่าใช้จ่ายถูก และมีมาตรการส่งเสริมของภาครัฐมาช่วยสนับสนุนได้ เพื่อยกระดับให้เป็น“เมืองนานาชาติ”ผลักดันภาคอสังหาฯเติบโตสู่“ตลาดโลก” (Global Market) เหมือนกับเมืองใหญ่ในสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) เช่น ดูไบ และอาบูดาบี ซึ่งปัจจุบันชาวต่างชาติอาศัยอยู่ 80%

“ถ้าส่งเสริมการขายให้ชาวต่างชาติได้ เท่ากับยิงปืนนัดเดียวได้นก 3 ตัว เหมือนกับส่งเสริมการส่งออกการลงทุนและการท่องเที่ยวอย่างถาวร ที่จริงเราควรทำให้ไทยเป็นโกลบอลมาร์เก็ตเหมือนดูไบ นิวยอร์ก ลอนดอน สิงคโปร์ หรือเซี่ยงไฮ้จะทำให้เศรษฐกิจไทยเราเฟื่องฟู หลายคนอาจพูดว่าเรื่องนี้เป็นเรื่องขายชาติแต่ผมมองว่าเราไม่ได้ขายเสรีภาพ แต่เป็นสิ่งที่ไทยได้ประโยชน์มากกว่า”

สำหรับแนวโน้มการพัฒนา“ที่อยู่อาศัย”ในปัจจุบัน มีปัจจัยเกี่ยวข้องมากมาย อาทิ ที่ดินราคาแพงขึ้น รถติด ในเมืองมีมลภาวะมากขึ้น เทคโนโลยีเปลี่ยนไป ครอบครัวมีลูกน้อยลง มีผู้สูงวัยมากขึ้น นอกจากนี้ยังมีชาวต่างชาติเข้ามาอาศัยในไทยมากขึ้นจากความเป็นเมืองท่องเที่ยวหลักของโลก
 

ด้านตลาด“บ้านตากอากาศ”ก็เป็นเทรนด์ที่เริ่มมา คนมีรายได้ดีขึ้น ชอบท่องเที่ยว เมื่อมีเงินเก็บจำนวนมาก ก็สนใจซื้อบ้านตากอากาศเก็บไว้ ราคาถูกกว่าในกรุงเทพฯ

ขณะที่การอยู่บ้านตาม“หัวเมือง”กระจายในต่างจังหวัดมากขึ้น มาจากความเจริญของเมือง การเคลื่อนย้ายแรงงาน มหาวิทยาลัยไปตั้งวิทยาเขตแห่งใหม่ สนามบินในต่างจังหวัดคึกคักจากสายการบินต้นทุนต่ำ ราคาตั๋วเครื่องบินถูกลง ทำให้ผู้คนเชื่อมโยงการเดินทางจากกรุงเทพฯไปยังหัวเมืองต่างๆ ได้ง่ายขึ้น ยิ่งในอนาคตมีรถไฟความเร็วสูง คนอาจไปซื้อบ้านที่ จ.พระนครศรีอยุธยา ซึ่งราคาถูกกว่ากรุงเทพฯ 1-5 ล้านบาทต่อหลัง ใช้เวลานั่งรถไฟฯมาทำงานที่กรุงเทพฯเพียง 30 นาที แต่ต้นทุนการอยู่อาศัยถูกลงไปมาก

แนะรัฐดึงดีมานด์จีนจากผ่านรัฐต่อรัฐ

นายไพจิตร วิบูลย์ธนสาร รองประธานและเลขาธิการหอการค้าไทยในจีน กล่าวในการเสวนาหัวข้อ “ อสังหาฯไทย ในสายตาคนต่างชาติ” ว่า คนจีนมองไทยมิตรเชิงบวก และสนใจอสังหาฯ เพราะราคาไม่แพง ถูกกว่าแคนนาดา สหรัฐ ยุโรป และเดินทางไม่ไกลทำให้นิยมซื้อเพื่อพักผ่อนและลงทุน เพราะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน 5-8% ถือว่า คุ้มค่า กับการลงทุน หรือเข้ามาทำงาน หรือเรียนหนังสือ รวมถึงกลุ่มเกษียณอายุเนื่องจากอากาศอบอุ่นกว่าจีนจึงเป็นโอกาสที่ดีสำหรับธุรกิอสังหาฯไทย เนื่องจากตอบโจทย์คนจีนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยแบบฟรีโฮลด์แบบบ้าน เพราะในประเทศจีนซื้อไม่ได้เช่าได้สูงสุด 70ปี

โดยกลุ่มคนจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาฯมีอายุ 35-49 ปี สัดส่วน 70% กลุ่มอายุ 35-28 ปี 20% ส่วนทำเลยอดยอดนิยมคือแนวรถไฟฟ้า ,โรงเรียนนานาชาติและนอกจากกรุงเทพฯ ยังมีหัวเมืองท่องเที่ยว พัทยา เชียงใหม่ ภูเก็ต หลังโควิดพฤติกรรมของลูกค้าให้ความสำคัญกับธรรมชาติ สุขอนามัยและความปลอดภัยมากขึ้น

นายไพจิตร กล่าวว่า การเปิดให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯถือเป็นเรื่องที่ดีทั้งในมิติเศรษฐกิจและการเมือง โดยเฉพาะคนจีนที่นิมซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน จึงถึงเวลาที่ประเทศไทยต้องสร้างเมืองระบบนิเวศให้น่าอยู่มากขึ้นเพื่อขับเคลื่อนประเทศไปสู่ประเทศที่พัฒนาแล้ว

 “ภาครัฐควรเข้ามาให้การสนับสนุนภาคเอกชนเพื่อเดินไปพร้อมกันสิ่งที่สำคัญรัฐอย่าเปลี่ยนนโยบายไปมาเพราะจะทำให้นักลงทุนเกิดความไม่มั่นใจเข้ามาซื้ออสังหาฯในประเทศไทย”

นายวินสตัน ลี ผู้อำนวยการ โครงการพิเศษ พร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป กล่าวว่า ชาวจีนเป็นกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่มีศักยภาพสำหรับไทย เห็นได้จากสถิติการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ที่อสัญชาติจีนถือครองกรรมสิทธิ์มาเป็นอันดับ 1 มาหลายปี

และจากข้อมูลของเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดในจีนอย่าง Anjuke ระบุว่า ในเดือนส.ค.ชาวจีนค้นหาอสังหาฯจากประเทศไทยเป็นอันดับหนึ่งสัดส่วนถึง 16 % รองลงมาเป็นญี่ปุ่น 15% ออสเตรเลีย 13% สหรัฐอเมริกา 11 % สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ 7% แคนนาดา5%

แต่ในช่วงที่่จีนยังไม่เปิดประเทศควรที่จะขยายฐานลูกค้าจีนในประเทศสิงคโปร์ ซึ่งเป็นกลุ่มคนที่มีกำลังซื้อสูง High Net Worth (HNW)

ภูเก็ต ศักยภาพดึงต่างชาติ

นายบุญ ยงสกุล กรรมการบริหาร และอดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต กล่าวว่า อสังหาฯภูเก็ตมีโอกาสเติบโตจากตลาดชาวต่างชาติ ด้วยปัจจัยแวดล้อมต่างๆ เช่น ไลฟ์สไตล์ของผู้คนที่นิยมเดินทางมาแข่งกีฬาและทำกิจกรรมอื่นๆ มากขึ้น ไม่ใช่แค่ท่องเที่ยวหาดทรายชายทะเล

ทั้งนี้ ภูเก็ตอยู่บนที่ตั้งดีในเชิงภูมิศาสตร์ เหมาะกับการล่องเรือยอชต์ สามารถตั้ง“มารีน่าฮับ”ได้ และคนที่ล่องเรือยอชต์ก็สนใจมาซื้อบ้านและเช่าบ้านในภูเก็ต 

อีกปัจจัยที่ส่งผลต่อภาคอสังหาฯในภูเก็ตคือเครือโรงพยาบาลและคลินิกที่มาลงทุนรองรับชาวต่างชาติ ซึ่งค่าบริการสุขภาพถูกกว่าบ้านเขา 2-3 เท่า  ขณะเดียวกันยังมีเรื่องของจำนวนนักเรียนโรงเรียนนานาชาติในภูเก็ตที่ฟื้นตัวจากวิกฤติโควิด ภูเก็ตอาจเป็นเหมือนลอนดอน ที่คนมาที่นี่เพื่อการศึกษา

“เมื่อมีโรงเรียนดีมีโรงพยาบาลดีอาจทำให้บางครอบครัวอยากย้ายมาอยู่อาศัยที่ภูเก็ตและทำให้ในภูเก็ตมีบ้านจัดสรรหรือวิลล่าแนวราบมากขึ้นเช่นลักชัวรีวิลล่าราคาตั้งแต่ 10-50 ล้านบาทโดยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้น10-30% ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อและหนึ่งในตลาดที่มาซื้อจำนวนมากคือชาวเมียนมา ส่วนซูเปอร์ลักชัวรีวิลล่าเป็นอีกเซ็กเมนต์ที่สามารถดึงชาวต่างชาติมาซื้อได้เช่นกันราคา 3-10 ล้านดอลลาร์

“ขอเสนอให้ภาครัฐทำแซนด์บ็อกซ์ด้านอสังหาฯ ให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านได้ในราคา 50-100 ล้านบาทโดยต้องมีLong Term Retirement Visa และห้ามขายออกภายใน 5 ปี"