อสังหาฯหดตัว 3 ปีซ้อน ลามปีนี้ ลุ้นโอน 4 หมื่นยูนิต

โดยมีสาเหตุจากปัญหาเศรษฐกิจทั้งในประเทศชะลอตัว เนื่องจากทิศทางอสังหาฯเติบโตไปพร้อมกับเศรษฐกิจ เป็นเหตุให้ผู้ประกอบการอสังหาฯส่วนใหญ่ ไม่สามารถเปิดโครงการใหม่ได้ตามเป้าหมาย อีกทั้งหลายบริษัทยังมี “สินค้าคงเหลือ” เป็นจำนวนมากต้องรีบระบายการขาย ไม่นับรวมโครงการ “ขายไปแล้วโอนไม่ได้” ต้องกลับมาทำการตลาดใหม่ ทำให้มีสต็อกเหลือขายในตลาดเพิ่มขึ้น

โดยพบว่า ในปี 2559 ตลาดอสังหาฯหดตัวมากสุดในรอบ 6-7 ปีที่ผ่านมา โดยโครงการที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบ(บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์) และคอนโดมิเนียม เปิดใหม่รวมประมาณ 9.4 หมื่นยูนิต น้อยกว่าปกติโครงการใหม่เปิดมากกว่า 1 แสนยูนิตต่อปี 

บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์ (เจแอลแอล) ระบุว่า ณ สิ้นปี 2559 พบว่า มีคอนโด เฉพาะที่สร้างเสร็จ คิดเป็นจำนวนรวมกว่า 4.45 แสนยูนิต เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว นอกจากนี้ยังโครงการที่กำลังจะทยอยก่อสร้างอีกกว่า 1.27 แสนยูนิต 

สำทับด้วยข้อมูลของบริษัท คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ที่ปรึกษาธุรกิจอสังหาฯ ระบุว่า คอนโด ประมาณ 40,000 ยูนิตมีกำหนดแล้วเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2560 ซึ่งเป็นจำนวนที่ค่อนข้างมาก จนกังวลว่าจะประสบปัญหาในการโอน จากภาวะเศรษฐกิจปีนี้ที่ยังไม่สดใส

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย ต่างประเมินว่า จำนวนที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ปี 2560 จะกลับมาขยายตัวอีกครั้งในรอบ 3 ปี จากภาวะเศรษฐกิจน่าจะดีกว่าปี 2559 โดยคาดมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่อยู่ที่ 3.79 แสนล้านบาท จากปี 2559 มูลค่าเปิดโครงการใหม่ 3.62 แสนล้านบาท 

ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ คาดอยู่ที่ 3.55 แสนล้านบาท จากปีก่อนอยู่ที่ 3.45 แสนล้านบาท ขยายตัว 5% เมื่อเทียบกับปี 2559

วงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต รองประธานเจ้าหน้าที่กลุ่มพัฒนาธุรกิจ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ยอมรับว่า  นับตั้งแต่ปี 2557 ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวต่อเนื่อง 3 ปีติดต่อกัน โดยเติบโตเฉี่ย 5-7% โดยพบว่า ในปี 2558 ตลาดเริ่มประสบปัญหา ลูกค้ากู้สินเชื่อไม่ผ่าน โดยเฉพาะ “กลุ่มระดับล่าง” แม้ว่าความต้องการจะมีอยู่สม่ำเสมอ แต่กลับพบปัญหากำลังซื้ออ่อนแอ จากภาวะหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินเพิ่มความระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น และยังเป็นปัญหาต่อเนื่องมาถึงปี 2559 และปี 2560

จึงเป็นสาเหตุทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย หันมาพัฒนาสินค้าระดับราคาสูงขึ้น ทั้งแนวราบ และคอนโด เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้ยังมีกำลังซื้อที่แข็งแกร่ง ไม่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจมากนัก

“กลุ่มซื้อที่อยู่อาศัยเรียลดีมานด์(ความต้องการที่แท้จริง) ยังคงโตสม่ำเสมอปีละ 5-10% ส่วนกลุ่มลงทุนและเก็งกำไร ในปี 2557-2558 ก็ยังมีอยู่ แต่ในปี 2559 ตลาดเริ่มมีปัญหาซื้อมาแล้วขายต่อยาก ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่าก็ไม่คุ้มการลงทุนแล้ว เนื่องจากราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้นไปมาก ผลตอบแทนการลงทุนต่ำเกินไปจึงไม่น่าสนใจ ทำให้ผู้ซื้อเก็งกำไรลดลง ส่วนผู้ซื้อชาวยุโรปก็หายไปมากกว่า 50% ผลจากภาวะเศรษฐกิจโลก”

ดังนั้นในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา บริษัทจึงระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ ทำให้การเปิดโครงการในแต่ละปีได้ต่ำกว่าแผนกำหนดในช่วงต้นปี โดยเฉพาะคอนโด ที่ค่อนข้างระมัดระวัง เพราะเสี่ยงสูงจากรอบการพัฒนาโครงการใช้เวลานานถึง 3 ปี หากจังหวะการเปิดขายไม่ดี ก็จะเลื่อนการเปิดโครงการ

ส่วนแนวโน้มตลาดคอนโดในปีนี้ ยังอยู่ใน “ภาวะอิ่มตัว” โดยเฉพาะตลาดล่าง และยังมีปริมาณเหลือขายจำนวนมาก เนื่องจากกำลังซื้อยังชะลอตัว จากปัญหาหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่สถานบันการเงินก็เพิ่มความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ทำให้อัตราการปฎฺิเสธสินเชื่อสูงมาก บางโครงการสูงถึง 30% ทั้งที่มีการตรวจสอบคุณสมบัติผู้กู้ก่อนให้จอง หากเป็นโครงการที่ไม่มีการตรวจสอบคุณสมบัติของผู้กู้ก่อน จะมีอัตราการปฎิเสธสินเชื่อมากถึง 50%

จากความต้องการที่อยู่อาศัยหดตัวมาต่อเนื่องในช่วง 3 ปี รวมถึงปริมาณเหลือขายในตลาดค่อนข้างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯรายใหญ่ ต่างปรับสัดส่วนการลงทุนโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับสถานการณ์อสังหาฯที่เปลี่ยนแปลงไป เน้นเปิดอย่างระมัดระวัง ทำให้การเปิดตัวโครงการได้ “น้อยกว่า” แผนวางไว้ช่วงต้นปี 

โดยเฉพาะบมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ได้ปรับเปลี่ยนแผนการดำเนินงาน ลดจำนวนโครงการเปิดตัวใหม่ต่ำกว่าแผน เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการ ณ์อสังหาฯในช่วงขาลง และหันให้ความสำคัญกับการบริหารสินค้าคงเหลือแทน 

โดยในปี 2558 วางแผนเปิด 8 โครงการ มูลค่า 1.93 หมื่นล้านบาท เปิดจริง 4 โครงการ มูลค่าประมาณ 6,000 ล้านบาท ส่วนปี 2559 วางแผนเปิด 10 โครงการ มูลค่า 1.76 หมื่นล้านบาท เปิดจริง 6โครงการมูลค่ากว่า 7,000 ล้านบาท

ส่วนบมจ.บริษัทแสนสิริ ปี 2557 วางแผนเปิด 19 โครงการ มูลค่ารวม 33,263 ล้านบาท เปิดจริง 10 โครงการ 17,035 ล้านบาท ส่วนปี 2558 วางแผนเปิด 17 - 19 โครงการ มูลค่ารวม 32,000 ล้านบาท เปิดจริง 11 โครงการ มูลค่ารวม 22,132 ล้านบาท ปี 2559วางแผนเปิด 21 โครงการ มูลค่า 50,500 ล้านบาท เปิดจริง 20 โครงการ มูลค่ารวม 46,200 ล้านบาท

ด้านบมจ.ศุภาลัย  ปี 2557 วางแผนเปิด 26 โครงการ เปิดจริงจำนวน 26 โครงการ ปี 2558 วางแผนเปิด 28 โครงการ เปิดจริง จำนวน 25 โครงการ และปี 2559 วางแผนเปิด 29 โครงการ เปิดจริง 21 โครงการ 

ขณะที่บมจ.พฤกษา โฮลดิ้ง ปี 2557 วางแผนเปิด 40 - 50 โครงการ มูลค่า 40,000-50,000 ล้านบาท แต่เปิดจริงมากถึง 62 โครงการ มูลค่า 56,912 ล้านบาท ปี 2558 วางแผนเปิด 70 - 75 โครงการ มูลค่า 55,000-61,000 ล้านบาท เปิดจริงแค่ 44 โครงการ มูลค่า 44,579 ล้านบาท ปี 2559 วางแผนเปิด 60 - 65 โครงการ มูลค่า 50,000 - 54,000 ล้านบาท เปิดจริงมากถึง 69 โครงการ มูลค่า 59,712 ล้านบาท เป็นต้น