คาถาแข่งอสังหาฯครึ่งปีหลัง ฝ่าดง'คอนโดพร้อมอยู่'

ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เผยถึง

ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ไตรมาสที่ 2 ปี 2563 ว่ามีคอนโดเปิดขายใหม่ 5 โครงการ 1,206 ยูนิต ถือเป็นการเปิดขายใหม่ที่ต่ำที่สุดในรอบ 10 ปี มูลค่าการลงทุนเพียง 2,600 ล้านบาท 

นอกจากนี้ หากเทียบกับช่วงเดียวกันของไตรมาสก่อนหน้า ที่มี 4,674 ยูนิต สัดส่วนลดลง 79.5% ทำให้ภาพรวมคอนโด ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีการเปิดตัวเพียง 7,086 ยูนิต เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2562 ที่มี 11,499 ยูนิต ถือว่าลดลงถึง 61.9% ขณะที่มูลค่าลดลงถึง 13,620 ล้านบาท จากครึ่งปีแรกของปี 2563 ที่ภาพรวมชะลอตัว ทำให้คอลลิเออร์สฯ คาดการณ์ทั้งปี 2563 จะมีการเปิดตัวโครงการใหม่ไม่เกิน 25,000 ยูนิต ต่ำกว่าที่หลายฝ่ายเคยคาดการณ์ไว้ และต่ำสุดในรอบ 10 ปี

“เดิมคาดการณ์การเปิดตัวโครงการทั้งปีจะติดลบ 30% แต่สถานการณ์เศรษฐกิจชะลอตัว และทั่วโลกยังมีปัญหาการระบาดของโควิด ส่งผลให้คาดว่าอสังหาฯไทยจะซึมยาวไปทั้งปีกว่าจะกลับมาก็ต้นปี 2564  ทำให้คาดการณ์ว่าการเปิดตัวใหม่ทั้งปีจะติดลบ 40% เพราะผู้ประกอบการหลายรายยังเน้นลดราคาระบายสต็อก บางรายมีการลดราคามากกว่า 30-40%พร้อมกับจัดโปรโมชั่นดึงดูดความสนใจ เช่น อยู่ฟรีผ่อนให้สูงสุดฟรี 12-36 เดือน หรือ ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ ทำให้หลายโครงการปิดการขายลงได้ 100% ในไตรมาสที่ 2 แต่ก็ส่งผลทำให้การเปิดตัวโครงการลดลง และยอดขายในโครงการช้าลง”

อย่างไรก็ตาม ภายหลังจากสถานการณ์โควิดในไทยเริ่มคลี่คลาย ทำให้รัฐคลายล็อกดาวน์ธุรกิจ ทำให้มีผู้ประกอบการหลายรายเตรียมเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปี แม้จะยัง“มีข้อจำกัดทางกำลังซื้อ” จึงต้องระมัดระวังการกำหนดราคาขายโครงการขายใหม่ไม่สูงเกินกว่ากำลังซื้อรับได้ ทำให้โครงการที่เปิดตัวใหม่ส่วนใหญ่ในทำเลเดียวกัน เน้นขายต่ำกว่าราคาตลาดจะได้รับความสนใจ และกระตุ้นกำลังซื้อได้ดี “ราคา และ ทำเล” จุดขายคอนโดยุคโควิด

  จะเห็นได้ชัดว่า ราคาคอนโดที่เปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2563 สัดส่วน 52% หรือประมาณ 625 ยูนิตอยู่ในช่วงระดับราคา 50,001 - 100,000 บาทต่อตารางเมตร(ตร.ม.) ตามมาด้วยในช่วงราคา 100,001 - 150,000 บาทต่อตร.ม. สัดส่วน 27% จำนวน 323 ยูนิต และช่วงระดับราคา 50,000 บาทต่อ ตร.ม.ขึ้นไป สัดส่วน 21% จำนวน 260 ยูนิต

ภัทรชัย ยังให้มุมมองต่อการอ่านกลยุทธ์ นักพฒนาอสังหาฯรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย บางรายยังคงมีแผนพัฒนาคอนโดมิเนียม ราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตร.ม. ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพื่อใช้ราคาดึงดูดกำลังซื้อในกลุ่มลูกค้าที่ต้องการพักอาศัยจริง (เรียลดีมานด์) รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อเพื่อการปล่อยเช่า เช่น ย่านบางแคใกล้แนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งราคานี้เทียบเท่ากับในช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมา (ปี 2558-2559) หรือไม่เช่นนั้นก็ขยับไป เช่น ระดับราคาอัลตร้า ลักชัวรี่สูงกว่า 2 แสนบาทต่อตร.ม. แม้จะมีอัตราการขายต่ำ แต่เป็นตลาดที่ไม่ได้รับผลกระทบ จึงขายได้เรื่อยๆ บางรายฉีกตลาดมาเล่นระดับบนสุด

“นักพัฒนาอสังหาฯ เริ่มกลับมาทำราคาต่ำกว่า1แสนบาท เพราะเป็นฐานใหญ่สุดของตลาด เช่น เสนา และ แอล.พี.เอ็น หันกลับมาทำราคาต่ำในโครงการใหม่ รวมถึงศุภาลัย แต่ฐานลูกค้ากลุ่มนี้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 30% เป็นสิ่งต้องแก้โจทย์กันต่อไป หรือ หากไม่เล่นเรื่องราคาก็ต้องเล่นเรื่องทำเล เช่น แอสเซทไวส์ ที่กำลังเปิดตัวในย่านรามคำแหง เพราะมีซัพพลายจำกัด และเป็นช่วงที่รถไฟฟ้าคืบหน้าไปมาก"

ส่วนตลาดผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยเฉพาะโครงการที่พัฒนาอยู่ตามแนวถนนสุขุมวิท และรัชดาภิเษกในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD -Central Business District) หลายโครงการได้รับความสนใจ แต่โควิดทำให้กำลังซื้อต่างชาติลดลง จึงต้องรอจุดเปลี่ยนเมื่อประเทศเหล่านี้จัดการโควิดได้ จะเป็นแรงบวกกำลังซื้ออสังหาฯไทยอีกระลอก ช่วงต้นปี 2564

“ต้องรอจังหวะเมื่อโควิดของประเทศอื่นเริ่มผ่อนคลาย สามารถเดินทางได้ ขณะที่ไทยมีความโดดเด่นจากการจัดการโควิด จะเป็นจุดเปลี่ยนแรงบวกทำให้ความต้องการซื้ออสังหาฯไทยเพิ่มขึ้นอีกระลอก”