“ดอกเบี้ยบ้าน”พุ่งสูง ดับฝันชนชั้นกลางทั่วโลก

ทว่าอัตราดอกเบี้ยที่พุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่องทั่วโลกในช่วง 2-3 ปีมานี้ อาจทำให้ความฝันและความมั่งคั่งของชนชั้นกลางทั่วโลกต้องสิ้นสุดลง

ใน “สหรัฐ” นั้นตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญภาวะชะงักงัน หรือ “ยุคน้ำแข็ง” เมื่อคนที่ซื้อบ้านไปตอนราคาถูกหรือช่วงดอกเบี้ยต่ำลังเลที่จะขายบ้าน ส่วนการทำโครงการใหม่ๆ ก็น้อยลงเนื่องต้นทุนกู้ยืมสูง ทำให้สต็อกบ้านอยู่ในระดับต่ำ แต่ความต้องการซื้อบ้านเองก็ชะลอไปด้วยเพราะดอกเบี้ยขาขึ้นและราคาบ้านที่แพงขึ้น ทำให้ทั้งตลาดแทบจะชะงักงัน

บลูมเบิร์กอ้างตัวเลขจากสมาคมอสังหาริมทรพย์แห่งชาติว่า ยอดขายบ้านมือสองกำลังอยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 23 ปี โดยยอดในเดือน ต.ค. ที่ผ่านมา ลดลง 4.1% เมื่อเทียบเดือนก่อนหน้า และเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบเกือบ 1 ปี

ทีมนักเศรษฐศาสตร์ของโกลด์แมนแซคส์ คาดการณ์ว่า ผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยบ้านพุ่งสูงจะส่งผลให้เห็นมากที่สุดในปีหน้า 2567 โดยประเมินว่าธุรกรรมการซื้อขายส่งมอบบ้านจะลดลงสู่ระดับต่ำสุดนับตั้งแต่ช่วงต้นยุค 90

ภาวะเช่นนี้เองทำให้พฤติกรรมของผู้ซื้อบ้านจำนวนหนึ่งเปลี่ยนไปโดยหันไปเร่งทำรีไฟแนนซ์และทุ่มใช้เงินเก็บเพื่อปิดหนี้บ้านให้เร็วขึ้นกว่าเดิม

บลูมเบิร์กระบุว่า สัดส่วนของคนอเมริกันที่มีบ้านโดยปลอดภาระดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน ณ สิ้นปี 2565 มีสัดส่วนมากถึงเกือบ 40% ซึ่งถือเป็นระดับสูงสุดเท่าที่เคยมีมา แต่ส่วนใหญ่คนที่ทำเช่นนี้ได้คือกลุ่มคนสูงอายุที่มีความพร้อมเรื่องเงินเก็บและสามารถรับมือกับดอกเบี้ยขาขึ้นได้ โดยสัดส่วนมากที่สุดอยู่ในกลุ่มคนสูงอายุหรือเบบี้บูมเมอร์ อายุ 65-74 ปี ที่เก็บเงินมาทั้งชีวิต และได้รีไฟแนนซ์ดอกเบี้ยบ้านมาตลอดในช่วงดอกเบี้ยต่ำ เพื่อพยายามลดภาระหนี้บ้านลงให้ได้มากที่สุด 

ส่วนใน “ออสเตรเลีย” นั้น มีรูปแบบของการ “แชร์ที่พัก” กันเพิ่มมากขึ้น เพื่อให้สามารถรับมือกับค่าเช่าบ้านและค่าครองชีพที่แพงขึ้นได้

ผลสำรวจจากเว็บไซต์แฟลตเมทส์ในออสเตรเลีย ซึ่งเป็นเว็บไซต์ที่หาคนแชร์ห้องพักร่วมกัน ระบุว่า การหาคนแชร์ที่พักในเมืองเมลเบิร์นมีจำนวนเพิ่มขึ้นถึง 11.2% ในเดือน ต.ค. ที่ผ่านมาเมื่อเทียบกับเดือนก่อน และหากเทียบกับเดือนเดียวกันของปีที่แล้วจะเพิ่มขึ้นถึง 15.6% ขณะที่จำนวนการหาคนแชร์ในปีที่แล้วตลอดทั้งปี เพิ่มขึ้น 53% อยู่ที่ 2,250 ราย ท่ามกลางราคาห้องพักโดยเฉลี่ยราคา 270 ดอลลาร์ออสเตรเลียต่อสัปดาห์ ซึ่งแพงขึ้นราว 40 ดอลลาร์ หรือ 17% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว

ทางด้าน “นิวซีแลนด์” ซึ่งเคยเป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงที่สุด โดยมีราคาบ้านปรับตัวขึ้นถึงเกือบ 30% ในปี 2564 มีการปล่อยสินเชื่อบ้านอย่างแพร่สะพัด และมีการกู้ซื้อบ้านครั้งแรกเป็นจำนวนมาก แต่ในปัจจุบันสถานการณ์กำลังเปลี่ยนเป้นหนังคนละม้วน

 โดยปกติแล้วสินเชื่อบ้านในนิวซีแลนด์จะเป็นแบบดอกเบี้ยคงที่ 3 ปี ซึ่งหมายความว่าปัจจุบัน ผู้ซื้อบ้านในนิวซีแลนด์กำลังแบกรับกับดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นมาก หลังจากธนาคารกลางนิวซีแลนด์เริ่มขึ้นดอกเบี้ยมาตั้งแต่เดือน ต.ค. 2564 ซึ่งขึ้นไปแล้วรวม 5.25%

ข้อมูลจากธนาคารกลางระบุว่าในปีนี้ มีสินเชื่อบ้านคงค้างมากถึงครึ่งหนึ่งที่มาขอรีไฟแนนซ์หนี้ ในขณะที่แบงก์ชาตินิวซีแลนด์ยังประเมินด้วยว่า รายได้หลังหักภาษีของผู้ขอกู้ที่จะต้องนำไปจ่ายเป็นดอกเบี้ยบ้านนั้น จะเพิ่มขึ้นจาก 9% ในปี 2564 เป็น 20% ภายในกลางปี 2567 

“อารอน รูบิน” คือตัวอย่างของชนชั้นกลางที่กำลังลำบากแม้จะมีหน้าที่การงานเป็นวิศวกรซอฟต์แวร์ก็ตาม เขาขอสินเชื่อบ้าน 1 ล้านดอลลาร์นิวซีแลนด์ เมื่อปี 2564 เพื่อซื้อบ้านเดี่ยวขนาด 4 ห้องนอนมูลค่า 1.2 ล้านดอลลาร์ เพื่อเป็นการเริ่มต้นชีวิตครอบครัวที่สมบูรณ์กับภรรยาและลูก 2 คน หลังจากที่ตัดสินใจย้ายครอบครัวมาจากสหรัฐ

ในช่วงแรกนั้นรูบินจ่ายค่าผ่อนบ้านเดือนละ 4,000 ดอลลาร์ แต่ปัจจุบันเขาต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านถึง 6,400 ดอลลาร์ แม้จะเป็นราคาที่ผ่านการรีไฟแนนซ์มาแล้วก็ตาม ทำให้ครอบครัวต้องประหยัด และไม่สามารถเดินทางกลับไปเยี่ยมหาครอบครัวในสหรัฐได้ 

นิราช ชาห์ นักเศรษฐศาสตร์จากบลูมเบิร์ก อีโคโนมิกส์ คาดการณ์ว่า ตลาดอสังหาฯ ในประเทศพัฒนาแล้วส่วนใหญ่จะเผชิญภาวะขาลง แต่ไม่ถึงกับวิกฤติ เพราะภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลงจะยังไม่ถึงกับทำให้เกิดภาวะเลย์ออฟใหญ่ แต่ถึงอย่างนั้นก็จะเป็นภาระสำหรับคนมีหนี้บ้านที่ต้องรัดเข็มขัดมากขึ้นเพื่อให้เพียงพอกับดอกเบี้ยที่แพงขึ้น

“ตลาดบ้านเฟื่องฟูมาตลอด 2 ทศวรรษแล้ว เพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำที่สุดเป็นประวัติการณ์และไม่มีอุปทานมากพอที่จะกระตุ้นราคาบ้านให้พุ่งขึ้นมาก แต่ทศวรรษใหม่ข้างหน้านี้ จะเปลี่ยนไปเป็นทศวรรษแห่งการพออยู่พอกินอย่างแท้จริง”

 

นักลงทุนหมดเวลาเก็งกำไรบ้าน

ดอกเบี้ยบ้านที่แพงขึ้นไม่ได้ส่งผลกระทบถึงคนทั่วไปในแง่คนซื้อบ้านเท่านั้น แต่ยังกระทบไปถึง “การลงทุน” ในฐานะที่อสังหาริมทรัพย์เป็นแหล่งการลงทุนของชนชั้นกลางจำนวนมากในช่วงที่ตลาดบูมตลอดช่วงสิบปีที่ผ่านมา

ภายในปี 2563 ประชาชนใน “แคนาดา” ที่มีบ้านหลายหลัง มีจำนวนเพิ่มขึ้นถึงเกือบ 1 ใน 3 ของคนที่มีบ้านในรัฐออนทาริโอ และบริติช โคลัมเบีย ซึ่งเป็นสองรัฐขนาดใหญ่ที่มีประชากรหลาแน่นที่สุดในแคนาดา

ทว่าอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปัจจุบัน ทำให้ผลตอบแทนที่ได้จากคอนโดมิเนียมในโตรอนโต เหลือเพียง 3.9% เท่านั้นหลังหักดอกเบี้ยบ้านและค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้ว ซึ่งน้อยกว่าการกินดอกเบี้ยจากพันธบัตรรัฐบาลที่ได้ถึง 5% แบบง่ายๆ

ผลกระทบเช่นนี้เองที่กำลังส่งผลเป็นวงกลมไปถึงบรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ด้วย 

โดยปกติแล้วเงินจากการจองซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมก่อนที่โครงการจะเริ่มก่อสร้างหรือสร้างเสร็จ คือเงินก้อนสำคัญให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นำไปใช้หมุนธุรกิจ แต่ในภาวะปัจจุบันที่ดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นมาก จนทำให้นักลงทุนรายย่อยทยอยถอนตัวจากตลาดนี้ กำลังทำให้โครงการอสังหาฯ จำนวนมากได้รับผลกระทบตามไปด้วย

ใน “เยอรมนี” โครงการก่อสร้างบ้านใหม่มีจำนวนลดลงมากกว่า 27% ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ส่วนใน “ฝรั่งเศส” ลดลงถึง 28% ระหว่างเดือน ม.ค.-ก.ค. ขณะที่ใน “สวีเดน” ลดลงต่ำสุดนับตั้งแต่เกิดวิกฤตเศรษฐกิจในทศวรรษ 90 โดยมีอัตราก่อสร้างบ้านใหม่ไม่ถึง 1 ใน 3 จากระดับสมดุลระหว่างซัพพลาย-ดีมานด์ 

บลูมเบิร์กระบุว่า ภาวะที่ยากลำบากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นภาระซ้ำเติมผู้บริโภคในหลายพื้นที่ซึ่งเจอปัญหาเงินเฟ้อสูง-ค่าครองชีพแพงเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว เช่น “อังกฤษ” ซึ่งมีรายงานว่าชาวอังกฤษเกือบ 2 ล้านคน ต้องใช้วิธี “ซื้อก่อนจ่ายทีหลัง” (Buy-now-pay-later) กับบรรดาของกินของใช้ในชีวิตประจำวัน ขณะที่เจ้าของบ้านมากกว่า 1 ล้านราย กำลังพิจารณาจะรีไฟแนนซ์หนี้บ้านภายในปีนี้ 

รายงานจากบริษัทบัญชีเคพีเอ็มจี เมื่อเดือน ก.ย.ที่ผ่านมาระบุว่า คนที่กู้หนี้บ้านในอังกฤษเกือบ 1 ใน 4 กำลังพิจารณาจะขายบ้าน และย้ายไปหาที่อยู่ที่ถูกกว่าแทน เนื่องจากดอกเบี้ยบ้านที่พุ่งสูงขึ้นมาก และค่าปรับจากการจ่ายช้าก็ยังแพงมาก โดยคิดเป็นกว่า 1% ของเงินกู้บ้านที่คงเหลืออยู่  ขณะที่เหล่าแลนด์ลอร์ดเจ้าของบ้านให้เช่าก็เผชิญกับอัตราดอกเบี้ยลอยตัว และมักจะผลักภาระต่อไปยังผู้เช่าตามมา 

คาเร็น เกร็กกอรี เจ้าของบ้านเช่ารายหนึ่งในกรุงลอนดอนเปิดเผยว่า จำเป็นต้องขายบ้านออกไปหลังจากดอกเบี้ยบ้านพุ่งขึ้นกว่า 3 เท่า และทำให้ต้องจำใจไล่ผู้เช่าเดิมที่เป็นครอบครัวคนหนุ่มสาวพร้อมลูกเล็กออกไป