'อีสเทอร์นสตาร์' ชูกลยุทธ์ 'คุ้มค่า' สู้อสังหาฯรายใหญ่

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 ต้องเผชิญกับโจทย์ที่ท้าทายจากผลกระทบโควิด ไม่ว่าจะเป็นการแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนธุรกิจสูงขึ้น กำลังซื้อลดลง ส่งผลให้เกิดแรงกดดันในการดำเนินธุรกิจ

ทว่าในมุมของ ‘อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท’ มองว่า เป็นโอกาสที่องค์กรขนาดกลางและเล็ก สามารถปรับตัวและรับมือแรงกดดันได้ดีกว่ารายใหญ่ พร้อมต่อยอดเข้ากับ “จุดแข็ง” เพื่อปรับยุทธศาสตร์เคลื่อนทัพหลังยุคโควิด

ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์น สตาร์ เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) หรือ ESTAR กล่าวว่า การที่เป็นผู้เล่นขนาดกลางแรงกดดันน้อยกว่าผู้เล่นรายใหญ่ที่มีแรงกดดันในการขยายธุรกิจและมีสินค้าคงเหลือ (Inventory) จำนวนมาก หากไม่สามารถเปลี่ยนสต็อกให้เป็นรายได้จะลำบากแถมยังจะต้องโดนภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างซ้ำเติมทำให้ต้องแบกรับ‘ต้นทุน’ เพิ่มขึ้น รวมถึงที่ดินในมือ เพราะการขายสินค้าในช่วงเวลานี้ยากขึ้นเรื่อยๆ เพราะลูกค้าขาดความมั่นใจในการจับจ่ายใช้สอย

กลยุทธ์หนึ่งที่ถูกนำมาใช้มากที่สุดหนีไม่พ้น กลยุทธ์ราคา (Price Strategy) ที่หลายๆ บริษัทไม่ว่าจะเป็นผู้เล่นรายใหญ่รายเล็กต่างพาเหรดกันกระหน่ำให้ส่วนลดกันอย่างไม่เคยมีมาก่อนช่วงไตรมาสสอง ในมุมของผู้ประกอบการรายเล็ก ถ้ารายใหญ่ขายในราคานี้แล้วรายเล็กจะทำอย่างไร เพราะถ้าขายราคาสูง ย่อมเกิดการเปรียบเทียบราคาแม้จะ ไม่ใช่ทางออกที่ถูกต้องแต่การไม่ลดราคาก็เป็นสิ่งที่ตัดโอกาสในการเป็นตัวเลือกของลูกค้า

“จากสถิติการเปิดโครงการใหม่ให้ขายได้ ราคายังคงเป็นปัจจัยหลักในช่วงไตรมาสแรกคอนโดที่ขายได้ราคาต่ำแสนบาทต่อตร.ม. บวกกับทำเลมีผลต่อการตัดสินใจซื้อยกตัวอย่างโครงการ ควินทารา ภูม สุขุมวิท 39 ที่อยู่ในซอยสุขุมวิท39 เป็นโลว์ไรส์ เราขายราคาตรม.ละ 9.2หมื่นบาทต่อตร.ม. ในล็อตแรกเพราะราคาในโซนนั้นแข่งกันที่แสนกว่าบาท ทำให้ขายได้ถึง60-70% เพราะเป็นราคาที่ลูกค้ารู้สึกว่าคุ้มค่า (Value for Money)และปลายนี้จะนำมาใช้กระตุ้นควินทารา คีเนท รัชดา 12 พร้อมชูจุดเด่นเรื่องขนาดห้องที่ใหญ่กว่าคู่แข่ง ”

ในไตรมาสสามปีนี้ยอดขายอสังหาฯเริ่มชะลอหลังจากดีมานด์ที่อั้นเข้ามาช่วยกระตุ้นตลาดในช่วงไตรมาสสองที่ผ่านมา เนื่องจากช่วงไตรมาสสามธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากโควิดไม่ว่าจะเป็นท่องเที่ยว โรงแรม สายการบิน ธนาคารไม่ให้กู้แล้ว เพราะรายได้ลดลง ขณะเดียวกันคนที่ไม่ได้ถูกกระทบเริ่มชะลอการซื้อเพราะเกิดความไม่มั่นใจว่าสถานการณ์ที่เกิดขึ้นว่าจะลากยาวไปอีกนานไหม

ต่อศักดิ์ วิเคราะห์ว่า สาเหตุที่คนยังไม่มั่นใจ เนื่องจากไม่สามารถเดินทางระหว่างประเทศจึงส่งผลกระทบต่อธุรกิจบริการหลายๆอย่างที่เกี่ยวเนื่องกันเป็นลูกโซ่ ไม่ว่าเรื่องการท่องเที่ยว สายการบิน โรงแรม โรงพยาบาล ทุกอย่างหยุดนิ่ง เพราะลูกค้าต่างประเทศหายไป ฉะนั้นบริษัทต้องวางแผนรับมือสถานการณ์ที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวไปจนถึงปลายปี 2564 จึงชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดที่เหลืออีก 2 โครงการ มูลค่า 4,000 ล้านบาท โดยเป็นคอนโดโลว์ไรส์ ย่านพระราม 4 ถนนเย็นอากาศ กับ คอนโด ย่านโพธิ์นิมิตร เป็นคอนโดไฮไรส์ ภายใต้แบรนด์ ควินทารา ขณะนี้อยู่ระหว่างการขออนุญาตผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA จึงไม่ได้เร่งมาก

“ต้องรอดูสถานการณ์ก่อนทบทวนแผนอีกครั้งในปีหน้าว่าจะเปิดหรือไม่ ต้องดูตลาด คู่แข่ง หวังว่า ช่วงต้นปี2564 สถานการณ์เศรษฐกิจน่าจะดีขึ้น”

เขายังระบุว่า ในปีนี้บริษัทพยายามรักษายอดขายที่วางไว้2,000ล้านบาทหลังจากมีการเปิดตัว 4 โครงการเป็นโครงการแนวราบ 2 โครงการ และคอนโด 2 โครงการในกรุงเทพฯ จากที่วางไว้ 6 โครงการ ช่วงต้นปี 2563 แต่จากการประเมินหลังมีโควิดจะพยายามผลักดันรายได้เท่ากับปี2561 ที่มีรายได้1,600 ล้านบาท

“สถานการณ์ตอนนี้กลุ่มลูกค้าที่เป็นเรียลดีมานด์ และนักลงทุนยังคงมีอยู่ เพียงแต่ว่าเกิดความไม่มั่นใจจึงชะลอการตัดสินใจซื้อ จึงจำเป็นต้องมีโปรโมชั่นออกมากระตุ้นการตัดสินใจซื้อ ถ้าเป็นคอนโดโครงการใหม่จะให้ลูกค้าผ่อนยาวขึ้นสักครึ่งปี ยอดการผ่อนลง ส่วนแนวราบจะเป็นโปรลดแลกแจกแถม”

สถานการณ์เศรษฐกิจ ขณะนี้ทุกคนลำบากหมดแม้แต่รัฐยังเก็บภาษีได้น้อยลง ธุรกิจแย่ บางธุรกิจถึงขั้นต้องปิดกิจการ บางธุรกิจมีรายได้ลดลง ถึงแม้ว่าบางธุรกิจจะดี อย่าง อินเตอร์เน็ต ออนไลน์ แต่ดีได้ในระดับหนึ่ง เพราะพื้นฐานคนไม่มีเงิน คาดว่าจะต้องใช้เวลาในการปรับฐานใหม่ 2-3 ปีจากนี้

“การทำโปรชั่นแรง ไม่ใช่วิธีการดำเนินการแบบทางสายกลางโอกาสเจ็บตัวง่าย ส่วนแนวทางการดำเนินการของบริษัทจะคำนึงถึงผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย เช่น ลูกค้าจ่ายน้อยลงเขาถึงจะรอด บริษัทถึงได้รายได้แต่ถ้าจะถึงกับไม่มีกำไร สิ่งที่เราทำคือยอมกำไรบางหน่อยเพื่อให้ธุรกิจอยู่รอด ลูกค้าได้บ้าน ขณะเดียวกันก็มีกำไรมาเลี้ยงพนักงานและพอที่จะไปจ่ายปันผลผู้ถือหุ้น”