เจาะสงครามราคาจรัญฯ ยักษ์ดัมพ์ชิงเรียลดีมานด์

ทว่าดีมานด์ที่เปิดกระหน่ำยึดทำเลนี้ ทำให้เริ่มมีซัพพลายคงค้างมากขึ้น ในยุคที่การระบายสต็อกเริ่มอืดสงครามราคาย่านจรัญฯจึงเกิดขึ้น! โดยศุภาลัยเป็นหนึ่งในผู้เริ่มเปิดเกมตั้งแต่ต้นปี 2563 ด้วยการเปิดตัว “ศุภาลัยซิตี้ รีสอร์ท จรัญฯ 91” โดยผู้บริหารระบุว่าเป็นราคาต่อตารางเมตร (ตร.ม.)ที่ต่ำสุดในย่านนี้ หวังชิงความต้องการที่แท้จริง หรือ Real Demand

ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยถึงการเติบโตของพื้นที่จรัญสนิทวงศ์ว่า ภายหลังจากมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน จนถึงช่วงล่าสุดเมื่อมีการเปิดทดลองให้บริการตั้งแต่เดือนธ.ค.ปี 2562 จนถึง สิ้นเดือนมี.ค.2563 ส่งผลทำพื้นที่เปลี่ยนไป โดยเฉพาะราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น 4 เท่า จาก4-5 หมื่นบาทต่อตารางวา(ตร.ว.) ในทำเลที่ติดถนน เพิ่มขึ้นเป็น 2-3 แสนบาทต่อตร.ว.

อย่างไรก็ตาม ในมุมมองของนักพัฒนาอสังหาฯ ยังมองว่าพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังเป็นเส้นที่น่าสนใจ เพราะเป็นการเชื่อมต่อรอบเมือง (Circle Line) ที่จะนำคนเข้าเมือง โดยเฉพาะทำเลที่น่าสนใจคือ บริเวณที่เชื่อมต่อกับปิ่นเกล้า และสถานีที่มีการเปลี่ยนขบวน (Interchange) เช่น ท่าพระ

สำหรับโครงการล่าสุดที่ศุภาลัยเปิดตัวนี้ เป็นคอนโดมิเนียมห่างจากรถไฟฟ้าสถานีบางอ้อ 190 เมตร พื้นที่ 11 ไร่ แบ่งเป็นอาคารสูง8 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 1,036 ยูนิต และร้านค้า 4 ยูนิตราคาเริ่มต้นที่ 48,710 บาทต่อตร.ม. ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 59,900บาท ต่อตร.ม. หรือขายในราคาเริ่มต้น 1.39 -1.60 ล้านบาทต่อยูนิต 

ก่อนหน้านี้ ผู้บริหารศุภาลัย บอกอยู่เสมอว่า จากประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจมานาน ทำให้สามารถชิงความได้เปรียบด้านราคา ปรับราคาสอดคล้องกับกำลังซื้อของคนในพื้นที่ โดยย่านนี้เป็นชุมชนเก่าเป็นหลัก เป้าหมายสำคัญคือกลุ่มผู้ทำงานในพื้นที่ เช่น โรงพยาบาลยันฮี และการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย (กฟผ.) รวมไปถึงย่านศึกษา มหาวิทยาลัยเทคโนโลยีพระจอมเกล้าพระนครเหนือ และสถาบันอาชีวะใกล้เคียง ตลาดเช่าในบริเวณนี้เติบได้ดี จึงเชื่อว่าจะมี Demand จากกลุ่มคนเหล่านี้ยังมีมาก โดยโครงการตั้งเป้ายอดขาย 30% ในปี 2563 ก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2565

“นักพัฒนาอสังหาฯคนอื่นเปิดตัวโครงการบนถนนจรัญฯขายอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาทต่อตร.ม.จนถึงแสนบาทต่อตร.ม.ซึ่งหากสภาพเศรษฐกิจยังดีราคาในบริเวณนี้น่าจะเริ่มต้น 1.69 ล้านบาทต่อยูนิต "

ไตรเตชะ ยังยอมรับว่า ในสภาพเศรษฐกิจทรงตัวเช่นนี้ นักพัฒนาอสังหาฯ ต่างงัดกลยุทธ์ด้านราคามาเป็นตัวดึงดูด เพราะปัจจุบันลูกค้ามองหาความคุ้มค่ากับราคาตอบโจทย์ ความต้องการผู้ซื้ออยู่เอง เป็นหลัก

ด้าน ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวถึงภาพรวมของการพัฒนาโครงการบนถนนจรัญสนิทวงศ์ ตั้งแต่บางโพ จนถึงท่าพระ ประมาณ 9 สถานี ตั้งแต่ปี 2561 พบว่า มีนักพัฒนาอสังหาฯ เข้าไปปักธงเปิดตัวโครงการจำนวนมากเฉลี่ย 2,000 ยูนิตต่อปี โดยเฉพาะรายใหญ่มีเกือบทุกแบรนด์ ส่งผลทำให้ปีที่ผ่านมามีซัพพลายเหลือขายสะสมสูงมากกว่า 6,000 ยูนิต โดยราคาเฉลี่ยในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 8-9 หมื่นบาทต่อตร.ม.และมีหลายรายที่ขายถึง1.1-1.2 แสนบาทต่อตร.ม.ในช่วงเริ่มต้นเปิดตัว เช่น โครงการ เดอะ พาร์คแลนด์ จรัญฯ-ปิ่นเกล้า ของนารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด โดยในปีที่ผ่านมา มีโครงการไลฟ์ ปิ่นเกล้า ของบมจ. เอพี (ไทยแลนด์) 1.1-1.2 แสนบาทต่อตร.ม. มาลดราคาเหลือ 8-9 หมื่นบาทต่อตร.ม.จึงสามารถระบายสต็อกได้ 20%

ที่ปรึกษาอสังหาฯรายนี้ ยังมองว่า ในช่วงปลายปีที่ผ่านมานักพัฒนาอสังหาฯที่มีโครงการบนถนนจรัญฯ ที่ผ่านมาเริ่มเห็นสัญญาณการนำโครงการเก่ามาลดราคา และการที่โครงการเปิดตัวใหม่เริ่มปรับราคาลงเข้าหาตลาด เช่น โครงการของบมจ. อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดตัวไอดีโอ จรัญฯ70 ในราคา 7.5 หมื่นบาทต่อตร.ม.ทำยอดขายได้ 90% ทำให้ในปี 2563 คาดว่าจะมีโครงการที่กำลังเปิดตัวตามถนนจรัญฯยังคงเน้นราคาต่ำเป็นหลัก เฉลี่ย 7-8 หมื่นบาทต่อตร.ม. อาทิ โครงการของ บมจ.แอล.พี.เอ็น. คาดว่าจะเปิดตัวโครงการอยู่ที่ 7 หมื่นบาทต่อตร.ม.