‘สมาคมคอนโด’ชงยาแรงปลุกอสังหาพ้นจุดต่ำสุดเร่ง ‘Quick Win’ ประคองตลาด

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย ฉายภาพย้อนปี 2567 ที่ผ่านมา เป็นปีแห่ง “Perfect Storm” กำลังซื้อถดถอย จีดีพีต่ำ สวนทางหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง อัตราดอกเบี้ยสูง ส่งผลให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงเป็นประวัติการณ์ ผนวกกับปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ในหลายพื้นที่ ปัญหาอุทกภัย กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ลากยาวมา ปี 2568 นิยามให้เป็นปีแห่งการฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด! หรือ  “THE YEAR OF RECOVERY”  

"ปี 2568 เป็นปีที่ท้าทายที่สุด แก้ปัญหายากที่สุด ใช้เวลาแก้ปัญหายาวนานที่สุด (ไม่มั่นใจว่าจะแก้ไขได้) เพราะเป็นปัญหาจากกำลังซื้อ โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่าง เราไม่สามารถพึ่งพิงกำลังซื้อในประเทศได้ ไทยต้องพึ่งพิงความต้องการจากต่างประเทศ แต่กลับไม่มีโครงสร้างรองรับ เรากำลังเผชิญปัญหาเชิงโครงสร้างระยะยาวต่อความเป็นโกลบอล พร็อพเพอร์ตี้ (Global Property) อย่างถาวร"
 

ความเป็น “โกลบอล พร็อพเพอร์ตี้” ของประเทศไทยที่มีความพร้อมในการรองรับดีมานด์ต่างชาติ ถือเป็น “ทางรอด” ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการประคับประคองยอดขาย  ถึงเวลาที่จะต้อง “จัดระเบียบ” ในหลายๆ มิติ รองรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพเข้ามาทำงาน ลงทุนในประเทศไทย 

ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ประเสริฐ ได้เสนอ 4 มาตรการเร่งด่วน “ระยะสั้น” เพื่อประคับประคองตลาดอสังหาริมทรัพย์และกระตุ้นเศรษฐกิจ  ได้แก่

1.ทบทวนการใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อ หรือ แอลทีวี (LTV : Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นการชั่วคราว กล่าวคือ ระงับการใช้เป็นเวลา 2 ปี หรือ เท่ากับระยะเวลาของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของภาครัฐ เมื่อสถานการณ์เศรษฐกิจเข้าสู่ภาวะปกติ จึงปรับเกณฑ์แอลทีวีใช้สำหรับบ้านหลังที่สามของคนไทย เพื่อสร้างและเพิ่มโอกาสการมีบ้านเป็นของตัวเองของประชาชนทุกกลุ่ม โดยเฉพาะระดับกลางและล่าง อันเป็นผลมาจากโครงสร้างสาธารณูปโภคโดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่เปลี่ยนแปลง และแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ส่วนหนึ่งจากดีมานด์ของต่างชาติมุ่งหน้าประเทศไทย 
 

2.ปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย เพื่อลดภาระดอกเบี้ยเงินกู้ของประชาชนและภาคเอกชน 3.ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย โดยต่ออายุมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจทะเบียนการจำนอง อสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01%  จากเดิมสิ้นสุดวันที่ 31 ธ.ค.2567 ออกไปอีก 1 ปี และ 4.สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ (Soft Loan) เพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลางผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

“สถานการณ์เศรษฐกิจวันนี้ ถูกบังคับให้ต้องทำ จะช้าหรือเร็วก็ต้องทำเพราะโลกเปลี่ยนแปลงไปแล้ว ถูกสภาพแวดล้อมบีบบังคับให้ต้องทำ ซึ่งเป็นเรื่องที่ยากและใช้เวลาที่ยาวนาน”

‘ปรับโครงสร้าง’เพิ่มขีดแข่งขัน

เครื่องยนต์เศรษฐกิจระยะยาว

“มาตรการระยะสั้น" ข้างต้นนั้น เป็น Quick Win ทำเร็ว สร้างผลลัพธ์ที่รวดเร็ว เพื่อประคับประคองตลาดไปก่อน ส่วน “มาตรการระยะยาว” ต้องใช้เวลา 

"วันนี้อสังหาริมทรัพย์เป็นปัญหาเชิงโครงสร้างที่ไม่มีจุดตัดระหว่างราคาบ้านกับกำลังซื้อของคน ขณะที่มีดีมานด์ต่างประเทศแต่ไม่มีโครงสร้างที่เข้ามารองรับ”

ทั้งนี้มาตรการและการวางโครงสร้าง “ระยะยาว” สำหรับอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กัน ประกอบด้วย 1.การวางโครงสร้างสัญญาเช่าระยะยาวสำหรับคนไทยและชาวต่างชาติไม่เกิน 60 ปี (2 สัญญา Mortgage Loan 25-30ปีต่อสัญญา) โดยไม่ให้ต่างชาติถือครองที่ดิน

2.การเพิ่มสัดส่วนการถือครองอาคารชุดของชาวต่างชาติ จาก 49% เป็น 75% โดย “จำกัดพื้นที่” พร้อมการจัดระเบียบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติในฐานะผู้อยู่อาศัย

3.การเก็บภาษีจากการถือครองและสัญญาเช่าระยะยาวของชาวต่างชาติ เพื่อจัดตั้งกองทุนสนับสนุนการมีบ้านของผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางเป็นโครงสร้างถาวรเพื่อประโยชน์ของคนไทย

4.แนวคิดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่“ MAN MADE” ของประเทศไทย พร้อมวางโครงสร้างสิทธิและหน้าที่ ในการเสียภาษี ค่าธรรมเนียมพิเศษ เพื่อปรับโครงสร้างเศรษฐกิจและศักยภาพในการแข่งขัน สร้างความน่าสนใจ เป็นแรงดึงดูดทางเศรษฐกิจในระยะยาว