ถอนพิษโควิดรีโพสิชันนิ่งภูเก็ต 'ฮับศึกษา-เวลบีอิ้ง'ดึงอยู่ยาว

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลสำรวจสถานการณ์ธุรกิจอสังหาฯในจังหวัดภูเก็ต พบว่า ที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ณ ครึ่งปีหลังของปี 2562 มีทั้งสิ้น 133 โครงการ จำนวน 9,291 หน่วย ลดลง 13.5% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2562 

ขณะที่ หน่วยขายได้ใหม่ 1,550 หน่วย ลดลง 31.8% เทียบกับช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 จึงมีหน่วยเหลือขาย 7,741หน่วย ลดลง 8.6% จากช่วงครึ่งปีแรกของปี2562 คิดเป็นมูลค่า 37,409 ล้านบาท แบ่งเป็น อาคารชุด 4,918 หน่วย บ้านจัดสรร จำนวน 2,823 หน่วย 

“จากจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขาย เป็นที่น่าสังเกตว่า จำนวนดังกล่าวเป็นหน่วยที่สร้างเสร็จเหลือขายพร้อมโอน หรือเป็นสต็อกคงค้าง(Inventory)1,037 หน่วย มูลค่า 4,645ล้านบาท อีกทั้งยังมีหน่วยที่อยู่ระหว่างก่อสร้างที่รอเข้าสู่ตลาดอีกนับพันหน่วย ถือเป็นการเพิ่มต้นทุนผู้ประกอบการที่ต้องถือครองสต็อกที่สร้างเสร็จแต่ขายไม่ได้”

ทั้งนี้เมื่อพิจารณาจากอัตราการดูดซับในครึ่งหลังของปี2562 พบว่าลดลง2.8%ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย5ปี อยู่ที่4.4%รวมถึงต่ำกว่าครึ่งปีแรกของปี 2561 อยู่ที่ 3.5% ทำให้คาดการณ์ว่าปี2563 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขาย 8,966หน่วย แบ่งเป็น อาคารชุด 5,679หน่วย ทาวน์เฮ้าส์1,510หน่วย บ้านเดี่ยว 937 หน่วย บ้านแฝด 786 หน่วย และอาคารพาณิชย์ 54 หน่วย มีโครงการเปิดขายใหม่ 2,700หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย2ปีที่เปิดขายปีละ4,800หน่วย ส่วนอัตราดูดซับลดลงทุกประเภทเหลือ 1.1-1.8% 

ขณะที่ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 คาดว่าจะมี 6,553 หน่วย ลดลง 18.1% มีมูลค่า 14,401 ล้านบาท ลดลง 40.2% เมื่อเทียบกับปี 2562 ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยที่มีมูลค่า19,157ล้านบาท

ด้าน บุญ ยงสกุล อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ต ฉายภาพรวมอสังหาฯภูเก็ตว่า จากโควิด-19 ส่งผลกระทบหนักที่สุดอย่างที่ไม่เคยเจอมาก่อน หนักกว่าสึนามิ โรคซาร์ส และไข้หวัดนก เนื่องจากเศรษฐกิจในภูเก็ตขับเคลื่อนจากการพึ่งพาการท่องเที่ยวถึง 99% ทำให้ภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบทั้ง 2 กลุ่ม คือกลุ่มคนไทยทำงานในท้องถิ่นที่กำลังจะซื้อบ้าน และต่างชาติที่กำลังจะลงทุนซื้ออสังหาฯ ภายหลังล็อคดาวน์ โรงแรม และธุรกิจเกี่ยวเนื่องกับท่องเที่ยวถูกปิด

“ไตรมาสที่ 2 ธุรกิจอสังหาฯมียอดขายและโอนลดลงชัดเจน ผู้ประกอบการได้รับผลกระทบขาดกระแสเงินสด ต้องพึ่งพาเงินกู้ซอฟต์โลนจากภาครัฐถือเป็นปีที่ท้าทาย หากไม่ได้วางแผนบริหารจัดการ สายป่านไม่ยาวพอ ปีนี้ถือว่าหนักพอสมควร”

ส่งผลทำให้ภาคธุรกิจต้องปรับแผนธุรกิจเพื่อรองรับเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวในระยะยาวคาดว่าจะต่อเนื่องไปถึง 2 ปี ทำให้อสังหาฯ หลายรายเริ่มปรับตัวโดยการลดขนาดโครงการ หันมาทำโครงการขนาดเล็ก เช่น บูทิคหรือชะลอการเปิดตัวโครงการ มีบริษัทอสังหาฯ ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯเข้ามาเปิดตัวเฉพาะบ้านตัวอย่าง ส่วนการพัฒนาโครงการจริงอาจจะต้องรอในช่วงปลายปี 2563

อย่างไรก็ตาม ในวิกฤติยังมีโอกาส ทำให้ภูเก็ตจะต้องทบทวนการพึ่งพาเศรษฐกิจในจังหวัด โดยการกระจายความเสี่ยง ปรับเปลี่ยนจุดขายเมืองใหม่ (Repostioning) จากที่มุ่งเน้นการท่องเที่ยว ควรพัฒนาไปสู่ความหลากหลาย อาทิ การศึกษา และเป็นเมืองมีความเป็นอยู่ที่ดี ทั้งชีวิตและสุขภาพ (Well Being) โดยควรดึงสถาบันการศึกษามาตั้ง รวมถึงดึงดูดกลุ่มผู้ที่ต้องการเกษียณการทำงานก่อนกำหนด (Early Retirement)ให้เข้ามาพำนักในภูเก็ตระยะยาว

นอกจากนี้ยังต้องชูจุดขายด้านการท่องเที่ยวที่หลากหลาย เช่น การท่องเที่ยวเชิงกีฬา (Sport Tourism)ทำให้ผู้ที่เข้ามามีหลากหลาย และอยู่ยาว (Long Stay)

“กำลังพัฒนาโมเดลที่เป็นศูนย์กลางการศึกษา เช่นที่สิงคโปร์ และกรุงเทพฯ ดึงดูดให้ผู้มาเรียนเพื่อเข้ามาซื้ออสังหาฯในระยะยาว เป็นการกระจายความเสี่ยงเมื่อท่องเที่ยวมีปัญหาก็จะกระทบไม่มาก หากมีการพัฒนาเป็นทางเลือกให้คนมาพำนักระยะยาว ทั้งผู้ที่ทำงานต่างชาติ (Expat) สตาร์ทอัพ ตลอดจน การเป็นศูนย์สุขภาพ ความเป็นอยู่ที่ดี จูงใจให้คนเออร์รี่รีไทร์เข้ามา “

สิ่งเหล่านี้จะเกิดผลได้ จะต้องได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐโดยการเอื้อให้เกิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เช่นการขยายเวลาการเช่าซื้อจาก 30 ปี เป็น 50 ปี เช่น ในจีนให้เช่าถึง 70ปี หรือในเวียดนาม 50 ปี