เปลี่ยน ‘ห้าง’ ให้เป็น ‘บ้าน’ เทรนด์ใหม่ศูนย์การค้าสหรัฐ กิน-เที่ยว-หลับนอนในที่เดียว

เมื่อเอ่ยถึงห้างสรรพสินค้า สำหรับใน “ไทย” ยังคงมีชีวิตชีวาและไปต่อได้ แต่บรรดาห้างใน “อเมริกา” นั้นกลับเผยภาพตรงกันข้าม เพราะเผชิญ “รายได้ตกฮวบ” จาก 19,980 ล้านดอลลาร์ในปี 2001 ร่วงลงมาอย่างต่อเนื่องจนอยู่ที่ 10,840 ล้านดอลลาร์ในปีนี้ ส่งผลให้ห้างหลายแห่งเงียบเหงา และทยอยปิดกิจการหลายเจ้า ไม่ว่าห้าง Sears ที่เคยมี 3,500 สาขาทั่วสหรัฐประกาศล้มละลาย ห้างยักษ์ JCPenney ก็เข้าแผนฟื้นฟูกิจการ ฯลฯ

ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะห้างในสหรัฐเผชิญภัยคุกคามจากตลาดอีคอมเมิร์ซที่แข็งแกร่งขึ้นเรื่อย ๆ ด้วยเหตุนี้ บรรดาศูนย์การค้าในสหรัฐจึงผุด “ไอเดียใหม่” เปลี่ยนโฉมห้างให้เป็น “ที่อยู่อาศัย” ได้ด้วย ต่อไปนี้จะไม่ใช่ที่เที่ยวเพียงอย่างเดียว แต่จะเป็นทั้งโซนที่พักอาศัย ทั้งกิน ทั้งเที่ยว ทั้งหลับนอนไปในตัว จนอาจเรียกห้างว่าเป็น “บ้านหลังใหม่” ก็ได้ และนี่กำลังกลายเป็น “เทรนด์ใหม่” ของห้างสหรัฐ

ตรงพื้นที่ลานจอดอันกว้างขวางของห้าง ถูกเปลี่ยนเป็นอพาร์ตเมนต์ที่พร้อมเชื่อมกับศูนย์การค้าผ่านทางเดินและพื้นที่สีเขียว ไม่เพียงเท่านั้น ร้านค้าในห้างที่ปิดตัวลงหรือส่วนอื่นๆ ของศูนย์การค้าได้ถูกแทนที่ด้วยอาคารชุด โดยนักพัฒนาออกแบบพื้นที่ใหม่ทั้งหมด เพื่อสร้างการผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัย ร้านค้าปลีก ร้านอาหาร พื้นที่กลางแจ้ง และที่เที่ยวเชิงประสบการณ์

- ร้านค้าที่ปิดกิจการ ลานจอดรถ และพื้นที่ว่างในห้าง ถูกปรับปรุงเพื่อสร้างเป็นอพาร์ตเมนต์  (เครดิต: Macerich) -

“ศูนย์การค้ากำลังกลับมาเป็นที่นิยมอีกครั้ง” เจค็อบ คนูดเซน รองประธานฝ่ายพัฒนาของ Macerich ด้านอสังหาฯกล่าว ซึ่งขณะนี้กำลังพัฒนาโครงการศูนย์การค้า FlatIron Crossing Mall ในเมือง Broomfield รัฐโคโลราโด โดยเพิ่มที่อยู่อาศัยเข้าไป “ดังนั้น เมื่อสามารถใช้ชีวิตแบบครบวงจร ใกล้ที่ทำงาน ที่พักผ่อน และร้านอาหารภายในศูนย์การค้าแห่งเดียว เรากำลังมองว่า นี่เป็นเทรนด์ที่ชัดเจนของการใช้ชีวิตแบบใหม่”

นอกจากที่อยู่อาศัยในห้างแล้ว แม้แต่ศูนย์กระจายสินค้าของ Amazon สนามพิคเคิลบอล และศูนย์ฝึกซ้อมของทีมฮอกกี้น้ำแข็ง NHL ก็เข้ามาอยู่ในห้างสรรพสินค้าด้วย เรียกได้ว่าเปลี่ยนภาพจำห้างแบบเดิม

- โครงการห้าง FlatIron Crossing ในรัฐโคโลราโด และ Garden State Plaza ในรัฐนิวเจอร์ซีย์ มาพร้อมร้านอาหาร ร้านค้า และพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ (เครดิต: Macerich) -

อีกประการหนึ่ง คือ “บ้านเดี่ยว” ในสหรัฐมีราคาแพงมาก จนชาวอเมริกันรุ่นใหม่ไม่สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้ โดยราคาเฉลี่ยปัจจุบันของบ้านใหม่ในสหรัฐอยู่ที่ 437,300 ดอลลาร์ หรือราว 15 ล้านบาท ตามข้อมูลจากกระทรวงการเคหะและพัฒนาเมืองของสหรัฐ 

ดังนั้น การปรับให้มีที่อยู่ในห้าง จึงช่วยตอบโจทย์การขาดแคลนที่อยู่อาศัยนี้ และยังดึงดูดผู้คนให้เข้าใกล้ร้านค้าปลีกและร้านอาหารที่อยู่ในห้างได้อีกด้วย

“ศูนย์การค้าเป็นโอกาส” คนูดเซนกล่าว “นี่คือโอกาสในการใช้ที่ดินและสร้างฐานลูกค้า เพื่อดึงดูดผู้คนเข้าสู่ห้างสรรพสินค้า”

บ้านหลังใหม่ ครบวงจรในที่เดียว

ในขณะนี้ อพาร์ตเมนต์ในศูนย์การค้าสหรัฐจำนวนมากยังคงอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง และจะเริ่มให้เช่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ขณะที่บางโครงการเพิ่งเปิดให้บริการ

ศูนย์การค้า Lafayette Square รวมถึงที่อยู่ราคาประหยัดในห้างสรรพสินค้า Sears เดิม ในเมือง Indianapolis ของรัฐอินเดียน่าแห่งสหรัฐ มีกำหนดเปิดให้บริการอพาร์ตเมนต์ 1,200 ยูนิตตั้งแต่ปี 2025 เป็นต้นไป ส่วนศูนย์การค้า Paradise Valley ในเมือง Phoenix รัฐแอริโซนาในสหรัฐ เพิ่งเปิดให้บริการห้องชุดหรู 400 ยูนิตเมื่อวันที่ 15 พ.ย.

เหล่านักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เข้ามาพัฒนาพื้นที่ห้าง โดยการสร้าง 48 ยูนิตบนชั้นสองและชั้นสาม ในปัจจุบัน มีผู้เช่าอาศัยอยู่หลายสิบคน และนักลงทุนอสังหาฯได้ซื้อยูนิตเหล่านี้เพื่อปล่อยเช่าผ่าน Airbnb

“รู้สึกดีที่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอาคารที่มีประวัติศาสตร์เช่นนี้ และรู้ว่าแต่ละยูนิตเคยเป็นร้านค้ามาก่อน” เอมี เฮเนียน นักออกแบบกราฟิกวัย 33 ปี ซึ่งย้ายเข้ามาอยู่ในห้าง The Arcade เมื่อสองปีก่อนกล่าว “คุณสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่คุณจะไม่ได้รับ หากอาศัยในบ้านแถบชานเมือง เช่น ถ้าฉันต้องการตัดผม ฉันสามารถเดินลงไปชั้นล่างและตัดผมได้ ถ้าฉันต้องการรับประทานอาหารกลางวัน ฉันไม่จำเป็นต้องออกจากอาคาร แม้ว่าสภาพอากาศภายนอกจะเลวร้ายเพียงใดก็ตาม”

สก็อตต์ ชีแฮน ที่ปรึกษาภาษีและนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์วัย 31 ปี ได้ซื้ออพาร์ตเมนต์ภายในศูนย์การค้าในราคา 250,000 ดอลลาร์ในเดือนตุลาคม เพื่อที่จะปล่อยเช่าผ่าน Airbnb เขาเลือกสถานที่นี้ เนื่องจากอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟ สนามบิน มหาวิทยาลัยบราวน์ และบริษัทของนายจ้าง

ชีแฮนประเมินว่า จะสามารถสร้างรายได้ระหว่าง 25,000-45,000 ดอลลาร์ต่อปี จากการปล่อยเช่าห้องพักให้กับนักท่องเที่ยว

“ท้ายที่สุดแล้ว นี่เป็นประสบการณ์ที่ไม่เหมือนใคร” ชีแฮนกล่าว “ถือเป็นทางเลือกที่ดีกว่าห้องพักในโรงแรม”

ด้านนัจลา เคย์เย็ม รองประธานบริหารฝ่ายการตลาดของ Pacific Retail มองว่า “ความสะดวกในการเข้าถึง” เป็นจุดสำคัญของแนวคิดนี้

“นี่เป็นเรื่องของการให้บริการและสิ่งอำนวยความสะดวก โดยเรามุ่งเน้นสร้างความสะดวกสบายให้กับผู้อยู่อาศัยในทุกมุมของโครงการ เพื่อที่พวกเขาจะได้ไม่ต้องออกไปไหน และสามารถจัดการทุกความต้องการในชีวิตประจำวันได้ ไม่ว่าช้อปปิ้ง รับประทานอาหาร และซื้อของผ่านบัญชีของคุณได้” เคย์เย็มกล่าว

เขาเสริมอีกว่า “นั่นจะเป็นการผสานรวมอย่างไร้รอยต่อที่แท้จริง เพื่อให้ใครก็ตามที่อาศัยอยู่ที่นั่นใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบาย"

เบื้องหลัง กว่าจะเปลี่ยนห้างเป็นบ้านได้

แม้ว่าการเปลี่ยนโฉมศูนย์การค้าให้เป็นที่อยู่อาศัย จะนำมาซึ่ง “โอกาส” ฟื้นฟูห้างอันเงียบเหงา แต่ก็มาพร้อมกับ “ความท้าทาย” ไม่น้อย 

อย่างแรก คือ ค่าก่อสร้างสูง และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องผ่านกระบวนการที่ซับซ้อนในการขออนุญาตและปรับเปลี่ยนสัญญาเช่า เนื่องจากศูนย์การค้าโดยทั่วไปไม่ได้ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่สำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัย 

นอกจากนี้ รูปทรงของห้างสรรพสินค้าทั่วไปมักจะต้องมีการรื้อถอนใหม่ เพื่อนำมาพัฒนาเป็นที่อยู่ โดยเฉพาะการปรับปรุงเพื่อให้ทุกยูนิตได้รับแสงธรรมชาติ และอากาศถ่ายเทนั้นไม่ง่าย

“การปรับเปลี่ยนห้างสรรพสินค้าให้เป็นที่อยู่อาศัยนั้นเป็นเรื่องที่ซับซ้อนมาก” เควิน เฟแกน ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ของ Moody's กล่าว เขาอธิบายว่า สภาพของห้างแต่ละแห่งมีความแตกต่างกันมาก บางส่วนอาจมีสภาพที่ไม่คาดคิด ซึ่งจะส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง โดยประมาณการค่าใช้จ่ายปรับปรุงต่อตารางฟุตอาจเริ่มต้นที่ 200 ดอลลาร์ (ราว 7,000 บาท) และอาจสูงถึง 800 ดอลลาร์ (ราว 27,000 บาท) หรือมากกว่านั้น ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของงาน

ไม่เพียงเท่านั้น ยังมีข้อจำกัดของการใช้ชีวิต เช่น ที่ห้าง Arcade ในเมือง Providence ของรัฐโรดไอแลนด์แห่งสหรัฐ ผู้อยู่อาศัยไม่สามารถก่อเปลวไฟได้ ดังนั้นจึงไม่ได้รับอนุญาตให้ใช้เตาทำอาหาร 

สำหรับอพาร์ตเมนต์ในห้างบางแห่ง มีหน้าต่างบานใหญ่ตั้งแต่พื้นถึงเพดาน จนดูสะดุดตา แต่ขณะเดียวกัน ก็เปิดโล่งให้คนภายนอกมองเห็นได้ ซึ่งอาจสร้างปัญหาความเป็นส่วนตัวให้กับผู้อยู่อาศัย อีกทั้งอพาร์ตเมนต์บางยูนิตก็ไม่มีหน้าต่าง เนื่องจากนักพัฒนาต้องปรับพื้นที่ตามโครงสร้างเดิมของร้านค้า ซึ่งไม่ได้ถูกออกแบบมาให้มีหน้าต่างแบบที่อยู่อาศัยทั่วไป 

จะเห็นได้ว่า ในภาวะวิกฤติห้างสรรพสินค้า ได้นำมาซึ่งโอกาสใหม่ในการปรับตัว โดยห้างหลายแห่งหันมาพัฒนาพื้นที่ให้เป็นที่อยู่อาศัย เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่ที่เพิ่มสูงขึ้นและปรับตัวให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนไปของผู้คน จนช่วยให้ห้างกลับมามีชีวิตชีวาอีกครั้ง

แต่ในขณะเดียวกัน ก็มาพร้อมความท้าทายด้านค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และอาจมีข้อจำกัดในการออกแบบพื้นที่ให้เหมาะสมกับการอยู่อาศัย ซึ่งโดยรวมแล้วก็ถือว่าเป็นเทรนด์ใหม่ที่น่าสนใจอย่างยิ่ง

อ้างอิง: cnbc, forbes, yahoo