“เน็กซัส”ชี้ปี 63คอนโดแห่ระบายสต็อก 6 หมื่นยูนิต ตลาดสำนักงาน-ศูนย์การค้า ยังโต

นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวว่า แนวโน้มตลาดคอนโดมิเนียมในปี2563 ซัพพลายและดีมานด์คงที่ เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) ลดความร้อนแรงตลาดลงมาตั้งแต่ปี2562 สังเกตได้จากซัพพลายใหม่ในปีนี้ลดลงจากปี 2561 ถึง 29% โดยมีคอนโดมิเนียมเกิดใหม่จำนวน 43,000 ยูนิต จาก 126 โครงการ ทำให้คอนโดมียูนิตสะสม 654,200 ยูนิต  

ส่วนยอดขายคอนโดในตลาดกรุงเทพฯปีนี้ มีจำนวนทั้งสิ้น 43,200 ยูนิต แบ่งเป็นยอดขายจากคอนโดที่เปิดใหม่ปี 2562  จำนวน 20,700 หน่วย และคอนโดที่เปิดขายก่อนปี 2562 มียอดขายเพิ่มขึ้น 22,500 ยูนิต จากยอดขายที่เพิ่มขึ้น ทั้งคอนโดเปิดใหม่ในปีนี้ และที่เปิดมาก่อนหน้านี้ อัตราขายรวมในตลาดอยู่ที่ 90% แต่ยังคงมีคอนโดเหลือขายในตลาดอยู่อีก 62,700 ยูนิต มีอัตราการขายลดลง 17% ซึ่งลดลงในอัตราส่วนที่น้อยกว่าซัพพลาย ส่วนหนึ่งมาจากกลุ่มนักลงทุนและตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ หายไปเพราะค่าเงินบาทแข็งค่าขึ้น

"จากผลกระทบดังกล่าว ทำให้ดีเวลลอปเปอร์ปรับราคาลงมา10-15%เพื่อให้เหมาะสมกับกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้าที่แท้จริง (เรียลดีมานด์) เป็นคนไทยที่มีความสามารถในการซื้อคอนโดในระดับราคา3-6ล้านบาทมากขึ้นในกลุ่ม City และ Mid ที่มีระดับราคาตั้งแต่2.5-6 ล้านบาทเพิ่มขึ้น จากเดิมเน้นกลุ่มไอเอนด์ที่มีระดับราคา6-15ล้านบาท ส่วนหนึ่งเพื่อระบายสต็อกโครงการเก่าและใหม่ที่เหลืออยู่ ถ้าไม่มีซัพพลายใหม่จะใช้เวลาปีครึ่งระบายสต็อกกว่าจะหมด”

นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า 2-3ปีต่อจากนี้จะเป็นช่วงขาขึ้นของตลาดอสังหาฯประเภท สำนักงานในกรุงเทพฯที่มีจำนวนซัพพลายและดีมานด์เพิ่มขึ้น สังเกตจากการเข้ามาของกลุ่มผู้เช่าหน้าใหม่ในธุรกิจเทคโนโลยี สตาร์อัพ และบริการด้านการท่องเที่ยวที่ต้องการใช้พื้นที่ขนาดใหญ่ ส่งผลให้ราคาค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นสูงกว่าในสิงคโปร์และฮ่องกง 

โดยมีอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งกรุงเทพฯ 94% และราคาค่าเช่าเฉลี่ยที่ 800 บาท/ตร.ม./เดือน เฉพาะอาคารสำนักงานเกรดเอที่อยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจจะพบว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในปีนี้ปรับตัวขึ้น 5% จากปีที่2561อยู่ที่ 1,080 บาท/ตร.ม/เดือน และอัตราการเช่าพื้นที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยเล็กน้อยที่ 95% และจากการสำรวจยังพบความต้องการในการเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอีกมาก ทำให้ราคาค่าเช่าของบางอาคารพุ่งสูงขึ้น อาทิ เกษร ทาวเวอร์ มีราคาค่าเช่าสูงสุดอยู่ที่ 1,600 บาท/ตร.ม./เดือน

จากปัจจุบันตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ มีทั้งสิ้น 9 ล้านตร.ม. คาดการณ์ว่าในอีก 3-4 ปีจากนี้จะมีซัพพลายใหม่เข้าตลาด 1-2ล้านตร.ม. ที่กำลังจะเข้ามาในตลาดจะช่วยกระตุ้นตลาดให้มีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น ส่วนใหญ่จะพัฒนาในรูปแบบของโครงการมิกซ์ยูส มีการเพิ่มพื้นที่รีเทลในชั้นล่าง เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้เช่าให้มากขึ้น ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไป จะได้เห็นโครงการใหญ่เปิดตัว อาทิ ศุภาลัย ไอคอน , วัน แบงค็อก อภิมหาโปรเจคจากทีซีซีกรุ๊ป, เดอะฟอเรสเทียส์ , แบงค็อกมอลล์ เมกะโปรเจคจาก เดอะมอลล์ กรุ๊ป, และ เอ็มสเฟียร์ จิ๊กซอว์ส่วนสุดท้ายของ ดิ เอ็มดิสทริค

ขณะที่ตลาดพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงเติบโตอย่างสม่ำเสมอ โดยอัตราการเช่าพื้นที่ร้านค้ายังคงอยู่ในอัตราที่สูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในย่านศูนย์กลางทางการค้า ในทำเลย่านสยาม-ราชประสงค์-พร้อมพงษ์ ที่ยังคงเติบโตและมีการแข่งขันสูง เนื่องจากย่านศูนย์กลางทางการค้าและแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญแห่งหนึ่งของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่เริ่มจะกลับมาเข้ามาเที่ยวในประเทศไทยมากขึ้น จากสถิติพบว่า ปริมาณนักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนนักท่องเที่ยว และรายรับจากนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งนักท่องเที่ยวจีนยังคงเป็นกลุ่มหลัก ๆ ที่เข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทย

ส่งผลให้สินค้าแฟชั่น แบรนด์เนมต่างๆแห่เข้ามาเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าใหม่อย่างต่อเนื่อง รองรับกำลังซื้อจากกลุ่มนักท่องเที่ยวที่เข้ามาในประเทศไทย จากการสำรวจของเน็กซัสฯ พบว่าราคาค่าเช่าเฉลี่ยชั้น G ในย่านศูนย์กลางทางการค้าปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 3,915 บาท/ตร.ม/เดือน สูงขึ้นจากปีที่แล้วเล็กน้อย

แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการพื้นที่ศูนย์การค้ายังคงต้องเผชิญกับความท้าทายจากพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้งจากตลาดสินค้าออนไลน์ การบริการส่งอาหารที่ปัจจุบันมีการเติบโตอย่างรวดเร็ว และรวมไปถึงซัพพลายใหม่ ที่จะแย่งกำลังซื้อ