อสังหาฯลุ้น“การเมืองนิ่ง” ดัน “ครึ่งปีหลัง” ฟื้น

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่เติบโตต่อเนื่องหลายปีที่ผ่านมา แต่ในปีนี้ต้องเผชิญหลายปัจจัยลบ ทั้งซัพพลายใหม่ที่ออกสู่ตลาดจำนวนมาก ไม่สัมพันธ์กับความต้องการที่ชะลอตัว โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าคนจีน ขณะที่ลูกค้าไทยเผชิญกับมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ (แอลทีวี)

ขณะเดียวกัน ยังมี“ตัวแปร”แทรกซ้อน จากปัญหาการเมืองในประเทศ หลังเลือกตั้ง ที่ขณะนี้ยังไม่มีความชัดเจนในการจับขั้วแกนนำจัดตั้งรัฐบาล เหล่านี้นักพัฒนาอสังหาฯประเมินว่า จะฉุดให้สถานการณ์อสังหาฯไตรมาสสองปีนี้ ยังคงชะลอตัว ไปลุ้นสถานการณ์บวกอีกครั้งช่วงครึ่งปีหลังของปี  

นายชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า เริ่มชะลอตัวมาตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ เพราะกลุ่มเป้าหมายหลักที่เข้ามาซื้อคือคนจีน แต่จากค่าเงินหยวนอ่อน บวกกับค่าเงินบาทแข็ง ทำให้ต้องใช้เงินมากขึ้น 10-20% ประกอบกับรัฐบาลจีนออกมาตรการห้ามนำเงินออกนอกประเทศ ส่งผลกระทบภาพรวมธุรกิจอสังหาฯที่มีกลุ่มลูกค้าหลักเป็นคนจีนชะลอตัว 50%

ขณะที่ไตรมาสแรกปีนี้ ตลาดอสังหาฯยังคงชะลอตัวต่อเนื่อง โดยซัพพลายใหม่ทำตลาดยาก เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดอัตราสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย(แอลทีวี) เริ่มใช้เมื่อ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา ทำให้กลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อลงทุนต้องคิดมากขึ้น

“จากเดิมซื้อคอนโดสามารถกู้ได้เกือบ 100% และหลายโครงการวันที่โอนราคาขึ้นสูงผู้ที่กู้จะมีเงินทอนเหลือมาซื้อเฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ แต่ปัจจุบันธนาคารได้กำหนดแอลทีวีที่ 80% สำหรับบ้านหลังที่2 และแอลทีวีที่70% สำหรับบ้านหลังที่3 เพื่อป้องกันการเก็งกำไร ส่งผลให้คอนโดเปิดใหม่ในไตรมาส 4ปีที่ผ่านมา และไตรมาสแรกปีนี้ชะลอตัว20-30% ”นายชนินทร์ กล่าว

เขายังบอกด้วยว่า แม้ว่าในไตรมาสแรกปีนี้ จะมีการเร่งโอนคอนโดพร้อมอยู่ เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯจัดโปรโมชั่นเร่งระบายสต็อกเก่าออกมา ก่อนที่มาตรการภาครัฐเริ่มมีผลบังคับใช้ ส่งผลให้ไตรมาสแรกปีนี้ มียอดโอนคอนโดสูงสุดในประวัติศาสตร์

แต่ในไตรมาส 2 ปีนี้ ประเมินว่า ตลาดอสังหาฯยังคงชะลอตัว เนื่องจากเป็นช่วงเทศกาลสงกรานต์ พระราชพิธีบรมราชาภิเษก ซึ่งเป็นวันหยุดยาว และปัจจัยการเมืองยังไม่ชัดเจน แม้ว่าผู้บริโภคจะมีกำลังซื้อ แต่ยังไม่ตัดสินใจซื้อ เพราะต้องการรอดูสถานการณ์การเมือง อีกทั้งแนวโน้มผู้บริโภคจะซื้อคอนโดพร้อมอยู่มากกว่าซื้อคอนโดพรีเซลส่งผลให้โครงการคอนโดใหม่ที่จะออกมาขายยาก

นายชนินทร์ ระบุว่า ช่วงครึ่งปีหลังผู้ประกอบการอสังหาฯจะกลับมาจัดกิจกรรมกระตุ้นยอดขายกันอย่างดุเดือด เพื่อกระตุ้นให้ยอดขายเติบโต ทั้งคอนโดเก่า และใหม่จะกระเตื้องขึ้นมากกว่าในครึ่งปีแรก เพราะทุกอย่างต้องเดินหน้าจะชะลอตัวต่อไปไม่ได้ ขณะที่คาดว่า บรรยากาศการเมืองน่าจะชัดเจนขึ้น

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท -พรีเมียม บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ประเมินว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯปีนี้ จะเป็นปี “เปลี่ยนผ่าน” สู่สมดุลตามกลไกการตลาด ทำให้ตลาดจะเติบโตเพียง 0- 5% จากปี 2561 ที่เติบโตสูงที่สุดในรอบ 11 ปี

เนื่องจากมีหลากหลายปัจจัยกดดัน เช่น การลงทุนจากนักลงทุนต่างชาติ ซึ่งมีความต้องการซับซ้อนทั้งต้องการลงทุน และต้องการพักอาศัยเข้ามาในไทยมากขึ้น ,การก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานภายในประเทศ ทำให้เกิดมลภาวะเป็นพิษ ค่าฝุ่นละออง PM2.5 สูงเกินมาตรฐาน ทำให้หลายโครงการอสังหาฯต้องทบทวนการลงทุน

ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น เกินกำลังซื้อ ,การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีหน้า และมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ เป็นต้น

“ก่อนมาตรการแอลทีวีมีผลบังคับใช้ในเดือนเม.ย.จะเห็นการเร่งโอนในไตรมาสแรกก่อนจะค่อยลดงลงในไตรมาส 2-4 ปีนี้ซึ่งจากนี้จะมีการปรับฐานเพื่อเติบโตอย่างมั่นคง” นายประเสริฐ กล่าว 

นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปีนี้บริษัทมียอดขายรวมมูลค่า 11,000 ล้านบาท เติบโตเกินกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ที่ 8,000 ล้านบาท ซึ่งจากการเปิดขายโครงการใหม่ และการขายสินค้าพร้อมโอน (สต็อก) อย่างต่อเนื่อง ส่วนช่วงไตรมาส 2 ปีนี้ ไม่น่าดี เนื่องจากสถานการณ์ทางการเมืองยังฝุ่นตลบ รวมทั้งมาตรการแอลทีวีใหม่ที่เริ่มใช้

“ขณะนี้บริษัทยังอยู่ระหว่างการติดตามปัจจัยลบต่างๆ อย่างใกล้ชิด ทั้งมาตรการแอลทีวี และสถานการการณ์การเมืองที่ยังไม่ชัดเจน ซึ่งบริษัทอาจจะปรับแผนการดำเนินงานในปี 2562 ใหม่ ทั้งเป้าหมายรายได้ ยอดขาย และการเปิดตัวโครงการใหม่ เพื่อให้บริษัทมีความเสี่ยงน้อยที่สุด คาดจะสามารถสรุปความชัดเจนได้ในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้เราคอนเซอร์เวทีฟพอสมควร เพราะมีสถานการณ์ที่น่ากังวลหลายเรื่อง ”

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 1-2 บริษัทยังคงดำเนินงานตามแผนที่ตั้งไว้ เหมือนเดิม ทั้งการเปิดตัวโครงการ รวมทั้งกิจกรรมต่างๆ และรอดูผลประกอบการออกมาอีกครั้งก่อนที่จะตัดสินใจว่า จำเป็นต้องปรับแผนการดำเนินธุรกิจหรือไม่