ซีบีอาร์อี”ชี้โควิดพลิกอสังหาฯ บ้าน-ออฟฟิศ สู่นิวนอร์มอล

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร ​กรรมการผู้จัดการ​บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่า โควิด-19 ได้ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจ จนทำให้อัตราการเจริญเติบโตเศรษฐกิจ (จีดีพี) ติดลบในรอบกว่า 20-30 ปี วิกฤติโควิดถือเป็นวิกฤติครั้งที่ 4 นับตั้งแต่ปี 2540 ที่มีวิกฤติต้มยำกุ้ง , วิกฤติซัพไพร์ม ในสหรัฐปี 2552 ,วิกฤติน้ำท่วมใหญ่ในไทยปี 2554 และปี 2563 กับวิกฤติโควิด-19 ที่หน่วยงานภาครัฐคาดว่าจีดีพีจะติดลบ 5.3% 

โดยแต่ละวิกฤติจะส่งผลทั้งบวกและลบต่อธุรกิจอสังหาฯ เช่น น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 ส่งผลทำให้ความต้องการบ้านเพิ่มขึ้น ขณะที่วิกฤติโควิดส่งผลทำให้ราคาขายอสังหาฯในตลาดลดลง บางแห่งติดเกือบ 50% เช่น คอนโดมิเนียม ใจกลางเมือง ที่เคยขายราคา 300,000 บาทตารางเมตร(ตร.ม.) อาจจะลดลงเหลือประมาณ 2-2.5 แสนบาท ขณะที่ราคา 2-2.5 แสนบาทต่อตร.ม. อาจจะลดลงต่ำสุดอยู่ที่ 1.5แสนบาทต่อตร.ม.

ในปี 2563 จึงเป็นปีที่ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ลดราคาเพื่อระบายสต็อกคงค้าง ทั้งสินค้าที่กำลังสร้าง และสินค้าที่สร้างเสร็จแล้ว จึงถือเป็นปีแห่งการล้างสต็อก (Clearance) ซัพพลายในตลาด โดยจำนวนโครงการที่อยู่ใจกลางเมืองที่ก่อสร้างแล้วเสร็จระหว่างปี 2560-2562 มีจำนวน 29,000 ยูนิต ซึ่งมียอดขายไปแล้ว 86.9% จึงเหลือโครงการก่อสร้างเสร็จในตลาดที่รอขายประมาณ 13.1% 

ขณะที่โครงการใจกลางเมืองที่เปิดตัวระหว่างปี 2560-2562 อยู่ที่ 29,000 ยูนิต ซึ่งขายไปแล้ว 55% จึงเหลือซัพพลายเปิดใหม่ที่รอขายประมาณ 45% โดยจำนวนคอนโดใจกลางเมืองที่เหลือในตลาดประมาณ 16,849 ยูนิต ที่ทางผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งระบายสต็อกพร้อมกันกับปรับแผนชะลอเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงไตรมาสแรกและไตรมาสที่ 2 ในปี 2563 เพื่อบริหารความเสี่ยง ทำให้คาดว่าทั้งปีจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ติดลบไม่ต่ำกว่า 60% ที่สำคัญความต้องการบ้านแนวราบเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการหันไปเปิดตัวโครงการใหม่เน้นที่อยู่อาศัยแนวราบสัดส่วนสูงกว่าคอนโด

 “ปีนี้เป็นปีที่ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกที่เหลือ ระบายของเก่าออกก่อน แทนการเปิดตัวโครงการใหม่ จึงถือเป็นปีทองของผู้ซื้อ เพราะปีนี้ราคาลดลงมาแทบจะต่ำที่สุดในรอบหลายปี ไม่มีช่วงไหนที่ราคาต่ำได้ขนาดนี้อีกแล้ว หากรอไปนานกว่านี้อาจจะช้า”

อลิวัสสา ยังกล่าวต่อว่า ปีนี้ยังเป็นปีที่มีการแข่งขันกันนำที่อยู่อาศัยทั้งคอนโด และแนวราบ มาลดราคาจำนวนมากส่วนใหญ่โครงการที่ลดก่อนจะได้เปรียบในการชิงดีมานด์ที่มีจำกัด ซึ่งผู้ที่ลดราคาในเปอร์เซ็นต์ที่สูงเกือบ 50% อาจจะเป็นโครงการที่เหลือจำนวนมาก หากโครงการที่เหลือไม่กี่ยูนิต ก็ไม่จำเป็นต้องลดราคาสูง

ทั้งนี้ประเมินในเบื้องต้น สถานการณ์จะเริ่มผ่อนคลายความตรึงเครียดลงในช่วงหลังจากจบไตรมาสที่ 2 ที่จะส่งผลกระทบทำให้ตลาดสังหาฯ ประเภทที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวตามหลังเศรษฐกิจหลังจากนั้นอีก 6 เดือนดังนั้นดีมานด์ที่มีในตลาด จะเป็นกลุ่มตลาดนักลงทุนระยะยาว ตลาดต่างชาติที่จะมีความต้องการบ้านหลังที่ 2 เพิ่มความต้องการมาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น ขณะเดียวกัน ผู้ซื้อที่มีความพร้อมในไทยก็ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาถูก

ผู้บริหารซีบีอาร์อี ยังประเมินว่าภายหลังโควิด -19 ถือเป็นการพลิกโฉมความต้องการอสังหาริมทรัพย์เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก ดังนั้นหลังจากที่ผู้ประกอบการระบายสต็อกสินค้าเก่าหมดแล้ว จากนั้นจะปรับรูปแบบที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกันกับยุคโควิด นำไปสู่การเปลี่ยนแปลงความต้องการด้านที่อยู่อาศัย และการใช้ชีวิตในสถานที่ๆต่างๆ ผ่าน 4 เทรนด์ ประกอบด้วย

1.การอยู่อาศัยในสภาพแวดล้อมที่ดี ส่งเสริมสุขภาพดี 2.เว้นระยะห่างทางสังคม 3. การบริหารจัดการความเสี่ยง และ 4.การพัฒนาเทคโนโลยี จากปัจจัยความต้องการที่อยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป นักพัฒนาอสังหาฯ จึงต้องแปลงเทรนด์ไปสู่การออกแบบสำนักงาน ที่อยู่อาศัย ให้ตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคหลังจากโควิด

ภายในสำนักงานจะต้องมีพื้นที่ความต้องการเล็กลง หลังจากทำงานที่บ้าน (Work From Home) ทำให้ปรับมีรูปแบบคล้าย Co- Working space ใช้พื้นที่ในสำนักงานเล็กลง มีการแบ่งปันพื้นที่ส่วนกลาง และมีพื้นที่ส่วนตัว ขณะด้านที่อยู่อาศัยในอนาคต มีความต้องการพื้นที่ส่วนตัวมากขึ้น และกว้างขึ้นสำหรับ Work From Home รวมไปถึงการมีพื้นที่มุมสงบให้คนในครอบครัว พื้นที่ส่วนกลางก็จะต้องมีการเพิ่มมุมสำหรับทำงานส่วนตัว และประชุมออนไลน์มากขึ้น รวมไปถึงการเปิดให้มีจุดรับ-ส่งอาหาร ดิลิเวอรี่

ไพสิฐ แก่นจันทน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงเทรนด์ที่อยู่อาศัยหลังโควิดว่า ความต้องการของคนนั้นเปลี่ยนไป แต่เป็นการเปลี่ยนกลับมาสู่วิถีชีวิตเดิม ชีวิตปกติ นักอสังหาฯ จึงต้องนิยามคำว่าบ้านใหม่ (Redefine) บ้าน จะต้องเป็นสถานที่ที่ใช้ชีวิตได้จริงยาวนาน 24 ชั่วโมง โดยไม่รู้สึกอึดอัด มีอากาศถ่ายเทสะดวก มีพื้นที่สำหรับทำงาน ออกกำลังกาย