นักร้องเล่นดนตรีไม่เป็น นักดนตรีร้องเพลงไม่ได้!

ผู้ชมยังได้อรรถรสจากการรับฟังเพลงของนักร้องและนักดนตรีในเวลาเดียวกันด้วย แต่ในทางตรงกันข้าม หากนักร้องและนักดนตรีที่แสดงบนเวทีให้ผู้ชม “เป็นคนคนเดียวกัน” มักพบว่าเพลงที่ร้องของนักร้องและนักดนตรีอาจไม่เป็นมืออาชีพ อาจขาดทั้งอรรถรสของผู้ฟัง โอกาสจัดคอนเสิร์ตการแสดงในครั้งถัดไปอาจไม่เป็นที่ชื่นชอบยอมรับแก่ผู้ชมอีกด้วย ดังนั้นจึงสังเกตว่าการจัดคอนเสิร์ตของนักร้องอาชีพ จะไม่มีนักดนตรีร่วมขับร้องกับนักร้อง หรือนักดนตรีจะไม่เป็นนักร้อง งานคอนเสิร์ตที่จัดขึ้นจึงไม่ได้จัดครั้งเดียว อาจจัดมากกว่าหนึ่งครั้ง เป็นต้น 

อย่างไรก็ตาม เรื่องหรือประเด็นข้างต้นอาจไม่แตกต่างจากงานระบบอาคารชุดคอนโดมิเนียม ภายใต้ พ.ร.บ.อาคารชุด ผู้ประกอบธุรกิจ โครงการอสังหาริมทรัพย์ “ขนาดใหญ่” มืออาชีพ จะไม่จัดการงานทุกเรื่องทุกอย่างที่เกี่ยวข้องด้วยตนเอง จะกระจายแบ่งงานที่รับผิดชอบซึ่งตนเองไม่ถนัด ขาดความชำนาญ หรือประสบการณ์ให้แก่บุคคล นิติบุคคลอื่น หรือ Professional Outsource ดำเนินการรับผิดชอบแทน ยกตัวอย่างเช่น งานศึกษาความเป็นไปได้ (Feasibility Study) งานวิจัยข้อมูลการตลาด (Marketing Research) งานบริหารการขาย และก่อสร้างโครงการ (Sales & Construction Management) งานยื่นขออนุญาตปลูกสร้าง จัดทำรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA หรืองานจดทะเบียนอาคารชุด-นิติบุคคลอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด งานจัดทำข้อบังคับ การกำหนดกฎระเบียบ การอยู่อาศัย การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตลอดจนงานบริหารทรัพย์สิน ฯลฯ เป็นต้น ให้แก่ผู้ซึ่งมีความถนัด ความชำนาญ มีประสบการณ์รองรับกับงานแต่ละประเภท เหตุเพราะอาจได้เรียนรู้ ได้ประสบการณ์ พบความผิดพลาด เกิดภาพลักษณ์ ชื่อเสียงไม่ดีแก่องค์กร บริษัทของตนมาก่อน และกระทบส่งผลเสียในระยะยาว 

สำหรับองค์กร บริษัท โครงการ “ขนาดเล็ก” อาจจำเป็นต้อง “ทำทุกอย่าง” หรืออาจดึงงานบางอย่าง มามือทำด้วยตนเอง อาจเกิดจากการประหยัดงบประมาณค่าใช้จ่าย หรือประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “จำนวนน้อย” และระยะสั้น ไม่มีแผนขยายธุรกิจ หรือประกอบธุรกิจโครงการอสังหาริมทรัพย์ใดๆ เพิ่มเติมในอนาคต กรณีเกิดอุปสรรค ปัญหาอาจแก้ไขทีละเปลาะทีละข้อ หากผู้ซื้อผู้บริโภคตำหนิร้องเรียนค่อยวางแผนแก้ไขปัญหาเป็นเรื่องๆ ต่อไป งานจึงขาดประสิทธิภาพ ขาดการยอมรับจากผู้ซื้อผู้บริโภค 

ข้อแตกต่างที่อาจหยิบยกให้ท่านผู้อ่านแฟนคอลัมน์ที่อาจเห็นได้ชัดได้แก่ เมื่อผู้ประกอบธุรกิจโครงการอสังหาริมทรัพย์เลือกใช้ “มืออาชีพ” รองรับงานแต่ละประเภทดังกล่าวข้างต้น มักพบว่าปัญหา หรืออุปสรรคที่อาจเกิดขึ้นมีจำนวนน้อยหรืออาจไม่มี เมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ดีมีประสิทธิภาพย่อมส่งผลต่อการขายทรัพย์สินห้องชุดเป็นอย่างดี เพราะผู้ซื้อผู้บริโภคเกิดหรือมีความมั่นใจต่อการซื้อทรัพย์สินมากกว่าผู้ประกอบธุรกิจโครงการอสังหาริมทรัพย์ “ขนาดเล็ก” ปัจจุบันจึงไม่พบโครงการอสังหาริมทรัพย์ “ขนาดเล็ก” ในท้องตลาดจำนวนเท่าใดเหตุเพราะโครงการขนาดใหญ่นอกจากมีระบบแผนงานราคาจำหน่ายที่อาจถูกหรือมีคุณภาพหรือทุนดำเนินการที่ดีกว่า ยังมีโครงการ “ขนาดใหญ่” เกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก ทำให้โครงการ “ขนาดใหญ่” มีอำนาจเหนือกว่าโครงการขนาดเล็ก สุดท้ายโครงการขนาดเล็กถูกกลืนหายไปจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในที่สุด 

มาดู “ตัวอย่าง” งานจดทะเบียนอาคารชุด งานจัดทำข้อบังคับ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ สร้างหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และงานบริหารทรัพย์สินระหว่างผู้ประกอบการโครงการ “ขนาดใหญ่” และ “เล็ก” ซึ่งผู้ประกอบการขนาดใหญ่จ้างมืออาชีพ หรือ Professional Outsource กับผู้ประกอบการโครงการ “ขนาดเล็ก” ลงมือทำด้วยตนเอง มีข้อแตกต่าง “ข้อดี-ข้อเสีย”อย่างไรบ้าง? 

งานจดทะเบียนจัดทำข้อบังคับอาคารชุด ฯลฯ (Condominium Registration) 

“มืออาชีพ” เมื่อต้องรับผิดชอบงานดังกล่าวข้างต้น นอกจากการวางแผนงาน จัดประชุมร่วมกันทั้ง 2 ฝ่ายแล้ว ยังอาจต้องติดต่อประสานงานกับสถาบันการเงิน เจ้าหนี้จำนอง พนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดินและกรมธนารักษ์ เจ้าพนักงานท้องถิ่นเป็นการล่วงหน้า เพื่อความสะดวกราบรื่น ลดข้อปัญหาอุปสรรคที่อาจเกิดขึ้น จนอาจเป็นเหตุให้การจดทะเบียนอาคารชุด “ล่าช้า” หรือจดทะเบียนซื้อขายห้องชุดกับผู้ซื้อล่าช้ากว่ากำหนด นอกจากนี้ “มืออาชีพ” ยังมีหน้าที่จัดทำร่างข้อบังคับเพื่อการจดทะเบียนอาคารชุดให้สอดคล้องบทบัญญัติของ พ.ร.บ.อาคารชุด จัดทำบัญชีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ รายการทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง รายชื่อผู้จัดการจดทะเบียน “ครั้งแรก” การวางกฎระเบียบ ข้อควรปฏิบัติการใช้ประโยชน์ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ แก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม และผู้พักอาศัย เป็นต้น 

“มืออาชีพ” ต้องทำงานตอบโจทย์แก่ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ ที่สำคัญ 3 เรื่องดังต่อไปนี้

1.รายการเอกสารการขอจดทะเบียนอาคารชุดถูกต้อง ครบถ้วนตามข้อกฎหมาย 

2.งานจดทะเบียนสิทธิ-นิติกรรมห้องชุดต้องทันกำหนดตามแผนที่กำหนดไว้ สอดคล้องสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด 

3.งานประสานการบริหารทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด เกิดความต่อเนื่อง มีประสิทธิภาพ 

งานบริหารทรัพย์สิน (Facility Management)

“มืออาชีพ” มีหน้าที่ความรับผิดชอบอันสำคัญได้แก่ การวางแผนงานบริหารจัดการทรัพย์สิน “ล่วงหน้า” งานจัดซื้อจัดจ้างทรัพย์สินที่จำเป็น งานกำหนดกฎระเบียบ ข้อควรปฏิบัติการใช้ทรัพย์สิน สิ่งอำนวยความสะดวก งานบัญชี การเงิน และเร่งรัดจัดเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ กับสมาชิก ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม งานรักษาความปลอดภัย-ความสะอาด งานกำกับ ตรวจสอบดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของคู่สัญญา งานบำรุงรักษาเครื่องจักรอุปกรณ์ ระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร งานจัดประชุมใหญ่สามัญ “ครั้งแรก” ของเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ งานจดทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการ งานประชาสัมพันธ์กิจกรรมทรัพย์ส่วนกลาง งานแก้ไขข้อพิพาท (ถ้ามี) ฯลฯ เป็นต้น 

ความพร้อมของการวางแผนงานบริหารจัดการทรัพย์สินข้างต้น จำเป็นคัดเลือกบุคลากรที่มีความรู้ ประสบการณ์ ความชำนาญเข้ามารองรับงานดังกล่าวข้างต้น ซึ่งนอกจากงานดังกล่าวจะประสบความสำเร็จเรียบร้อย ตรงตามเจตนารมณ์ของผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการอสังหาริมทรัพย์ “ผู้ว่าจ้าง” แล้ว ยังส่งเสริมภาพลักษณ์ ชื่อเสียง มูลค่าทรัพย์สินที่ดีให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ อีกทั้งเกิดความเชื่อมั่นแก่ผู้ซื้อผู้บริโภคอีกด้วย