สงครามกับอสังหาริมทรัพย์ | โสภณ พรโชคชัย

 สงครามที่เกิดขึ้นในยูเครนส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ของยูเครนเป็นอย่างมาก ผู้คนเดินทางไปท่องเที่ยวไม่ได้ แม้แต่คนยูเครนเองยังออกนอกประเทศได้ลำบาก คือต้องเดินทางผ่านโปแลนด์หรืออีกบางประเทศ จึงจะขึ้นเครื่องบินได้

เพราะในยูเครนเอง ห้ามมีเครื่องบินผ่าน เพราะอยู่ในภาวะสงครามนั่นเอง  การมีสงคราม ยิ่งยืดเยื้อยาวนานก็ยิ่งแย่ได้เช่นกัน ด้วยเหตุนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในยูเครนก็คงตกต่ำลงไปเป็นอันมาก

ในทางตรงกันข้ามรัสเซียที่เป็น “ผู้รุกราน” อาจจะดูมี “ภาษี” ดีกว่า เพราะรัสเซียผ่านเหตุการณ์ต่างๆ มาอย่างกล้าแกร่ง โดยเฉพาะการลงโทษแทรกแซงทางเศรษฐกิจของชาติตะวันตกต่อรัสเซีย ก็ไม่ทำให้รัสเซียตกต่ำมากนัก

รัสเซียก็ยังเชิญชวนประชาคมโลกไปท่องเที่ยวและพักผ่อนในรัสเซีย ซึ่งมีทรัพยากรมากมายเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร รวมทั้งยังได้รับการสนับสนุนจากจีนและอีกหลายประเทศในโลก  การปิดล้อมอาจไม่ได้ผลดังที่ประเทศตะวันตกคาดหวัง ดังนั้นในแง่หนึ่ง อสังหาริมทรัพย์ในรัสเซียอาจไมได้ตกต่ำลงไปกว่าที่คิดนัก    

ในประเทศที่เกิดสงคราม ก็ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำลงเป็นอย่างมากเช่นกัน เช่น ในประเทศกัมพูชา ช่วงที่เขมรแดงปกครองบ้านเมือง ประชาชนในเมืองได้ถูกเกณฑ์ออกไปใช้แรงงานในชนบท เจ้าของร้านค้าที่เป็นอาคารพาณิชย์รอบตลาดกลางเมือง (Central Market) ของกรุงพนมเปญก็แทบร้างไปหมด

ตั้งแต่ช่วงสงครามกลางเมือง ช่วงเขมรแดง และช่วงสงครามกับเวียดนามรวมนับสิบปี สภาพบ้านเมืองก็เป็นดั่ง “บ้านแตกสาแหรกขาด” เมืองใหญ่ๆ ก็กลายเป็นเมืองร้างไป   

 เมื่อสิ้นสุดยุคเขมรแดง ประชาชนก็ต่างทยอยเดินทางกลับเข้ามาในกรุงพนมเปญ  แต่หลายคนโดยเฉพาะผู้มีฐานะก็อาจย้ายออกนอกประเทศไปอยู่ฝรั่งเศส สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และอื่นๆ โดยเฉพาะเหล่าผู้ที่มีฐานะดีที่ครองตึกรอบๆ ตลาดกลางดังกล่าวก็คงไม่กลับไปแล้ว  

ชาวบ้านที่กลับเข้าเมือง ก็ต่างไปจับจองอยู่อาศัยในใจกลางเมืองซึ่งถือว่าน่าจะปลอดภัยที่สุด  มีเรื่องเล่ากันว่าคนที่ไปก่อน ก็เข้าไปในตึกแถวรอบๆ ตลาดเหล่านั้น และจับจองที่ชั้น 3 บ้างก็ไปอยู่บนดาดฟ้าชั้น 4 แล้วก็กวักมือเรียกคนที่มาทีหลังให้มาอยู่ชั้น 2 บ้างหรือชั้นล่างบ้าง เพราะหากมีโจรมาปล้น คนที่อยู่ข้างล่างก็จะโดนก่อน

   อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ก็แปรเปลี่ยนไป เมื่อบ้านเมืองสงบ คนที่อยู่ชั้นล่างกลับได้ประโยชน์มากกว่า เพราะสามารถค้าขายได้ ส่วนที่อยู่ด้านบน ก็คงได้แค่อยู่อาศัยเท่านั้น

และก็มีบางรายที่พยายามที่จะซื้อคืนจากผู้ที่อยู่ต่างชั้นกัน เพื่อจะได้รวมเป็นเจ้าของเดียวกันในหนึ่งคูหาดังที่เคยเป็นเช่นนี้มาก่อน และทำเลตลาดกลางนี้ก็เป็น “ทำเลทอง” สำหรับการค้าในยุคสมัยหลังสงครามแล้ว

    ถ้าดูตามนี้ จะเห็นได้ว่า ราคาทรัพย์สิน เช่น ตึกแถวรอบตลาดกลาง สมมติมีราคาอยู่ที่ 1.5 แสนบาทในช่วงก่อนสงครามคือในปี 2510 (ช่วงนั้นตึกแถวๆ เยาวราชอาจมีราคาประมาณ 3 แสนบาท) พอมาถึงปี 2518 ราคาก็คงตกต่ำลงไปบ้าง และกว่าที่เขมรจะสงบลงในปี 2522

ที่ทหารกัมพูชาฝ่ายฮุนเซนที่ได้รับการหนุนหลังจากเวียดนาม สามารถขับไล่เขมรแดงออกไปได้และตั้งสาธารณรัฐประชาชนกัมพูชาขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คงแทบจะไม่มีก็ว่าได้

แต่หลังจากนั้น ราคาก็คงค่อยๆ ปรับตัวเพิ่มขึ้นตามลำดับ สำหรับการคำนวณเป็นดังนี้
    1. การที่ราคาตึกแถวในกรุงพนมเปญเพิ่มขึ้นจาก 1.5 แสนบาทในปี 2510 เป็น 25 ล้านบาทในปี 2565 ถือว่าเพิ่มขึ้นปีละ 9.7% เช่นเดียวกับตึกแถวย่านเยาวราชที่ราคา 3.0 แสนบาทในปี 2510 เป็น 50 ล้านบาทในปี 2565 

    2. แต่โดยที่ตึกแถวในใจกลางกรุงพนมเปญคาดว่าแทบไม่มีราคาในปี 2518 ที่เขมรแดงย้ายคนออกนอกเมือง และค่อยๆ มีคนกลับเข้ามาอยู่ในปี 2522 เมื่อเวียดนามยึดกรุงพนมเปญคืน ตอนนั้นก็ยังอยู่ในช่วงชุลมุน  อย่างไรก็ตามประมาณการว่าราคาตึกแถวเหล่านี้ค่อยเข้าที่เข้าทางในปี 2525

คือ 3 ปีหลังจากการควบคุมของรัฐบาลเขมรที่ควบคุมโดยเวียดนาม ประมาณการว่าราคาตึกแถวคงเป็นเงินเพียง 80,000 บาท หรือเท่ากับลดลงเหลือเพียง 53% ของราคาเดิมในปี 2510 เพราะภัยสงครามโดยแท้

    3. แต่หลังจากนั้น เชื่อว่าราคาตึกแถวก็คงขึ้นมาโดยตลอด โดยคาดว่า ณ ปี 2565 ราคาตึกแถวใจกลางตลาดกลางกรุงพนมเปญน่าจะเป็นเงิน 25 ล้านบาท หรือครึ่งหนึ่งของไทย หรือเพิ่มขึ้น 167 เท่า

ก็แสดงว่าตลอดปี 2525-2565 ราคาตึกแถวในกรุงพนมเปญนี้ที่เพิ่มจาก 80,000 บาท เป็น 25 ล้านบาท เท่ากับราคาเพิ่มขึ้นถึง 15.4% ต่อปีเลยทีเดียว นี่เป็นการเติบโตแบบก้าวกระโดดหลังภาวะสงคราม

    4. อย่างไรก็ตามหากไม่มีสงครามในช่วงปี 2518-2522 ราคาตึกแถวดังกล่าวน่าจะเพิ่มจาก 1.5 แสนบาทในปี 2510 เพิ่มมากขึ้นกว่านี้เป็นเงินสมมติประมาณ 35 ล้านบาทในปี 2565 หรือเพิ่มขึ้น 233 เท่า (แทนที่จะเป็น 167 เท่า)

เพราะตึกแถวย่านนี้ยังมีโอกาสเติบโตมาก แต่ตึกแถวย่านเยาวราชคงชะลอการเติบโตไปเพราะศูนย์กลางเมืองย้ายออกไปแล้ว ดังนั้นอัตราเพิ่มระหว่างปี 2510-2565 จึงควรเป็น 10.4% มากกว่าของไทยที่ 9.7%

    5. ตึกแถวในกรุงพนมเปญที่ 1.5 แสนบาทในปี 2510 กว่าจะกลับมาเป็นราคาเดิม ก็กินเวลาเกือบ 20 ปี คือถึงปี 2530 ราคาจึงคาดว่าจะคงเดิม ยิ่งสงครามยืดเยื้อออกไป ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะยิ่งเติบโตช้าออกไปเรื่อยๆ  ดังนั้น ห้วงเวลาของสงครามที่เราคาดหวัง จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

    อย่างกรณีสงครามยูเครน หากสมมติว่าราคาโรงแรมแห่งหนึ่งก่อนเกิดสงครามมีมูลค่า 1,000 ล้านบาท โดยสมมติให้มีรายได้สุทธิ 80 ล้านบาทต่อปี ณ อัตราผลตอบแทนที่ 8% ในปี 2563 และกว่าสงครามจะสงบก็เป็นปี 2567 หรือเป็นเวลา 4 ปี รายได้สุทธิที่หายไป 80 ล้านบาทต่อปี เป็นเวลา 4 ปี ก็คงเป็นเงิน 265 ล้านบาท (80 ล้าน คูณด้วย =(1-1/((1+8%)^4))/8% แสดงว่ามูลค่าที่คงเหลืออยู่ ณ ปัจจุบันเป็นเงิน 735 ล้านบาท 

    แต่กรณีนี้ก็ยังมีความเสี่ยงที่ต้องพิจารณาเช่นกัน บางทียังอาจต้องคิดลดอีก 15-20% (เข้าทำนอง “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต”) หากคิดจะลงทุนซื้อโรงแรมนี้ในภาวะสงครามที่ยังคุกรุ่น ทำให้มูลค่าอาจเหลือเพียง 588 - 625 ล้านบาท  แต่ทั้งนี้หากสงครามกลับลุกลามออกไป มูลค่าที่เป็นไปได้ก็อาจลดลงไปได้อีก  

การนี้จึงชี้ให้เห็นว่าสงครามทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ลดต่ำลงอย่างเห็นได้ชัด สงครามจึงอาจไม่ใช่ความเสี่ยง แต่อาจเป็นความไม่แน่นอนที่พึงระวัง.

คอลัมน์ อสังหาริมทรัพย์ต่างแดน
ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธานกรรมการศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ 
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส 
www.area.co.th
Email: [email protected]