'โกลเด้นแลนด์' อสังหาฯ เจ้าสัวเจริญ ลุยซื้อคอนโดล้น ขายต่อ..!” 

โดยหนึ่งในกลุ่มทุนที่จะมาช้อปสต็อกล้น แน่นอนย่อมมีชื่อของ โกลเด้นแลนด์ ธุรกิจพัฒนาอสังหาฯในเครือไทยเจริญคอร์ปอเรชั่น (ทีซีซี กรุ๊ป) ของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี อยู่ในนั้น ! 

แสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท โกลเด้นแลนด์ เรสซิเดนซ์ จำกัด บริษัทในเครือบมจ.แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวระหว่างแถลงแผนธุรกิจประจำปี โดยยอมรับว่า ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาการเข้าซื้อโครงการคอนโดมิเนียมจากผู้ประกอบการรายอื่นทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์เข้ามาบริหารและขายต่อ ซึ่งคอนโดที่อยู่ระหว่างการศึกษาเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วยังมียูนิตเหลือขาย หรือโครงการคอนโดที่ขายพรีเซลแล้วอยู่ระหว่างการก่อสร้าง

ทั้งนี้จะต้องมีจำนวนยูนิตเหลือขายอยู่ไม่ต่ำกว่า 50% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด และเป็นคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ดี ตอบโจทย์คนเมืองระดับราคาขาย 150,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งบริษัทวางงบลงทุนไว้ที่ 2,000 ล้านบาท คาดว่าจะได้เห็นความชัดเจนในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2563 โดยที่การเริ่มเข้าสู่ตลาดคอนโดในครั้งนี้มาจากการที่บริษัทมองเห็นในการเข้าตลาดคอนโดทางลัดจากภาพรวมสต็อกที่เหลืออยู่เป็นจำนวนมาก

“ที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯยังไม่ถึงจุดต่ำสุด คาดว่า จุดต่ำสุดจะอยู่ในช่วงปี 2563 หรือปี 2564 หลังจากที่ตลาดคอนโดชะลอตัวลงมาต่อเนื่อง ทำให้มีผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการคอนโดในช่วงที่ผ่านมาประสบปัญหาการขายและประสบปัญหาด้านสภาพคล่อง ดังนั้น ในปีนี้เรามีแผนที่ขยายทำตลาดคอนโดในรูปแบบของการเข้าไปซื้อคอนโดที่มีผู้อยู่อาศัยจริง (Real demand) ในทำเลที่ติดห้าง ซึ่งเป็นเทรนด์ของผู้บริโภคที่นิยมซื้อที่อยู่อาศัยติดกับห้างสรรพสินค้า หรือศูนย์การค้า เพราะตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมืองสะดวกสบายในการจับจ่ายใช้สอย เดินทางสะดวก”

แสนผิน อธิบายว่า การพัฒนาคอนโดเป็นโครงการใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างและรับรู้รายได้ค่อนข้างนาน ทำให้ผู้ประกอบการจะต้องถือเงินสดไว้ในการเป็นสภาพคล่องค่อนข้างมาก ท่ามกลางภาวะตลาดคอนโด ‘ขาลง’ ย่อมส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ ทำให้บริษัทเห็นโอกาสในการเข้าลงทุนคอนโดจากการซื้อคอนโดที่พัฒนามาแล้วมาบริหารและขายต่อ ซึ่งไม่มีความเสี่ยงด้านการขอใบอนุญาตวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) และทำให้การดำเนินการขายรวดเร็ว สามารถรับรู้รายได้ทันทีจำนวน 1-2 โครงการ โดยบริษัทจะสร้างแบรนด์ใหม่ขึ้นมา คาดว่าการลงทุนดังกล่าวจะมีกำไรขั้นต้น 30% 

ขณะเดียวกันบริษัทยังมองหาการซื้อที่ดินใหม่เพื่อนำมาพัฒนาโครงการคอนโดของบริษัทในอนาคต เพื่อทำให้ธุรกิจอสังหาฯประเภทที่อยู่อาศัยของบริษัทมีสินค้าครบวงจร คาดว่า สัดส่วนรายได้จากคอนโดจะขยับขึ้น 10-20% ภายในปี 2565-2566

“การทำคอนโดเหมือนสินค้าแฟชั่นค่อนข้างหวือหวาตามสภาพเศรษฐกิจไม่เหมือนแนวราบที่โตต่อเนื่อง ปีนี้จึงถือเป็นการวางรากฐานคอนโดและเข้ามาเสริมรายได้หลักจากแนวราบที่ตั้งเป้าไว้ 19,000 ล้านบาท”

แสนผิน กล่าวว่า การพัฒนาโครงการแนวราบ ของบริษัทใช้กลยุทธ์ Classic Model คือจับกลุ่มเป้าหมายที่เป็น ‘เรียลดีมานด์’ ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง โดยวางระดับราคาสินค้าแต่ละประเภทให้เหมาะกับกำลังซื้อ โครงการทาวน์โฮม 2-5 ล้านบาท โครงการบ้านแฝด 5-8 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยว ระดับราคาที่ 8-15 ล้านบาท โดยในปี 2563 บริษัทมีแผนเปิดขายโครงการใหม่ 19 โครงการมูลค่ารวม 25,000 ล้านบาท ลดลงจากปี 2562 ที่มีการเปิดตัวโครงการ 22 โครงการ มูลค่ารวม 30,000 ล้านบาท

เนื่องจากมองว่าแนวโน้มเศรษฐกิจ ‘ทรงตัว’ และผลกระทบจากมาตรการควบคุมสินเชื่อ (แอลทีวี)ที่ยังส่งผลต่อลูกค้าที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 และ 3 มาตรการเข้มงวดเรื่อง DSR (Debt Service Ratio) หรืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ เป็นอัตราส่วนที่แสดงถึงสัดส่วนรายจ่ายในการชำระหนี้ต่อรายได้ของครัวเรือน ซึ่งทำให้ลูกค้ากู้ได้ยากขึ้น ขณะที่หนี้สินครัวเรือนยังสูงและค่าเงินบาทยังมีแนวโน้มแข็งค่า ทำให้ลูกค้าต่างชาติ ‘ชะลอ’การตัดสินใจซื้อ ขณะที่ปัจจัยส่งเสริมโอกาสทางธุรกิจในปีนี้ คืออัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ ประกอบกับราคาวัสดุก่อสร้างที่มีแนวโน้มทรงตัวและลดลง และแรงงานทางธุรกิจที่ยังมีอยู่มาก

สำหรับปีนี้ บริษัทตั้งงบลงทุนซื้อที่ดินไว้ที่ 8,000 ล้านบาท เพื่อใช้ซื้อที่ดิน จำนวน 17 แปลง เป็นที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการคอนโด จำนวน 1 โครงการ, ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว จำนวน 2 โครงการ, ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการทาวน์โฮม จำนวน 7 โครงการ, ที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการบ้านแฝด จำนวน 5 โครงการ และที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการ จำนวน 2 โครงการ

โดยบริษัทตั้งเป้าหมายยอดขายพรีเซล ในปี 2563 ไว้ที่ 33,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2562 ที่มียอดขายรวม 32,567 ล้านบาทยอดรับรู้รายได้ที่ 19,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 11% จากปี 2562 ที่ 17,000 ล้านบาท โดยสัดส่วนรายได้จากโครงการแนวราบในปี 2563 แบ่งเป็น จากสินค้าประเภททาวน์โฮม 8,800 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 52% ของรายได้รวม, จากสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว3,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 18% ของรายได้รวม, จากบ้านแฝด 3,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 17% ของรายได้รวม และเป็นรายได้จากต่างจังหวัด 2,200 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 13% ของรายได้รวม ส่วนอีก 2,000 ล้านบาท เป็นรายได้จากอื่นๆ เช่น ค่าเช่า เป็นต้น