สูตรสำเร็จการจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”
เป็นที่ทราบทั่วไปในแวดวงการพัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ ผู้ใดประสงค์แบ่งแยกที่ดิน เพื่อการจำหน่าย จำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป
ผู้นั้นมีหน้าที่ยื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และเมื่อผู้จัดสรรที่ดินขายกรรมสิทธิ์ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างได้ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงจำหน่ายทั้งหมดตามที่ได้รับอนุญาต จัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการสอดคล้องกับคำขอ และวิธีการจัดสรรที่ดิน ตามที่ได้รับอนุญาต ได้รับหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ประกอบกับผู้จัดสรรที่ดินต้องการพ้นภาระหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต หรือจัดทำขึ้น ด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ไปบำรุงรักษาต่อจากผู้จัดสรรที่ดิน หรือด้วยกันเอง ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ เพื่อจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน หรือจดทะเบียนตามกฏหมายอื่น เพื่อดำเนินการเรื่องดังกล่าว โดยมีระยะเวลาดำเนินการเรื่องดังกล่าวไม่น้อยกว่า 180 วัน หรืออาจกล่าวโดยสรุป โครงการซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน สามารถจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้นั้น จำเป็นต้องอาศัย “องค์ประกอบ” ดังต่อไปนี้
1.ขายกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงย่อยได้ไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของแปลงจำหน่ายตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต
2.จัดทำสาธารณูปโภค ครบถ้วน ถูกต้อง ตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด
3.บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาตครบ หรือไม่น้อยกว่า 1 ปี และสาธารณูปโภคอยู่ในสภาพปกติ
4.ได้รับหนังสือ หรือใบรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคจากคณะอนุกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เป็นหลักฐาน
5.ผู้จัดสรรที่ดินแสดงความประสงค์เป็นหนังสือขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแจ้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ
กรณีไม่ครบองค์ประกอบดังกล่าวข้างต้น ย่อมไม่สามารถดำเนินการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้ อย่างไรก็ดี ขั้นตอนปฏิบัติการจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน แม้ถูกกำหนดโดยพระระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 แก้ไข เพิ่มเติม 2558 และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฏหมายอื่น การขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือการโอนสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ 2559 ถูกบังคับใช้เเก่ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตลอดจนพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ถือปฏิบัติก็ตาม ก็มิอาจทำให้การดำเนินการจดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ประสบความสำเร็จตรงตามเจตนรมณ์ของผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้โดยง่าย เหตุอาจเกิดจากมุมมองของแต่ละฝ่าย “แตกต่างกัน” ยกตัวอย่างเช่น ผู้จัดสรรที่ดินเห็นว่าการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินได้มาตรฐาน ไม่จำเป็นต้องซ่อมแซม ปรับปรุงสาธารณูปโภคให้สมบูรณ์ ก่อนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามที่ผู้ซื้อร้องขอ หรือฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ร้องขอผู้จัดสรรที่ดิน ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคเพิ่มเติม นอกเหนือรายการที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินกล่าวปฏิเสธข้อเสนอดังกล่าว หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อ้างว่าตนไม่ได้รับหนังสือขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคจากผู้จัดสรรที่ดิน และหนังสือเชิญประชุมขอมติจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ซึ่งฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน อ้างว่าได้ส่งหนังสือดังกล่าวให้เเก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามภูมิลำเนาแล้ว หรือฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อ้างว่าภาระค่าใช้จ่ายการบริการสาธารณะ ซึ่งขาดทุนสะสมเป็นเวลาหลายปีติดต่อกัน เป็นเงินหลายล้านบาท ผู้จัดสรรที่ดิน จะหักกลบลบหนี้กับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (7%) ที่จะมอบให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มิได้ เป็นต้น
เมื่อมุมมอง ความคิดเห็น ระหว่างผู้ซื้อที่ดินจัดสรร กับผู้จัดสรรที่ดิน “แตกต่างกัน” อีกทั้งไม่สามารถหาข้อยุติ ข้อพิพาทที่เกิดขึ้นดังกล่าวได้ ท้ายที่สุด กระบวนการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ก็เกิดขึ้นไม่ได้ หรือมีความล่าช้า โครงการ หลายแห่ง หรือทั้งสองฝ่าย ก็อาศัย ใช้สิทธิทางศาล เพื่อให้ได้ข้อยุติ หรือข้อพิพาทที่เกิดขึ้นต่อไป อย่างไรก็ดี เมื่อขิงก็รา ข่าก็แรง หาคนกลาง ไกล่เกลี่ยข้อพิพาทไม่ได้ ความเสียหายที่เกิดขึ้น จึงกระทบต่อทั้งสองฝ่าย ฝ่ายแรก ผู้จัดสรรที่ดิน ก็ไม่พ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จำเป็นต้องควักงบประมาณการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ไม่มีวันจบสิ้น อีกฝ่าย ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ก็ไม่อาจจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ได้ หรือความเสี่ยงของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจได้สาธารณูปโภคเป็นสาธารณประโยชน์ได้เช่นเดียวกัน เป็นต้น
เมื่อทั้งสองฝ่าย มองอนาคตของตน แต่ละฝ่าย ไม่ออก หรือฝ่ายใด ฝ่ายหนึ่ง ขาดการวางแผนการทำงานการขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในระยะยาว หรือไม่ทราบข้อดี – ข้อเสียการจด หรือไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามกฏหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน เช่นนี้แล้ว งานที่เกี่ยวข้องดังกล่าว จะประสบความสำเร็จตรงตามเจตนารมณ์ของทั้งสองฝ่ายได้อย่างไร อาจกล่าวได้ว่ามีโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งมีข้อพิพาทดังกล่าว เกิดขึ้นทั้งในอดีต และปัจจุบัน จำนวนไม่น้อย
ถามผู้เขียนว่ามีแนวทางใดที่จะทำให้ได้ข้อยุติ ข้อพิพาทดังกล่าวข้างต้น หลายท่าน อาจมีแนวทางที่เหมาะสม อีกหลายท่าน อาจไม่มีแนวทาง ข้อคิดเห็นที่เหมาะสม เเต่ทั้งหลาย ทั้งปวง จำเป็นต้องพิจารณา ยึดข้อกฏหมายเป็นสำคัญ อีกทั้งต้องทราบสิทธิ และหน้าที่ของตนเป็นอย่างดีอีกด้วย
บทบาท หน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน ได้แก่ ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค การจัดทำสาธารณูปโภคครบถ้วน ถูกต้อง การเปิดเผยค่าใช้จ่ายการบริการสาธารณะให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ การปฏิบัติตนสอดคล้องกับแบบ หรือแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต เป็นต้น สำหรับฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อาจได้แก่ การศึกษาข้อดี - ข้อเสียการจดทะเบียน หรือไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”แนวทางการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”แนวทางการบริหาร “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือการคิดอัตราค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือค่าส่วนกลางที่เหมาะสม เป็นต้น อย่างไรก็ดี การให้ความรู้ *นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร* เเก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ถือว่าเป็นเรื่องจำเป็น สำคัญยิ่ง ที่ผู้จัดสรรที่ดิน จะปฏิเสธเรื่องดังกล่าวมิได้
อย่างไรก็ตาม เมื่อทั้งสองฝ่ายเห็นสอดคล้อง มีทิศทางเดียวกัน โอกาสประสบความสำเร็จการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ก็เกิดขึ้นได้โดยง่าย แต่ในทางกลับกัน หากทั้งสองฝ่าย ไม่เจรจา แสวงหาทางออกร่วมกัน โอกาสการไม่ประสบความสำเร็จ ก็เป็นไปได้สูงยิ่งเช่นกัน
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
