'ประเสริฐ' ชี้ 7 ปัจจัยกระทบอสังหาฯปี 63 สงครามราคาระอุทุกเซกเมนต์

โดยนิยามตลาดอสังหาฯปีหน้า ว่าเป็นปีแห่ง “ผลกระทบ” หรือ 2020 year of impacts  ส่งผลให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯทรงตัว หรือ ไม่เติบโต จากปีนี้ ที่ตลาดติดลบ 15-20 % (กรุงเทพฯ ปริมณฑล) จากภาพรวมมูลค่าตลาดอสังหาฯที่ 4 แสนล้านบาท (ตัวเลข 9 เดือนที่ผ่านมา ติดลบ 22%)

ทั้งนี้ “7 ปัจจัย” ที่จะมาผลกระทบตลาดอสังหาฯปีหน้า  ประกอบด้วย 1.มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV –Loan to Value) ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศใช้ไปเมื่อ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา รวมไปถึงมาตรการคำนวณอัตราความสามารถในการชำระหนี้สิน (Debt Service Coverage Ratio -DSCR) ซึ่งธปท.ส่งสัญญาณไปยังธนาคารพาณิชย์ต่างๆว่าจะบังคับใช้ในปีหน้า 

2.การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีหน้า อาจทำให้ต้นทุนการก่อสร้างปรับตัวสูงขึ้น 3.ค่าเงินบาทแข็งค่า ส่งผลให้ลูกค้าชาวต่างชาติลดลง เพราะมีแนวโน้มแข็งค่าขึ้นตลอด 4.ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวไม่เอื้ออำนวยต่อการทำธุรกิจ 5. หนี้ครัวเรือนสูงขึ้น 6. เริ่มมีการผิดชำระหนี้ภาคเอกชน ที่อ่อนแอ ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้ และ 7. สงครามการค้าที่ยืดเยื้อ

“จาก 7 ปัจจัยดังกล่าวล้วนมีผลกระทบกับการเติบโตอสังหาฯปีหน้า ทำให้การเติบโตเป็นศูนย์ (zero growth) อย่างชัดเจน โดยเฉพาะมาตรการแอลทีวี ซึ่งมาซ้ำเติมตลาด เพราะคนไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านได้ โดยเฉพาะกลุ่มซื้อบ้านระดับราคาตลาดกลางถึงล่างราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทจะหายไปส่วนหนึ่ง ดังนั้นรัฐบาลควรทบทวนเลื่อนการใช้มาตรการแอลทีวีออกไปหรือใช้เป็นเกณฑ์บ้านหลังที่ 3 ซึ่งเท่ากับเป็นการกระตุ้นการออมทางหนึ่ง ”

เขายังระบุว่า เริ่มเห็นผลกระทบของมาตรการแอลทีวีจากตัวเลขยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งธุรกิจอสังหาฯ “ติดลบ” ในไตรมาส4 ปีนี้ และมีแนวโน้มติดลบต่อเนื่องในไตรมาสแรกปีหน้า รวมทั้งสัญญาณการระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อใหม่ของธนาคาร ทำให้เกิดเป็น ‘โดมิโน เอฟเฟค’  

ขณะที่มีปัจจัยบวก มีเพียง 2 ปัจจัย คือ ดอกเบี้ยต่ำและสภาพคล่องในระบบสูง ดังนั้นนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้ความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ มีความแข็งแรงทางการเงิน สายป่านยาวถึงจะอยู่รอด ไม่จำกัดว่าจะขนาดเล็ก กลางหรือขนาดใหญ่เพราะ ธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยกู้มากขึ้น

จากสถานการณ์ดังกล่าว “ประเสริฐ” ยังระบุว่า แนวทางการปรับตัวของนักพัฒนาอสังหาฯ จึงต้องหา “ช่องว่าง” ตลาดใหม่หรือบลูโอเชียล ที่มี “ดีมานด์เฉพาะ” (Specific Demand) ภายใต้การกดดันของตลาดด้วยการพัฒนาสินค้า และราคาในการที่ลูกค้าเข้าถึงได้ง่ายในตลาดที่มีความถนัดชำนาญมากกว่าที่จะทำตามกระแสตลาดเหมือนในอดีต 

ขณะที่ปีหน้า การแข่งขันสงครามราคาจะรุนแรงในทุกเซกเมนต์ ส่วนหนึ่งอาจลดทอนสาธารณูปโภค ที่ไม่จำเป็นออกเพื่อให้สามารถทำราคาแข่งขันกับคู่แข่งได้ ลูกค้าเข้าถึงได้ และดูดดีมานด์ในพื้นที่ ในภาวะที่กำลังซื้อผู้บริโภคจำกัด ท่ามกลางภาพตลาดแบบนี้การตลาดยากขึ้น ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการลดลงตามความเหมาะสมตลาด

นอกจากนี้ ปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดสงครามราคา คือ การสะสมของยอดขายในธุรกิจอสังหาฯ ผลกระทบจากแอลทีวี ที่มีการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคารทำให้เกิดซัพพลายที่ไหลกลับมาจากการขอสินเชื่อไม่ผ่าน ไม่ว่าจะเป็นตลาดคอนโดมิเนียมที่ขายสะสมมา 2 ปี ตลาดทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวที่ขายสะสมมา1ปี เป็นแรงกดดันทำให้นำสต็อกเดิมที่ถูกยกเลิก เพราะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มาขายใหม่ ทำให้เกิดการสงครามราคา ในแง่ของผู้บริโภคได้ประโยชน์เต็มๆ

“ปีหน้าสงครามราคาเกิดทุกเซกเมนต์ เรียกว่า ฝนตกทั่วฟ้า ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว เพราะแบงก์ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมาก แถมยังต้องมีเงินดาวน์จากมาตรการแอลทีวี นอกจากนี้ยังมียอดขายที่รอรับรู้รายได้ ( Backlog )กลับเข้ามาอีกด้วยส่วนหนึ่ง ซึ่งมีจำนวนไม่น้อย ทำให้เกิดการแข่งขันในการขายสต็อกเหล่านี้"

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม ยังบอกด้วยว่า ขณะนี้ตลาดพรีเมียมเริ่มอิ่มตัว ไม่หวือหวา โดยเฉพาะในกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี พฤกษาจึงต้องปรับตัวเจาะหาความต้องการเฉพาะ ในทำเลที่มีศักยภาพที่ตอบโจทย์กลุ่มไฮเอนด์ไปจนถึงซูเปอร์ลักชัวรี โดยในปี2563 จะเปิดตัว4-5 โครงการ ถือว่าเป็นปีที่ท้าทาย ขณะที่พฤกษามี Backlog อยู่ที่ 18,000 ล้านบาท ทำให้ยังคงมีรายได้ต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีข้างหน้า

“การดำเนินธุรกิจของพฤกษาจะไม่ยึดติดกรอบ ปรับตัวพร้อมพัฒนาแบรนด์ให้ตอบโจทย์ลูกค้าทุกเซ็กเมนท์ โมเดลธุรกิจยืดหยุ่นให้เข้ากับสภาพตลาดที่เปลี่ยนไปไร้รูปแบบ เพื่อสร้างรายได้ ”

นี่คือเหตุผลที่ทำให้เขา เชื่อว่าเป้าหมายปีหน้า พฤกษาจะยังคงทำรายได้ตามเป้า ท่ามกลางตลาดไม่เอื้ออำนวย แม้ว่าจะมีการเลื่อนโครงการออกไปบางส่วน โดยตั้งเป้าสัดส่วนรายได้ของพอร์ตกลุ่มพรีเมี่ยม ขยับเพิ่มขึ้น 20-25% ภายใน2-3ปีจากนี้ ที่ปัจจุบันมีสัดส่วนอยู่ที่ 14%