แกะรอยวิถี.!ชายนิด“แมวเก้าชีวิต” แม่ทัพนำPFลดหนี้ฝ่าวิกฤติ

 แม้ผลกระทบทางเศรษฐกิจจากโควิด จะรุนแรง กระจายตัวไปทุกหย่อมหญ้า แต่สำหรับ “ชายนิด อรรถญาณสกุล” ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) หรือ PF หนึ่งในนักธุรกิจที่ได้ชื่อว่าเป็น "แมวเก้าชีวิต" แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ ยังคงยืดหยัด

โดยปัจจุบันมี 2 กลุ่มธุรกิจหลักภายใต้การบริหาร ประกอบด้วย บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ดูแลการพัฒนาอสังหาฯ ที่อยู่อาศัย และบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กลุ่มธุรกิจเช่าและโรงแรม 6 แห่ง ประกอบด้วย โรงแรมไฮแอท รีเจนซี่ กรุงเทพฯ สุขุมวิท,โรงแรมเดอะ เวสทิน แกรนด์ สุขุมวิท กรุงเทพฯ, โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน,โรงแรมเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา, โรงแรมเชอราตัน หัวหิน ปราณบุรี วิลล่า และอมาธารา เวลเนส รีสอร์ท ภูเก็ต

ชายนิด จบกฎหมายและเนติบัณฑิตไทย ทำให้มีความเชี่ยวชาญด้านกฎหมายกลายเป็นแต้มต่อในการซื้อขายที่ดินสะสมกว่า 20 ปี จนได้ชื่อว่าเป็นหนึ่งในผู้ถือครองที่ดินสะสมจำนวนมาก เคยมีที่ดินไม่ต่ำกว่า 1,000 ไร่ ในกรุงเทพฯและชานเมือง จุดเชื่อมปริมณฑล ปัจจุบันเหลือที่ดินในมือไม่ต่ำกว่า 300 ไร่ ขณะที่ในต่างจังหวัด มีที่ดินส่วนใหญ่อยู่จ.เชียงใหม่ และจ.เชียงราย

การถือครองที่ดินจำนวนมากในระยะยาว ทำให้ธุรกิจมีที่ดินต้นทุนต่ำมาพัฒนา ทว่าการสะสมที่ดินจำนวนมาก ก็เป็น “จุดอ่อน” ทำให้ต้องแบกต้นทุนที่ดินมูลค่าสูง ทำให้ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเขาทยอยตัดขายที่ดินเพื่อลดภาระทางการเงิน 

แปลงที่สร้างความฮือฮาให้วงการอสังหาฯ ที่สุดคือที่ดิน 400 ไร่ บนถนนหอการค้าไทย มูลค่ารวม 10,170 ล้านบาท ที่ขายให้กับ 3 ยักษ์อสังหาฯ คือ บมจ.เอสซี แอสเซท คอร์ปอเรชั่น,บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท และบมจ.แสนสิริ เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย

ปัจจุบันที่ดินแปลงใหญ่สะสมที่เหลือ ถูกปัดฝุ่นพัฒนาร่วมทุน กับ 3 พันธมิตรต่างชาติ คือ ฮ่องกงแลนด์ ภายใต้โครงการเลค เลเจนด์ 2 โครงการ  และซูมิโตโม ฟอเรสทรี โครงการบ้านเดี่ยวในทำเลราชพฤกษ์ตัดใหม่ 2 โครงการ และกลุ่มเซกิซุย เคมิคอล 1 โครงการ

โดยประโยชน์จากการขายที่ดิน คือได้กำไรจากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ได้ลดภาระหนี้สินต่อทุน และเพิ่มสภาพคล่อง รวมถึงการดึงผู้ร่วมทุนมาพัฒนาโครงการ สร้างกำไรอีกต่อจากการพัฒนาโครงการ “ชายนิด” ย้ำ

แม้ปีนี้เป็นปีที่หนักหนาจากวิกฤติโควิด แต่สำหรับ พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เป็นปีสบโอกาสลดภาระหนี้ จากการขายสินทรัพย์มูลค่าไม่ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท แบ่งเป็นที่ดินมูลค่า 6,000 ล้านบาท ประกอบด้วย ที่ดินย่านรามอินทรา ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ 14-15 ไร่ และเป็นที่ดินเช่าระยะยาว 30 ปี 40 ไร่ มูลค่ารวม 2,500 ล้านบาท,ที่ดินที่รัชดา ขายสิทธิ์ในการเช่าระยะยาว 30 ปี มูลค่า 2,500 ล้านบาท และที่ดินแบ่งขายบริเวณโครงการเลค เลเจนด์ ที่แจ้งวัฒนะ เพื่อพัฒนาเป็นโรงเรียนนานาชาติ มูลค่า500ล้านบาท และหอพักยูนิลอฟท์ เชียงใหม่ มูลค่า500ล้านบาท

อีกทั้งยังขายหุ้นในโรงแรม จากบริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  บริษัทย่อยที่พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค ถือหุ้น43.34%ในบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ซึ่งคาดว่าโรงแรมจะบรรจุข้อตกลงซื้อขายภายในไตรมาส 3 ปีนี้ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 6,000 ล้านบาท

“ต้องยอมรับว่าโควิดทำให้โรงแรมได้รับผลกระทบอย่างหนักกับกลุ่มแกรนด์ แอสเสทฯ โดยเฉพาะโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน เพราะพึ่งพานักท่องเที่ยวจีนเป็นหลัก โรงแรมขนาดใหญ่มากกว่า 400-500 ห้องอยู่ลำบาก ดังนั้นจึงต้องขายเพื่อเพิ่มสภาพคล่องธุรกิจ ถือว่าทำกำไรจากการลงทุนไปในปี 2561 

การขายช่วยให้ธุรกิจโรงแรมฟื้นตัวได้รวดเร็วขึ้น ส่งผลดีต่อภาพรวมธุรกิจทั้งกลุ่มมีเป้าหมายอัตราหนี้สินต่อทุน ลดต่ำกว่า 1.5 เท่า ซึ่งการขายสินทรัพย์มูลค่า 1 หมื่นล้านบาทจะส่งผลทำให้หนี้สินต่อทุน ลดลงเหลือ 1.2 เท่า จากช่วงไตรมาสแรกของปี 2563 อยู่ที่ 1.96 เท่า และในสิ้นปี 2562 อยู่ที่ 1.86 เท่า”

เขาเชื่อมั่นว่า ธุรกิจโรงแรมภายในเครือที่เหลือจะประคับประคองตัวเองให้ฟื้นตัวได้ ไม่มีการเลิกจ้างงานหากมีอัตราการเข้าพัก (Occupancy) อยู่ที่40%

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าเพียงแค่กำลังซื้อภายในประเทศ ไม่เพียงพอต่อซัพพลายโรงแรมที่มีจำนวนมาก จึงคาดหวังว่าภาครัฐจะเริ่มทยอยเปิดน่านฟ้าการบินระหว่างประเทศ

“ชายนิด” ยังเทียบวิกฤติโควิดกับการผ่านวิกฤติอย่างหนักหน่วงที่สุด มาแล้วหลายรอบ หนักที่สุดสำหรับเขาคือต้มยำกุ้งปี 2540 ส่งผลทำให้หนี้เพิ่มขึ้นมาก จนต้องเข้าสู่กระบวนการฟื้นฟูกิจการ มีการปรับโครงสร้างหนี้ใช้เวลาหลายปีกว่าที่ศาลล้มละลายกลางมีคำสั่งยกเลิกการฟื้นฟูกิจการในปี 2547 และกลับมาทยอยชำระหนี้และปลดภาระหนี้ในปี 2554 ส่งผลทำให้บริษัทมีต้นทุนทางการเงินสูงกว่าคู่แข่ง ต้องรัดเข็มขัดในองค์กร ปัจจุบันสถานะทางการเงิน และโครงสร้างธุรกิจปรับตัวดีขึ้นพร้อมรับมือกับวิกฤติโควิด ได้มากกว่าวิกฤติที่ผ่านมา

“สถานะทางการเงินของเราในปีนี้แข็งแกร่งกว่าในปี 2540 ซึ่งเป็นยุคก่อนขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยน แต่ปีนี้มีการบริหารจัดการสภาพคล่องและเริ่มลดภาระหนี้ลงเรื่อยๆ ก่อนถึงจุดที่ลดต่ำในช่วงล็อกดาวน์ โดยเฉพาะสิ่งสำคัญที่เราเข้าใจปัญหาคือการจัดการสภาพคล่อง สร้างรายได้จากหลากหลายช่องทาง ยอมตัดเงินเดือนผู้บริหาร”