คอนโดรัชดาฯโซนฮิต‘อยู่อาศัย-ลงทุน’

ส่งผลให้ย่าน พระราม9-รัชดา เป็นพื้นที่ใจกลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่ขยายตัวมาจากพื้นที่กรุงเทพฯชั้นใน จึงไม่น่าแปลกใจที่ย่านนี้ เป็นอีกหนึ่งทำเลน่าสนใจสำหรับที่อยู่อาศัย แหล่งงาน หรือแม้แต่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการปล่อยเช่า

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า “ถนนรัชดาภิเษก เชื่อมต่อถนนหลักสำคัญหลายเส้นทาง ไม่ว่าจะเป็นถนนลาดพร้าว ถนนสุทธิสาร และถนนพระราม 9 ถนนทั้ง 3 เส้นที่ตัดผ่าน ทำให้พื้นที่ดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะแตกต่างกัน ทั้งแง่การกระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ ศูนย์การค้า 

ปัจจัยดังกล่าวสะท้อนไปถึงราคาอสังหาฯในพื้นที่นั้นๆ ด้วย ทั้งนี้ทำเลรัชดาภิเษกครอบคลุมจาก รัชดา-พระราม 9, รัชดา-สุทธิสาร และรัชดา-ลาดพร้าว 

ด้านการอยู่อาศัย ความโดดเด่นของ 3 ทำเลนี้ ตอบโจทย์ทั้งการใช้ชีวิต ทำงาน และการเดินทางที่สะดวกด้วยระบบราง ด้านราคา ช่วง 5 ปีที่ผ่านมาเฉลี่ยอยู่ที่ 9.3% ต่อปี จากราคาเฉลี่ย 86,900 บาทต่อตร.ม. ในปี 2556 เป็น 116,000 บาทต่อตร.ม. ในปี 2560 

“ราคาที่เพิ่มขึ้นสอดคล้องกับการเติบโตของราคาในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน ที่เฉลี่ย 10% ต่อปี เห็นได้ว่าแนวโน้มการเติบโตไปในทิศทางเดียวกัน” 

หากเทียบเป็นโซนย่อยของรัชดา ทำเลรัชดา-ลาดพร้าว เติบโตสูงกว่าเขตกรุงเทพฯ ชั้นในอย่างเห็นได้ชัด เฉลี่ยอยู่ที่ 15% ต่อปี สะท้อนศักยภาพการลงทุนและการเติบโตของชุมชนในทำเลนี้  ทำเลรัชดา-สุทธิสาร มีราคาเติบโตเฉลี่ย 5% ต่อปี สะท้อนการเติบโตของตลาดและความต้องการของกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ทำเลรัชดา-พระราม 9 ราคาเติบโตเฉลี่ย 8% ต่อปี เป็นทำเลศักยภาพใกล้ย่านธุรกิจ

ด้านการลงทุนคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ มีอัตราเฉลี่ยผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า 5.39% เปรียบเทียบทำเลในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน เฉลี่ยอยู่ที่ 3-5% ทำให้คอนโดในทำเลนี้น่าสนใจในด้านการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งเนื่องมาจากเป็นทำเลที่ใกล้โซนออฟฟิศและยังมีศักยภาพสำหรับการปล่อยขายและเช่าตลาดลูกค้าต่างชาติอีกด้วย

หากวิเคราะห์ลักษณะพื้นที่รัชดาภิเษก แบ่งได้เป็น 3 ส่วน

โซนรัชดา-พระราม 9 พื้นที่เชื่อมต่อเมือง เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก ศูนย์กลางออฟฟิศในอนาคต  พื้นที่ตั้งแต่แยกพระราม 9 ถึงสถานีเอ็มอาร์ที ศูนย์วัฒนธรรม มีอุปทานรวม 6,279 หน่วย อัตราขายรวม 89% ราคาเฉลี่ย 132,600 บาทต่อตร.ม. เป็นโซนที่มีราคาต่อตร.ม.เฉลี่ยสูงสุดของทำเลรัชดา เนื่องจากเชื่อมต่อจากอโศก-สุขุมวิท เป็นย่านพื้นที่ดินราคาแพงของกรุงเทพฯ มีศูนย์การค้าเกิดขึ้นจำนวนมาก

โซนรัชดา-สุทธิสาร แหล่งท่องเที่ยวและออฟฟิศ โซนเปลี่ยนผ่านไปยังชุมชนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง พื้นที่ตั้งแต่สถานีเอ็มอาร์ที ศูนย์วัฒนธรรม แยกเทียมร่วมมิตรไปจนถึงแยกสุทธิสาร มีอุปทานรวม 3,305 หน่วย อัตรขายรวม 93% ราคาเฉลี่ย 117,875 บาทต่อตร.ม. โดยราคาขายต่ำลงมาจาก โซนรัชดา-พระราม 9 ประมาณ 11% พื้นที่โซนนี้เต็มไปด้วยออฟฟิศ และแหล่งท่องเที่ยว มีนักท่องเที่ยวทั้งชาวจีนและชาวเกาหลีอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก

โซนรัชดา-ลาดพร้าว พื้นที่เชื่อมต่อไปยังชานเมืองหลายเส้นทาง มีความเป็นชุมชนและราคาคุ้มค่า พื้นที่ตั้งแต่แยกสุทธิสารไปจนถึงแยกรัชโยธิน มีอุปทานรวม 5,256 หน่วย อัตราขาย 68%  ราคาเฉลี่ย 100,200 บาทต่อตร.ม. มีคอนโดเปิดใหม่จำนวนมาก เนื่องจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง มีกำหนดวันเข้าก่อสร้างที่ชัดเจน ส่งผลให้มียูนิตเหลือขายอีกจำนวนหนึ่ง จากโครงการเปิดใหม่ภายใน 1 ปีที่ผ่านมา ทำเลนี้เป็นย่านที่อยู่อาศัยและออฟฟิศขนาดเล็ก มีความเป็นชุมชน 

ในปี 2563 รถไฟฟ้าสายสีเหลืองก่อสร้างแล้วเสร็จ “รัชดาภิเษก”จะเป็นทำเลที่กลุ่มนักลงทุนให้ความสนใจมาพัฒนาโครงการในบริเวณนี้มากขึ้น โดยเฉพาะทำเลจุดตัดของรถไฟฟ้าทั้ง สายสีเหลืองและสายสีส้ม ซึ่งเริ่มก่อสร้างไปแล้วทั้งสองสาย