ถอดบทเรียนต่างประเทศ ออกกฏหมายสกัด ’นักลงทุนจีน‘ ดัมพ์ราคาอสังหา

ในปีที่ผ่านมา “นักลงทุนจีน” ครองตำแหน่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยที่เป็นชาวต่างชาติในสหรัฐเป็นอันดับ 1 ต่อเนื่องเป็นปีที่ 11 โดยเป้าหมายอันดับหนึ่งคือแถบแคลิฟอร์เนียและนิวยอร์ก 

รายงานล่าสุดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติสหรัฐ (NAR) เปิดเผยว่าชาวจีนได้ใช้จ่ายเงินทั้งสิ้น 7.5 พันล้านดอลลาร์ ในการซื้อบ้านในสหรัฐในช่วง 12 เดือนสิ้นสุดเดือนมี.ค. 2024 ซึ่งลดลงกว่า 40% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา  โดย NAR ระบุว่านักลงทุนชาวจีนกว่า   1.5 ล้านราย คือชาวจีนแผ่นดินใหญ่ ฮ่องกง และไต้หวัน

 

จีนแห่ซื้ออสังหาสหรัฐ ‘เลี่ยงภาษี’

จำนวนการซื้อสังหาริมทรัพย์ของชาวจีนในสหรัฐเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องนั้น นักวิเคราะห์ระบุว่าผู้ซื้อชาวจีนกำลังกวาดซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐเพื่อ "หลบเลี่ยงภาษีและการถูกตรวจสอบ" ในประเทศจีนทำให้อสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมีราคาถูกกว่าเพราะไม่มีกฎระเบียบควบคุม

 เบนจามิน คีย์ส์ ศาสตราจารย์ด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าสาเหตุหลักมาจากชาวจีนที่มีฐานะร่ำรวยที่ย้ายเงินของตนไปต่างประเทศเพื่อหลีกเลี่ยงภาษีและเพื่อหลีกเลี่ยงการตรวจสอบในจีน

ตามรายงานของ Wharton Business Journal ในวารสารธุรกิจจากมหาวิทยาลัยเพนซิลเวเนีย (UPenn) ตลาดต่างประเทศหลายแห่งได้ใช้ “ภาษีผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติ” มาใช้เพื่อควบคุมจำนวนผู้ซื้อชาวต่างชาติและรักษาเสถียรภาพของราคาบ้านในตลาดท้องถิ่น 

รายงานเผยถึงนโยบายในเขตต่างๆ ที่ถูกเพิ่มขึ้นเพื่อตอบสนองต่อการลงทุนจากต่างชาติที่ทำให้ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่นพุ่งสูงขึ้นอย่างเช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง รัฐบริติชโคลัมเบียและออนแทรีโอของแคนาดา รัฐวิกตอเรียในออสเตรเลีย  

• สิงคโปร์

สิงคโปร์เริ่มใช้มาตรการเก็บภาษี  "อากรแสตมป์" หรือ ภาษีที่เก็บจากการทำสัญญาตามกฎหมายตั้งแต่ปี 2011 ซึ่งปัจจุบันอยู่ที่อัตรา 20%   ขณะเดียวกันในฮ่องกง ก็เรียบเก็บภาษีอากรแสตมป์ สูงถึง 30% รวมทั้งผู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 ก็จะถูกเรียกเก็บภาษีในอัตราที่ใกล้เคียงกันอีกด้วย

• นิวซีแลนด์ 

นิวซีแลนด์เป็นหนึ่งในประเทศที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นจากการลงทุนจากจีน  ทำให้ปัจจุบันนิวซีแลนด์เรียกเก็บภาษีจากผู้ซื้อที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นพำนักอาศัยในประเทศ 15%

• แคนาดา

ในแคนาดา รัฐบาลจะหักภาษี ณ ที่จ่าย 50% จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

• ออสเตรเลีย

ออสเตรเลียเรียกเก็บภาษี 12.6% จากผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านที่มีมูลค่ามากกว่า 750,000 ดอลลาร์ ตั้งแต่ปี 2017 ถึงปัจจุบัน 

ล่าสุดรัฐบาลออสเตรเลียออกมาตรการห้ามชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้วโดยจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.นี้ ไปจนถึงวันที่ 31 มี.ค. 2027 รวมทั้งนักเรียนต่างชาติและผู้ย้ายถิ่นฐานชั่วคราวที่ถือวีซ่าทำงานประเภท 457 จะถูกห้ามซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว แต่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างขึ้นใหม่ได้

ประเทศเหล่านี้ล้วนเรียกเก็บภาษีเพิ่มเติมจากผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อป้องกันไม่ให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วจากความต้องการซื้อของชาวต่างชาติ

‘สหรัฐ’ เสนอร่างกฎหมายห้าม ‘จีน’ ถือครองที่ดิน

พระราชบัญญัติภาษีการลงทุนจากต่างประเทศในอสังหาริมทรัพย์ (FIRPTA) ที่ตั้งขึ้นตั้งแต่ปี 1980 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้มั่นใจว่าชาวต่างชาติจะต้องเสียภาษีกำไรที่ได้จากการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ โดยกำหนดให้ชาวต่างชาติทำการขายหรือโอนต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 15% จากราคาขายของทรัพย์สินในสหรัฐที่

เหตุการณ์ล่าสุดในปี 2022 บริษัทผู้ผลิตอาหารชื่อ Fufeng Group ได้ซื้อที่ดินในสหรัฐขนาด 370 เอเคอร์เพื่อใช้ในการสร้างโรงสีข้าวโพดใกล้กับฐานทัพอากาศในรัฐนอร์ทดาโคตา ทำให้ฝ่ายบริหารของประธานาธิบดีไบเดนต้องเสนอกฎระเบียบใหม่ ซึ่งกำหนดให้บริษัทหรือบุคคลต่างชาติใดๆ ที่ต้องการซื้อที่ดินภายในรัศมี 100 ไมล์จากฐานทัพทหารสหรัฐฯ บางแห่ง (รวมถึงฐานทัพในนอร์ทดาโคตาด้วย) จะต้องได้รับการอนุมัติจากรัฐบาลก่อน

จากนั้นในปี 2023 รัฐสภาสหรัฐมีการเสนอร่างกฎหมายมากถึง 81 ฉบับใน 33 รัฐ ที่มีเป้าหมายเพื่อห้ามชาวจีนถือครองที่ดินในสหรัฐอเมริกา ซึ่งเกิดขึ้นในช่วงเวลาเดียวกับที่รัฐบาลกลางกำลังเร่งความพยายามในการจำกัดหรือสอบสวนธุรกิจที่มีเจ้าของเป็นชาวจีน เช่น TikTok และ Temu  

สมาชิกรัฐสภาหลายคนที่สนับสนุนร่างกฎหมายจำกัดการถือครองที่ดินของชาวจีน ได้อ้างถึงความกังวลด้านความมั่นคงของชาติ เช่น ความเป็นไปได้ที่รัฐบาลจีนอาจใช้ที่ดินเหล่านั้นเพื่อตั้งหน่วยสืบราชการลับ หรือความกังวลว่าความมั่นคงด้านอาหารของสหรัฐอาจตกอยู่ในอันตรายหากมีการซื้อที่ดินทำการเกษตรมากเกินไป ความกังวลเหล่านี้ส่วนหนึ่งได้รับแรงกระตุ้นจากเหตุการณ์บอลลูนสอดแนมของจีนที่ถูกพบเห็นลอยข้ามน่านฟ้าของประเทศในปี 2023

นักลงทุนจีนบุก ‘อาเซียน' เข้าไทย

 NAR ระบุว่านักลงทุนจีนกำลังมุ่งหน้าสู่เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ซึ่งมีภูมิศาสตร์อยู่ใกล้กว่า มีวัฒนาธรรมสอดคล้องกับจีนมากกว่า รวมทั้ง “ราคาไม่แพงอีกด้วย”

นักลงทุนจีนหลั่งไหลออกนอกประเทศ ซึ่งประเทศ ”ไทย“ ก็กลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญ โดย “ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์” (REIC) เผยสถิติการซื้อคอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในไทยปี 2024 พบว่า "จีน" ยังคงครองตำแหน่งอันดับ 1 อย่างไม่มีคู่แข่ง ด้วยส่วนแบ่งตลาดสูงถึง 38.9% คิดเป็น 5,670 หน่วย มูลค่ารวม 26,561 ล้านบาท 

นักลงทุนจีนลงทุนอสังหาไทย โดยเฉพาะทำเลหลัก คือหัวเมืองใหญ่ เช่น กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ซึ่งเป็นพื้นที่ภูเขาทางภาคเหนือ เมืองชายหาดตะวันออกอย่างพัทยา และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เปิดเผยว่าเริ่มแรกคนจีนจะมาซื้อบ้าน ส่งลูกเรียนโรงเรียนนานาชาติ เอาพ่อแม่มาอยู่ไทยให้มาเลี้ยงหลาน แต่อยู่นานไป จากอยู่อาศัยกลายเป็นทำธุรกิจ

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน เป็นผู้ซื้อคอนโดมิเนียม เหตุผลหลัก คือ การลงทุน เพื่อผลตอบแทนระยะยาวจากการปล่อยเช่า ระยะยาวตั้งแต่ 1-3 เดือนขึ้นไป  เป็นหนึ่งในวิธีที่ได้รับความนิยมสูงสุดเพราะผลตอบแทนอยู่ที่ 4-8% ต่อปี

ต่างชาติซื้อ 'อสังหาไทย' ได้หรือไม่?

"กรมที่ดิน" ได้เปิดเผย 3 เงื่อนไข “คนต่างด้าว ชาวต่างชาติ” ถือครองที่ดินหรือบ้านในไทยได้ โดยจำเป็นต้องมีคุณสมบัติตามที่กำหนด และยังต้องนำเงินมาลงทุนในไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท พร้อมทั้งลงทุนไม่น้อยกว่า 5 ปี พร้อมทั้งเป็นการลงทุนในธุรกิจที่ถูกต้องตามกฎหมายที่กำหนด ประกอบกับได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น

นอกจากนี้ ชาวต่างชาติที่ได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน หรืออสังหาฯ อย่างบ้าน นั้นต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น หากมีการตรวจสอบว่าผิดเงื่อนไข จำเป็นต้องขายคืน 

อ้างอิง bangkokbiznews, รายงาน Wharton Business Journal, SCMP, dailymail, globalaffairs, voanews