อสังหาฯชี้ดอกเบี้ยขาขึ้นฉุดกำลังซื้อแนะทยอยปรับหวั่นตลาด-ศก.ชะงัก

แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นนับเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดสินค้าโดยเฉพาะกลุ่มมูลค่าสูงอย่างอสังหาริมทรัพย์ ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคต่างได้รับผลกระทบอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้จาก “ต้นทุน” ของอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การขึ้นดอกเบี้ย 1% ในภาวะปกติจะกระทบการผ่อนชำระของลูกค้าเฉลี่ย 7-8% แต่ในภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ฝั่งดีมานด์จะไม่กระทบเพียง 1% เท่านั้น เพราะธนาคารส่วนใหญ่ค่อนข้างคอนเซอร์เวทีฟจะเผื่อให้ลดต้นเร็วขึ้นกว่าปกติ ทำให้กำลังการผ่อนของลูกค้าลดลง นั่นหมายความว่า ทุก 1% จะมีผลกระทบ  8-10% นับเป็นสถานการณ์ที่ส่งผลกระทบต่อดีมานด์ตลาดอสังหาฯ 

ดอกเบี้ยขาขึ้น ยังส่งผลกระทบต่อราคาขายประมาณ 1.5% หมายความว่า สถานการณ์ดอกเบี้ยขาขึ้นจะมีผลกระทบทั้งฝั่งดีมานด์และซัพพลายประมาณ 10% จากแนวโน้มดังกล่าวทำให้ตลาดอสังหาฯ ต้องหันพึ่งกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อในตลาดไฮเอนด์ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากการปรับดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มลูกค้าคนไทยหรือต่างชาติ เนื่องจากสภาพคล่องส่วนเกิน (Excess liquidity) อยู่ในกลุ่มคนเหล่านี้ ที่พร้อมซื้อบ้านระดับลักชัวรี หรือ เพนท์เฮ้าส์ เพราะถือเงินสดอยู่ในมือ

อย่างไรก็ดี แนวทางการปรับตัวในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องให้ความสำคัญกับขนาดการลงทุนที่เหมาะสม เพราะหากสถานการณ์ลากยาวจะไม่ส่งผลดี จึงต้องใช้การประหยัดจากความเร็ว หรือ Economies of Speed ในการดำเนินธุรกิจให้สามารถผลิตสินค้าได้เร็วขึ้นทำให้ต้นทุนลดลงเพื่อสู้กับดอกเบี้ยขาขึ้น

“ถ้าสปีดดีภาระดอกเบี้ยลดลง ขณะเดียวกันต้องศึกษาข้อมูลการทำตลาดถูกต้องแม่นยำ เป็นเหตุผลที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ หันมาพัฒนาโครงการแนวราบ เพราะการก่อสร้างบ้านทำได้เร็วกว่าคอนโดมิเนียม สามารถบริหารจัดการต้นทุนได้ง่ายกว่า เพราะดอกเบี้ยเป็นต้นทุนของทุกธุรกิจ”

ชงขึ้นดอกเบี้ย0.25%สกัดศก.ชะงัก

นายประเสริฐ ระบุว่า การขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้อยู่ภายใต้ภาวะเศรษฐกิจถดถอย (Economic Recession) เป็นสิ่งที่น่ากลัว เพราะเศรษฐกิจไม่ได้ดีอย่างที่คิด การขึ้นดอกเบี้ยสวนทางกับภาวะเศรษฐกิจ เป็นสิ่งที่ต้องบาลานซ์ให้ดี ในแง่ของจังหวะการขึ้นดอกเบี้ย สำหรับประเทศไทย

“อย่าขึ้นดอกเบี้ยเร็วเกินไปเพราะเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่เหมือนกับต่างประเทศ น่าจะปรับครั้งละ 0.25% ซอยความถี่ในการขึ้นดูฟีดแบค ดูจังหวะที่เหมาะสม เพื่อให้ตลาดไม่ช็อก การฟื้นตัวไม่หยุดชะงัก อย่าไปเร่งตามอเมริกา ยุโรป”

ขณะเดียวกันนี้ รัฐต้องบริหารจัดการเสถียรภาพเงินบาทให้สมดุล การอ่อนค่าไม่ใช่เรื่องที่ไม่ดี เพราะมีผลทำให้ชาวต่างชาติอยากเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประเทศไทยมากขึ้น ถือเป็นเรื่องที่ดีสำหรับอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ซึ่งต้องบาลานซ์ทุกๆ เครื่องยนต์ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ

แนะปรับราคาเหมาะกำลังซื้อลดลง

นายปิยะ ประยงค์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากปัญหาเงินเฟ้อสูง ค่าเงินอ่อนมาก เงินทุนไหลออก จำเป็นต้องขึ้นดอกเบี้ย ในมุมของผู้ประกอบการอยากให้ขึ้นน้อยที่สุดแบบค่อยเป็นค่อยไปเพื่อไม่ให้เศรษฐกิจสะดุด ส่วนธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ก็ต้องศึกษาให้รอบคอบมากที่สุด และเป็นการปรับขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าปรับรวดเดียว 1% หลังจากที่ต้องเผชิญปัญหาของราคาแพงขึ้น สงคราม ราคาน้ำมันที่แพงขึ้น

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการต้องให้เกิดความคุ้มค่าและประหยัดมากขึ้น เลือกใช้เฉพาะของจำเป็น มีการปรับสินค้า แพกเกจให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของลูกค้า การออกแบบต้องปรับเปลี่ยนให้เหมาะสม เพราะวัสดุทุกอย่างขึ้นหมดขณะที่กำลังซื้อของคนลดลง”

ที่ผ่านมีการสั่งซื้อสินค้าไว้ล่วงหน้าเพื่อล็อกราคาเดิมไว้บางส่วนแต่ไม่สามารถล็อกได้นานมากเพราะมีความเสี่ยงเหมือนกัน สินค้าบางอย่างสั้นบางอย่างยาว เพราะขณะนี้ราคาเหล็กเริ่มลดลงมาแล้ว ขึ้นอยู่สถานการณ์ หากซื้อตุนไว้ต้องแบกภาระดอกเบี้ยหนัก จึงเป็นเหตุผลที่แทบทุกบริษัทหันมาทำแนวราบกันมากขึ้น เนื่องจากสร้างไปขายไปจึงไม่เสี่ยงเท่ากับการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียม

ขึ้นดอกเบี้ยกระทบอสังหาฯ2เด้ง

นางเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ยกตัวอย่าง บ้านราคา 1 ล้านบาทดอกเบี้ย 5% จ่ายล้านละ 5,000 บาท คนซื้อบ้านจะคิดว่าหากดอกเบี้ย 6% ต้องจ่ายล้านละ 6,000 บาท ดังนั้นถ้าคนซื้อบ้านไม่มีเงินเดือนมากพอ ที่จะจ่ายเดือนละ 6,000 บาทจะทำให้เขาไม่สามารถซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาทได้

จะเห็นว่าผลกระทบที่เกิดขึ้นอย่างแรก คือ ความสามารถในการซื้อ (purchasing ability) “ลดลง” ไม่สามารถซื้อบ้านในราคาที่อยากซื้อได้ ผลกระทบเรื่องที่สอง เนื่องจากระยะเวลาผ่อนบ้านยาวถึง 30 ปี ฉะนั้น เมื่อดอกเบี้ยขึ้นจะทำให้ภาพรวมต้องจ่ายเงินค่าผ่อนชำระแพงขึ้น เห็นชัดว่า ในราคาบ้าน 1 ล้านบาท เมื่อดอกเบี้ย 6% เทียบดอกเบี้ย 5% เงินทั้งหมดที่ต้องจ่ายต่างกัน ทั้งที่ได้บ้านหลังเดิมเท่ากันเป็นผลกระทบจากดอกเบี้ยขาขึ้น

“บ้านเป็นการกู้ระยะยาว แต่ในความเป็นจริงแล้วดอกเบี้ยไม่ได้ขึ้นตลอด อาจจะมีขึ้นบ้างลงบ้าง แต่ปกติเวลาที่ดอกเบี้ยขึ้น ธนาคารกันความเสี่ยง ทำให้ต้องจ่ายรายเดือนมากขึ้น จึงเป็นปัจจัยลบ ที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เพราะได้รับผลกระทบ 2 เด้ง คือ ต้นทุนบ้านเพิ่มขึ้น ราคาขายบ้านเพิ่มขึ้นแม้ว่าบ้านราคาเท่าเดิมก็ยังแพงขึ้นอยู่แล้วเพราะดอกเบี้ยขึ้น เท่ากับว่าเจอ 2 เด้ง”

 เน้นลงทุนตลาดที่มีดีมานด์

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการอสังหาฯ ไม่สามารถจะผลักภาระต้นทุนให้ผู้บริโภคได้ทั้งหมด ยกตัวอย่าง จากเดิมต้นทุนบ้านราคา 1 ล้านบาท แต่ปัจจุบันสร้างบ้านขนาดเท่ากันต้นทุนที่ 1.2 ล้านบาท เมื่อต้นทุนแพงขึ้นตามปกติต้องผลักภาระต้นทุนไปยังผู้บริโภค เพื่อให้ได้กำไรเท่าเดิมแต่ทำแบบนั้นค่อนข้างยาก เพราะผู้บริโภคไม่สามารถในการจ่ายได้มากขึ้น สถานการณ์เหมือนเคราะห์ซ้ำกรรมซัดที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องเจอ 2 เด้งเช่นเดียวกัน หมายความว่า ต้องยอมกำไรลดลง

นางเกษรา กล่าวต่อว่า สาเหตุการขึ้นดอกเบี้ยครั้งนี้เพื่อแก้ปัญหาเงินเฟ้อ เหมือนกับที่สหรัฐทำ แต่เศรษฐกิจของสหรัฐฟื้นตัวมากกว่าประเทศไทย ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาประกาศแล้วว่า จะขึ้นดอกเบี้ยเพื่อต้านเงินเฟ้อแบบ “สมูท เทคออฟ” ค่อยขึ้น เนื่องจากเศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัว เพราะถ้าดอกเบี้ยขึ้นเยอะผลกระทบรุนแรง ทำให้ดีเวลลอปเปอร์บางส่วนทำธุรกิจต่อไม่ได้จะส่งผลกระทบต่อตลาดสังหาฯ ภาพรวมและกระทบเศรษฐกิจ

“ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้นทุนแพงขึ้นไม่ต่างจากบะหมี่กึ่งสำเร็จรูป วิธีการปรับตัวจะลดขนาดลง อสังหาฯ ก็ไม่ต่างกัน แต่สิ่งที่แตกต่างจากสินค้าอุปโภคบริโภค คือ โลเคชั่น อาจต้องอยู่ไกลขึ้น เพราะราคาที่ดินสูงขึ้น หรือ ทำขนาดบ้านเล็กลง เพื่อให้ราคาไม่สูงจนเกินกำลังซื้อผู้บริโภค”

สำหรับ แนวคิดของเสนาฯ เน้นพัฒนาโครงการในทำเลที่มีดีมานด์ สิ่งที่สำคัญที่สุด คือ ตรงไหนที่มีคนซื้อ จากนั้นค่อยคิดว่าจะลดต้นทุนอย่างไร แต่ไม่ใช่ไปทำเลนั้นเพราะลดต้นทุนได้มากสุด เพราะต่อให้ต้นทุนต่ำสุดแต่ถ้าไม่มีคนซื้อก็ไม่มีประโยชน์เหมือนเช่าพื้นที่ขายของตลาดที่ราคาถูกแต่ไม่มีคนไปเดินเสียค่าเช่าไปฟรีๆ