ที่ดินภูเก็ตพุ่ง5เท่าโรงแรมสบช่องขายทำกำไร

ไมค์ แบทเชเลอร์ กรรมการผู้จัดการ หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรมภาคพื้นเอเชีย บริษัท เจแอลแอล จำกัด กล่าวว่าตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีต่อเนื่อง เมื่อพิจารณาจากราคาที่เสนอขายในท้องตลาดยังอยู่ในระดับที่นักลงทุนรับได้ ปี2558 โรงแรมที่ซื้อขายในเอเชียแปซิฟิกเฉลี่ยอยู่ที่ 2.7 แสนดอลลาร์ต่อห้องพัก (ราว 9.45 ล้านบาท) แต่ราคาซื้อขายโรงแรมในไทยเฉลี่ยที่ 1.66 แสนดอลลาร์ต่อห้องพัก (ราว 5.81 ล้านบาท) ยังต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของภูมิภาค

การที่นักลงทุนให้ความสนใจซื้อโรงแรมในไทยมากขึ้นเพราะราคาถูกกว่า อีกทั้งยังให้ส่วนต่างที่ดีกว่า เมื่อเทียบกับทำเลที่โรงแรมมีราคาสูงอย่าง ฮ่องกง, สิงคโปร์ แม้จะมีผลประกอบการดี แต่ราคาขายถีบตัวขึ้นไปสูงมาก แต่สำหรับโรงแรมในไทยมีแนวโน้มผลประกอบการดีเช่นกัน ทั้งยังเป็นการลงทุนที่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ในอนาคต

ในปี 2558 ประเทศไทยมีการซื้อขายโรงแรมรวม 1 หมื่นล้านบาท ลดลงจากปี2557 ที่มีมูลค่า 1.4 หมื่นล้านบาท เพราะปีดังกล่าวมีการซื้อขายโรงแรมรายการใหญ่ คือ โรงแรมฮิลตัน หัวหิน ส่งผลให้มูลค่าการซื้อขายปีนั้นสูงเป็นพิเศษ 

แต่โดยทั่วไปมูลค่าการซื้อขายโรงแรมในไทยจะอยู่ที่ 1 หมื่นล้านบาทต่อปี ส่วนปีนี้อาจมีการซื้อขายโรงแรมมูลค่าสูงอีกแห่งที่ภูเก็ต และน่าจะเป็นโรงแรมที่มีมูลค่าสูงสุดที่เคยเสนอขายในไทย หากเจรจาซื้อขายเสร็จสิ้นภายในปีนี้ จะทำให้มูลค่าการซื้อขายโรงแรมในไทยปีนี้ขึ้นไปอยู่ที่ 1.5-2 หมื่นล้านบาท

ด้าน บิล บาร์เน็ตต์ กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีไนนท์ โฮเทล เวิร์คส  จำกัด บริษัทที่ปรึกษาด้านธุรกิจบริการ กล่าวว่าจากการจัดทำการวิจัยจำนวนโรงแรมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและเตรียมเปิดให้บริการในภูเก็ต ซึ่งคาดว่าจะเปิดให้บริการตั้งแต่ปีนี้ไปถึงปี 2562 จำนวน 5,216 ห้อง จาก 32 โรงแรมนั้น พบว่ามีถึง 90% หรือจำนวน 28 โรงแรม 4,677 ห้อง ที่เป็นแบรนด์โรงแรมภายใต้การบริหารของเชนระดับนานาชาติและในจำนวนห้องพักทั้งหมดดังกล่าว

ทั้งนี้ โรงแรมทั้งหมดกว่า 5,000 ห้องดังกล่าว มีกำหนดทยอยเปิดราว 30% ในปีนี้ และอีก 23% ในปีหน้า หากพิจารณาจากขนาดของโรงแรมพบว่าห้องพักจำนวน 100 ห้องขึ้นไป มีสัดส่วนสูงขึ้น โดยโรงแรมที่ใช้แบรนด์นานาชาติมีสัดส่วน 71% และโรงแรมอิสระมีสัดส่วนราว 75% ส่วนแบรนด์ที่ได้รับครองส่วนแบ่งของโรงแรมที่เตรียมเปิดใหม่มากที่สุด ได้แก่ แมริออท และเบสท์เวสเทิร์น ที่รวมกันมากกว่า 25%

นอกจากนั้นจากโรงแรมใหม่ 32 แห่งที่กำลังพัฒนา จะแบ่งเป็นโครงการที่สร้างใหม่ 29 แห่ง และอีก 3 แห่งเป็นการขยายกิจการและปรับเปลี่ยนแบรนด์จากกิจการเดิม โดยทำเลที่ครองพื้นที่โรงแรมใหม่ในภูเก็ตมากที่สุดยังเป็นหาดป่าตอง ที่มีสัดส่วนถึง 34%

ขณะที่ ศึกษิต สุวรรณดิษฐกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดีวาน่า กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่าในปี 2558-2559 มีโรงแรมในภูเก็ตเริ่มทยอยประกาศขายกิจการมากขึ้น เนื่องจากเจ้าของเดิมเห็นจังหวะเหมาะสมในการขายต่อเพื่อทำกำไร จากราคาสินทรัพย์ที่ได้ลงทุนเมื่อผนวกกับผลการดำเนินงานที่ดีต่อเนื่องจากการท่องเที่ยวขยายตัว อยู่ในระดับเหมาะสม เห็นได้จากราคาที่ดินในทำเลที่บริษัทบุกเบิกมานาน ย่านหาดป่าตอง เมื่อ 12 ปีก่อนราคาเฉลี่ยที่ราว 20 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันมีอัตราเติบโตกว่า “5 เท่าตัว” อยู่ที่ราว 100 ล้านบาทต่อไร่

ทั้งนี้ นักลงทุนที่ตัดสินใจขายกิจการในเวลานี้ มองว่าถึงจังหวะที่จะได้ผลตอบแทนเหมาะสม และสามารถนำเงินทุนไปหมุนเวียนใช้ซื้อสะสมที่ดินหรือซื้อกิจการโรงแรมในทำเลเกิดใหม่อื่นๆ ซึ่งยังมีข้อได้เปรียบเรื่องราคาที่ดินที่ยังไม่สูงเท่าภูเก็ต ซึ่งสามารถนำไปต่อยอดได้มากกว่าการถือครองทรัพย์สินเดิม และหากทำเลใหม่ขยายตัวและทำราคาได้สูงขึ้น จะยิ่งมีโอกาสได้ผลตอบแทนและสร้างกำไรได้มากขึ้นในอนาคตเช่นเดียวกับโมเดลที่เคยใช้ในภูเก็ตมา

มองว่าการซื้อขายกิจการโรงแรม เป็นประโยชน์ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เพราะเจ้าของกิจการเดิมได้กำไรที่พึงพอใจสำหรับการไปลงทุนต่อยอดในทำเลใหม่ๆ ส่วนผู้ซื้อที่ต้องการมีโรงแรมในภูเก็ตเอง ก็ไม่ต้องเสียเวลาและเงินทุนในการไปสร้างโรงแรมใหม่ เนื่องจากโรงแรมมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมอยู่แล้ว และไม่ต้องผ่านกระบวนการทางสิ่งแวดล้อมหรือข้อกฎหมายอื่นๆ ซึ่งปกติโรงแรมใหม่ซึ่งสร้างบนที่ดินเปล่าต้องใช้เวลา 2-3 ปี ทั้งการก่อสร้างและขออนุญาต แต่หากใช้วิธีซื้อกิจการมาปรับปรุงใหม่ ใช้เวลา 7-8 เดือน ก็สามารถเปิดให้บริการใหม่ได้อย่างรวดเร็ว