CPN - ซื้อ

Event

ประมาณการ 2Q63

lmpact

คาดว่าผลประกอบการใน CPN จะถึงจุดต่ำสุดใน 2Q63

หากไม่รวมรายการที่ไม่เกี่ยวกับการดำเนินงาน เราคาดว่า CPN จะมีผลขาดทุนจากการดำเนินงาน 347 ล้านบาทใน 2Q63 จากที่มีกำไรจากธุรกิจหลัก 2.50 พันล้านบาทใน 2Q62 และ 1Q63 โดยสาเหตุสำคัญมาจากการปิดศูนย์การค้าชั่วคราวในช่วงที่มีการใช้มาตรการ lockdown เราคาดว่ารายได้รวมใน 2Q63 จะลดลงมาอยู่ที่ 3.1 พันล้านบาท (-64.1% YoY, -62.2% QoQ) เนื่องจากรายได้ค่าเช่าลดลง นอกจากนี้ เรายังคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จะลดลงอย่างมากเหลือแค่ 10.1% ใน 2Q63 จาก 47.7% ใน 2Q62 เนื่องจากอัตรากำไรลดลงในทุกกลุ่มธุรกิจ ในขณะเดียวกัน เราคาดว่าอัตราส่วนค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารต่อรายได้จะเพิ่มขึ้นเป็น 33.0% ใน 2Q63 จาก 21.0% ใน 2Q62 เนื่องจากฐานรายได้ลดลง

ธุรกิจของ CPN ทุกกลุ่มถูกกระทบจาก COVID-19

เราคาดว่ารายได้ค่าเช่าจะลดลงมาอยู่ที่ 2.80 พันล้านบาท (-63.8% YoY, -62.9% QoQ) ซึ่งเมื่อพิจารณาถึงการปิดศูนย์การค้านาน 47 วันก็ทำให้เราเชื่อว่าอัตราการเช่าพื้นที่ (OR) เฉลี่ยจะอยู่ที่ 44.5% และอัตราค่าเช่าจริงจะอยู่ที่ 869 บาท/ตรม./เดือนใน 2Q63 นอกจากนี้ เรายังเชื่อว่ารายได้จากโครงการที่อยู่อาศัยจะลดลงมาอยู่ที่ 232 ล้านบาทใน 2Q63 (-52.2% YoY, -33.9% QoQ) เนื่องจากเราเชื่อว่ายอดโอนจะลดลงในช่วงที่มีการใช้มาตรการ lockdown อีกทั้งเราคาดว่ารายได้จากธุรกิจโรงแรมจะน้อยมากเพราะโรงแรมทั้งสองแห่งของบริษัทปิดบริการตลอดไตรมาส

จำนวนคนเข้าห้างที่เพิ่มขึ้นใน 2H63 จะเป็นกุญแจสำคัญในการให้ส่วนลดที่น้อยลง

เรายังมองว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์จะค่อยๆ ดีขึ้นใน 2H63 หลังมีการผ่อนคลายมาตรการ lockdown ทั้งนี้เราคาดว่าจำนวนคนเข้าห้างจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ตามการบริโภคในประเทศที่อาจจะสูงขึ้น ดังนั้น เราจึงเชื่อว่าส่วนลดค่าเช่าที่ CPN ให้กับผู้เช่าจะค่อยๆ ลดลงเหลือ 20% ใน 4Q63 จาก 50% ใน
2Q63

Valuation & Action

ถ้าหากผลประกอบการจากธุรกิจหลักใน 2Q63 เป็นไปตามที่เราคาดไว้ กำไรใน 1H63 จะคิดเป็น 45% ของประมาณการกำไรปีนี้ของเรา ทั้งนี้ เราคาดว่าผลประกอบการใน 2H63 จะดีขึ้นตามจำนวนคนเข้าห้างที่เพิ่มขึ้น และอัตราส่วนลดค่าเช่าที่ลดลง ทั้งนี้ตั้งแต่เราปรับลดคำแนะนำ CPN ลงในบทวิเคราะห์
กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (ฝนซาฟ้าใส ฉบับวันที่ 16 มิถุนายน 2563) ราคาปิดล่าสุดนั้นมี upside 15.0% ต่อราคาเป้าหมายกลางปี 2564F ของเราแล้วที่ 55.50 บาท ดังนั้น เราจึงปรับเพิ่มคำแนะนำเป็น ซื้อ

Risks

การเลื่อนเปิดโครงการใหม่ การปิดศูนย์การค้า และการให้ส่วนลดแก่ผู้เช่าสูงกว่าที่คาดไว้