จับตา 5 ตลาดอสังหาฯ เอเชีย 'หนี้เสีย'กดดันตลาดทรุด-ราคาบ้านร่วง

อัตราดอกเบี้ยที่พุ่งสูงและมาตรการกำกับดูแลที่เข้มงวดขึ้นจากภาครัฐ กำลังสร้างแรงกดดันอย่างหนักต่อทั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์และธนาคารในเขตเศรษฐกิจแถบเอเชียตั้งแต่เกาหลีใต้ไปจนถึงเวียดนาม และยังตอกย้ำให้เห็นว่าวิกฤตการณ์ที่เกิดขึ้นใน “จีน” ส่งผลกระทบไปถึงภาคอสังหาฯ ในประเทศอื่นๆ ด้วยอย่างไรบ้าง

ในขณะที่การขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องและผลกระทบจากโควิด-19 ส่งผลต่อสหรัฐและยุโรปในภาคอสสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์เป็นหลัก แต่ในฝั่งเอเชียกลับถูกกระทบหนักในส่วนของที่อยู่อาศัย โดยใน “เกาหลีใต้” กำลังเผชิญภาวะราคาบ้านตกต่ำที่สุดในรอบ 25 ปี

“ประเทศที่มีอัตราส่วนของหนี้ผู้บริโภคสูงหรือมีหนี้ในงบดุลสูงจะเป็นประเทศที่คุณต้องจับตามองก่อน เกาหลีใต้ก็เป็นหนึ่งในนั้น ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังชะลอตัวลง” เคง เซียง อึ้ง หัวหน้าฝ่ายสินทรัพย์ถาวรเอเชียแปซิฟิกของบริษัทสเตท สตรีท โกลบอล แอดไวเซอร์ กล่าวกับบลูมเบิร์ก

สำหรับ 5 เขตเศรษฐกิจที่ต้องจับตาเรื่องตลาดอสังหาฯ ในปี 2567 มีดังต่อไปนี้

เกาหลีใต้

ตลาดอสังหาฯ ในเกาหลีใต้นับเป็นตลาดที่แย่ที่สุดในภูมิภาครองจากจีนลงมา ราคาที่อยู่อาศัยในปีนี้ปรับตัวลดลงมากที่สุดในรอบ 25 ปี ปัญหาหลักคือ ธนาคารกลางเกาหลีใต้ที่เริ่มขึ้นดอกเบี้ยมาตั้งแต่ปี 2564 และทำให้ดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูงสุดในรอบ 15 ปี

ทว่าจุดสำคัญคือปัญหาหนี้ของบริษัทเลโกแลนด์ที่เริ่มหนักขึ้นในช่วงปลายปี 2565 ก่อนจะนำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้ และกลายเป็นวิกฤตการณ์ตลาดสินเชื่อที่ใหญ่ที่สุดในเกาหลีใต้นับตั้งแต่เกิดวิกฤตการณ์ในภาคการเงินโลก

ปัญหาหนี้เสียในภาคครัวเรือนและบริษัทเอกชนกำลังพุ่งสูงขึ้น ขณะที่ธนาคารกลางระบุว่าความเสี่ยงของการปรับโครงสร้างหนี้ภาคอสังหาฯ มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอีกในปี 2567 นี้ แต่ก็ยังมั่นใจว่าระบบการเงินของประเทศในภาพรวมจะยังคงมีเสถียรภาพดี

“แนวโน้มการปรับโครงสร้างหนี้ของโครงการต่างๆ ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2567 เป็นต้นไป หลังจบการเลือกตั้งในเดือน เม.ย. จะยิ่งเพิ่มความผันผวนต่อตลาดการเงินระยะสั้นของเกาหลีใต้ อย่างน้อยก็ระยะหนึ่ง” คิม จิน อุค นักเศรษฐศาสตร์จากซิตี้กรุ๊ป อิงค์ กล่าว

อินโดนีเซีย

การเดินหน้าขึ้นดอกเบี้ยแรงที่สุดของธนาคารกลางอินโดนีเซียนับตั้งแต่ปี 2005 ทำให้บรรดาบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ต้องแบกรับภาระหนี้ครั้งใหญ่ เช่น พีที ลิปโป คาราวาซี และ พีที อากุง โปโดโมโร และยังถูกกดดันจากแรงซื้อครัวเรือนที่ชะลอตัวลงด้วย

ในขณะที่ค่าเงินรูเปียห์ที่อ่อนค่าลงก็ยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบกดดันบริษัทอสังหาฯ ในแง่ของหนี้หุ้นกู้สกุลเงินต่างประเทศที่ใกล้ครบกำหนดชำระไถ่ถอน ทำให้หลายบริษัทต้องจำใจขายสินทรัพย์เพิ่มสภาพคล่องให้บริษัท

ทว่าแนวโน้มที่แบงก์ชาติอินโดนีเซียจะยุติวัฎจักรดอกเบี้ยขาขึ้นกำลังเป็นข่าวดีของหุ้นกู้สกุลเงินดอลลาร์ นักลงทุนคาดหวังว่าจะช่วยกระตุ้นความต้องการซื้ออสังหาฯ โดยฟิทช์คาดว่าตลาดหุ้นกู้ในประเทศจะฟื้นตัวได้ โดยเฉพาะหุ้นกู้ระยะสั้น

 

เวียดนาม

มาตรการกวาดล้างการคอร์รัปชั่นครั้งใหญ่ของรัฐบาล ยิ่งเป็นแรงกดดันซ้ำเติมจากที่ภาคอสังหาฯ ราคาตกอยู่แล้วเพราะภาวะโอเวอร์ซัพพลาย และการที่ภาคเอกชนไม่สามารถออกหุ้นกู้ระดมทุนได้จนมีปัญหาสภาพคล่อง อย่างไรก็ตาม การที่รัฐบาลออกมาตรการแทรกแซงบวกกับการใช้มาตรการลดดอกเบี้ยหลายครั้ง ก็พอช่วยพยุงสถานการณ์อสังหาฯ ในเวียดนามไม่ให้ร่วงเร็วจนเกินไปได้

“ตลาดอสังหาฯ เวียดนามเพิ่งเจอกับปีที่ท้าทายอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน แต่เราเชื่อว่าได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว ดอกเบี้ยที่อยู่อาศัยซึ่งเคยพุ่งไปถึง 16% ในบางแบงก์เมื่อช่วงต้นปี 2566 ก็ทยอยลดลงมาแล้ว” ไมเคิล โคคาลารี หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของบริษัทวินาแคปิตัล กรุ๊ป กล่าว

ถึงกระนั้นตลาดเวียดนามก็ยังมีสัญญาณน่าห่วงที่ต้องจับตาอยู่ โดยเอสแอนด์พีโกลบอลเรทติ้งส์เตือนเรื่องธนาคารบางแห่งเริ่มมีปัญหาทุนสำรองร่อยหรอ ขณะที่บางแห่งมีความเสี่ยงสูงจากภาคอสังหาริมทรัพย์

ฮ่องกง

หุ้นกู้ชั่วนิรันดร์ที่บริษัทพัฒนาอสังหาฯ หลายแห่งออกมากันก่อนหน้านี้ เช่น นิวเวิลด์ดีเวลอปเมนท์ ถูกเทขายอย่างหนักหน่วงที่สุดในรอบหลายปี เมื่อช่วงเดือน ส.ค. ที่ผ่านมา ท่ามกลางความกังวลเรื่องต้นทุนการเงินที่สูงขึ้นและผลกระทบงจากตลาดจีน

ความกังวลของนักลงทุนยังสะท้อนผ่านราคาอสังหาฯ ในฮ่องกงที่ปรับตัวลงต่ำสุดในรอบเกือบ 7 ปี ดีมานด์ที่ทรุดตัวลงกดดันให้บริษัทอสังหาฯ จำใจต้องลดราคาบ้านลงอย่างหนักเป็นครั้งแรกในรอบหลายปี เช่นเดียวกับแบงก์ที่ต้องหั่นราคาบ้านที่ถูกขายทอดตลาด

เซอลินา เซิง นักวิเคราะห์เครดิตอาวุโสของบริษัทเครดิตไซท์ส ระบุว่า บริษัทยังมีมุมมองเฝ้าระวังกับบริษัทอสังหาฯ ที่มีพอร์ตลงทุนใหญ่ด้านที่อยู่อาศัยและการพาณิชย์ในเขตเมืองรองของจีน รวมถึงบริษัทที่มีพอร์ตสำนักงานขนาดใหญ่ในเขตเมืองรองด้วย โดยบริษัทยังคงลดน้ำหนักการลงทุนกับบริษัทอสังหาฯ ที่มีหนี้สูง เนื่องจากต้นทุนกู้ยืมที่สูงขึ้นและต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งแรกของปี 2567

ออสเตรเลีย

สถานการณ์ในออสเตรเลียแตกต่างออกไปเล็กน้อยเพราะแรงกดดันตกอยู่ที่ผู้ซื้อบ้านมากมากว่า ซึ่งต้องแบกรับผลกระทบจากยุคดอกเบี้ยขาขึ้น กองทุนการเงินระหว่างประเทศ (ไอเอ็มเอฟ) เคยเตือนเพราะดอกเบี้ยระดับต่ำที่คงที่ในช่วงไม่กี่ปีก่อนหน้านี้ จะหมดอายุลงและถึงเวลาต้องใช้ดอกเบี้ยลอยตัว โดยในออสเตรเลียนั้น สินเชื่อบ้านมากกว่า 50% ล้วนเป็นแบบดอกเบี้ยลอยตัว

ขณะที่มีรายงานว่าหนี้เสีย หรือเอ็นพีแอลในออสเตรเลียปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 เป็นต้นมา จนระดับหนี้เสียในปัจจุบัน ณ ไตรมาส 3 ปีนี้ พุ่งขึ้นไปแตะราะดับสูงสุดในรอบ 3 ปีแล้ว