อสังหาฯเร่งระบายสต็อก1.5แสน หันรุกแนวราบจับกลุ่มกำลังซื้อสูง

     นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาปี 2563 อยู่ในภาวะทรงตัว เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัว กำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศโดยเฉพาะจีน ฮ่องกงหดตัวลงจากค่าเงินบาทที่แข็งค่าขึ้น ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ตลอดจนมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือแอลทีวี ทำให้ผู้ซื้อมีภาระเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อทำให้เกิดซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก และบางพื้นที่อยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

     ปรับตัวพัฒนาแนวราบ-ราคา10ล้านขึ้น

     ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องปรับตัว ด้วยการพัฒนาโครงการแนวราบเพื่อจับกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริง ทดแทนกลุ่มนักลงทุนหายไปจากมาตรการแอลทีวี การลงทุนโครงการมิกซ์ยูสในพื้นที่กลางใจเมือง เพื่อสร้างรายได้ในระยะยาวจากการปล่อยเช่าอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือร้านค้า แทนการลงทุนพัฒนาคอนโดที่มีปัญหาซัพพลายล้น หรือการขยายตลาดอสังหาฯ ในระดับราคาสูงขึ้น ตั้ง10 ล้านบาทขึ้นไป เพราะเป็นกลุ่มลูกค้าที่ไม่ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจ ต่างจากกลุ่มอสังหาฯ ที่ระดับราคาต่ำกว่า 3.5 ล้านบาท ที่มีซัพพลายเหลือขายจำนวนมาก ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าสิ้นปีนี้เหลือประมาณ 1.5 แสนยูนิต

     นอกจากนี้เริ่มมีการพัฒนาโครงการอสังหาฯในรูปแบบสิทธิการเช่าถือครองกรรมสิทธิ์ตามช่วงระยะเวลา (Leasehold) มากขึ้น ในทำเลที่หาที่ดินในการพัฒนาโครงการยาก

     จากข้อมูลของดีดีพร็อพเพอร์ตี้ พบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัย 8.5-15 ล้านบาท เติบโต 10% ในรอบ1 ปีที่ผ่านมา ขณะที่ระดับราคาที่ต่ำกว่า 8.5 ล้านบาท เติบโต 1% และดัชนีราคาคอนโดทรงตัวเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาส เฉลี่ย 1.43 แสนบาท/ตร.ม. โดยงคอนโดยังคงเป็นอสังหาฯ ที่มีซัพพลายมากที่สุดคิดเป็นสัดส่วน 91% บ้านเดี่ยว 5% และทาวน์เฮ้าส์ 4%

     “ปีหน้าถือเป็นโอกาสทองสำหรับผู้บริโภคในการซื้ออสังหาฯ เพราะผู้ประกอบการมีดปรโมชั่นและส่วนลดเพื่อระบายสต็อก รวมทั้งได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯภาครัฐ แต่ยังคงต้องจับตามมองตลาดต่างชาติที่ยังคงมีแนวโน้มชะลอตัวจากค่าเงินบาทที่แข็งขึ้น 7-8%”

     นางกมลภัทร กล่าวต่อว่า ส่วนมาตรการที่รัฐออกมาช่วยลดความรุนแรงที่เกิดจากมาตรการแอลทีวีหรือ เป็นคนละส่วนกัน และมีข้อจำกัดที่ต้องเป็นบ้านหลังแรกเท่านั้นในบางโครงการหรือต้องมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทในบางโครงการ ขณะที่อสังหาฯ ราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไปจนถึง 8 ล้านบาท หรือ 5 ล้านบาทยังมีความต้องการอีกมาก และเป็นกลุ่มที่มีความสามารถในการผ่อนชำระได้ แต่ยังไม่มีมาตรการออกมากระตุ้นแต่อย่างใด

     ทีดีอาร์ไอชี้ปัจจัยบวกลดความร้อนแรง

     นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทยหรือ ทีดีอาร์ไอ กล่าวว่า การเติบโตของอสังหาฯในช่วง 10 ปีที่ ผ่านมาต่ำกว่าธรรมชาติเล็กน้อย แต่ก็กล่าวได้ว่าการเติบโตสอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจและอัตราเจริญเติบโตของประชากร แต่การเติบโตตามธรรมชาติของภาคอสังหาฯ ในอนาคตมีแนวโน้มจะเติบโตลดลงตามการชะลอตัวของเศรษฐกิจ และจำนวนประชากรลดลง

     ทั้งนี้เนื่องจากปัจจัยที่เคยเป็น เอส เคิร์ฟที่กระตุ้นอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นการเติบโตของเมือง การเติบโตของอสังหาฯ แนวรถไฟฟ้า การท่องเที่ยว การค้าชายแดน รวมถึงกำลังซื้อจากต่างประเทศ ต่างลดความร้อนแรงลง โดยเฉพาะ 4 ปัจจัยแรก ส่วนปัจจัยเรื่องกำลังซื้อต่างชาติ ยังคงมีความหวังที่จะกระตุ้นได้อีก เพราะยังมีความต้องการซื้อ ไม่ว่าจะเป็นจีน ฮ่องกง สหรัฐ แต่ติดเงื่อนไขเกี่ยวกับความมั่นคงที่อยู่อาศัยของคนในประเทศ ซึ่งต้องมีการศึกษาข้อมูลรายระเอียดก่อนที่จะมีมาตรการหรือนโยบายอะไรออกมาในอนาคต

     แนะรัฐสร้างเอส เคิร์ฟ ใหม่กระตุ้น

     ดังนั้นภาครัฐควรที่จะสร้างเอส เคิร์ฟตัวใหม่สนับสนุน ไม่ว่าจะเป็น โครงข่ายมอเตอร์เวย์ โครงข่ายทางรถไฟ รถไฟความเร็วสูง การเชื่อมโยงกับระบบขนส่ง ภาคท่องเที่ยวและโครงการอีอีซี ให้เกิดขึ้น เนื่องจากในอนาคตอีก 10 ปีข้างหน้า ตั้งแต่ปี 2562-2571 คาดว่าการเติบโตจะลดลง อยู่ที่ระดับ 1.5-3.0% โดยที่จีดีพีคาดว่าจะเติบโต 2.1-3.7%

     “ส่วนการที่รัฐออกมาตรการ บ้านดีมีดาวน์ ถือเป็นมาตรการระยะสั้น ไม่ได้สร้างกำลังซื้อใหม่ๆ ซึ่งรัฐบาลควรหามาตรการระยะยาวหรือนำเงินไปลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเพื่อให้เกิดการขับเคลื่อนเศรษฐกิจระยะยาวมากกว่า แม้ว่าในธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหุ้นกำไรลดลงแต่ยังมีกำไรมหาศาล หากมาตรการรัฐออกมาเวิร์คจริง ทำไมผู้ประกอบการไม่ทำเองแสดงว่ามาตรการที่ออกมาไม่คุ้มค่าที่จะทำ สะท้อนกลับมาว่า สิ่งที่ภาครัฐทำคงให้ผลที่จำกัดไม่คุ้มค่าลงทุน ”

     นายสุรพล โอภาสเสถียร ผู้จัดการใหญ่ บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือเครดิตบูโร กล่าวว่า หนี้ครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นขณะนี้ น่าเป็นห่วงในหลายประเด็น ทั้งการที่หนี้มีอัตราการเติบโตเร็วกว่า จีดีพี รวมถึงหนี้เช่าซื้อรถยนต์ และที่น่ากังวลมากคือ ปัญหาคนอายุน้อยเป็นหนี้เสียมากในกลุ่มเจนวาย แม้จะมีมาตรการคุมบัตรเครดิตกับสินเชื่อส่วนบุคคล

     เครดิตบูดรกังวลเจนวายหนี้เสียพุ่ง

     จากข้อมูล ในไตรมาส 3 ปีนี้ ยอดการขอสินเชื่อที่ผ่านการอนุมัติมีจำนวน 280,198 บัญชี จากเดิมที่เคยมีถึง 400,000 บัญชี  ส่งผลให้ทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) กังวลปัญหาการก่อหนี้ภาคครัวเรือนที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากคนไทยส่วนใหญ่ก่อหนี้เพื่อการบริโภคตั้งแต่อายุน้อยเป็นหนี้ระยะสั้นถึงปานกลาง ขณะที่วัยกลางคนถึงวัยเกษียณเริ่มกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและทำธุรกิจเพิ่มขึ้น

     ภาคอสังหาฯ ในช่วงที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง ซึ่งกลุ่มที่พบว่ามีปัญหาหนี้เสีย( NPL) ในระดับสูงและมีความเปราะบางที่จะกิดภาวะหนี้เสีย คือกลุ่มเจนวาย หรือกลุ่มคนอายุตั้งแต่ 22-39 ซึ่งกลุ่มนี้มีสถิติการเป็นหนี้เสีย สูงถึง 20% กลุ่มเบบี้บูม อายุ 55-73 วัยใกล้เกษียณแต่ยังใช้หนี้ไม่หมด และกลุ่มเริ่มทำงานใหม่ ที่มีหนี้จากรถยนต์ และบัตรเครดิต

     “จากแนวโน้มหนี้เสียที่เพิ่มมากขึ้น และแนวโน้มการสร้างหนี้ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ รวมถึงหนี้ภาคครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง จึงเห็นควรที่ธนาคารแห่งประเทศไทยควรใช้มาตรการแอลทีวี ต่อเพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงิน”