“โควิด”ทุบสถิติอสังหาฯ พุ่งสุด - ดิ่งสุด..!!

ปรากฏการณ์โรคระบาดไวรัสโคโรนา 2019(โควิด-19) นอกจากความรุนแรงของเชื้อที่คร่าชีวิตผู้คนทั่วโลกไปแล้วมากกว่า 1 ล้านคน ไวรัสร้ายยังลุกลามบานปลาย “ปั่นป่วน” เศรษฐกิจทั่วโลกตลอดทั้งปี 2563 และไปจนถึงปี 2564 ตราบใดที่ยังคิดค้นยารักษา และวัคซีนสร้างภูมิคุ้มกันต่อสู้กับเชื้อร้ายได้สำเร็จ 

ผลกระทบของไวรัสไม่เลือกที่รักมักที่ชัง ไม่ว่ายากดีมีจน ทุกระดับชนชั้นต่างได้รับผลพวงจากความรุนแรงไม่ว่าประเทศมหาอำนาจทางเศรษฐกิจระดับโลก สหรัฐอเมริกา จีน ยุโรป ต่างต้องใช้งบประมาณมหาศาลอัดฉีดเม็ดเงินเพื่ออุ้มเศรษฐกิจหลังยุคโควิด

โควิดยังพลิกไปสู่การเปลี่ยนวิถีชีวิตเข้าสู่ยุคปกติใหม่ หรือ New normal ทำให้ภาคธุรกิจต้องปรับเกมการแข่งขันแบบพลิกกระดาน

ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่ผ่านมาโควิดสั่นสะเทือนตลาดต้นน้ำ ยันปลายน้ำ  หรือตั้งแต่การพัฒนาโครงการ ไปจนถึงการระบายสต็อกมหาศาล แบบตัดขายขาดทุน เพื่อรักษาสภาพคล่อง ประคองธุรกิจ กลายเป็นอีก“บทเรียนสำคัญ” ในหน้าประวัติศาสตร์ธุรกิจนี้ 

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ย้อนรอยแต่ละช่วงเวลาสำคัญที่เป็น "จุดเปลี่ยน" ส่งผลต่อเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของไทย

เริ่มต้นตั้งแต่ปี 2534 รัฐประหาร พล.อ.สุนทร คงสมพงษ์ ยึดอำนาจรัฐบาลพล.อ.ชาติชาย ชุณหะวัณ จากนั้นเพียง 1 ปีต่อมา (ปี2535) เกิดพฤษภาทมิฬ ชุมนุมประท้วงเรียกร้องให้ พล.อ.สุจินดา คราประยูร ลาออกจากตำแหน่งนายกรัฐมนตรี และปี 2540 วิกฤติต้มยำกุ้ง

ตามมาด้วย ปี 2544 เกิดเหตุการณ์ 11 กันยา หรือ 9/11 เกิดก่อการร้ายจี้เครื่องบินโดยสาร พุ่งชนตึกเวิร์ลเทรด (World Trade Center)

ปี 2547 เกิดคลื่นยักษ์สึนามิ ซัดถล่มชายฝั่งประเทศต่างๆ รวมถึงชายฝั่งอันดามันของไทย

ปี 2549 เกิดรัฐประหารพล.อ.สนธิ บุญยรัตกลิน ยึดอำนาจพ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร

ปี 2550-2551 วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ในสหรัฐอเมริกา

ปี 2554 มหาอุทกภัย (น้ำท่วมใหญ่ไทย) ครั้งใหญ่ครั้งหนึ่งในประวัติศาสตร์ไทย

ปี 2557 รัฐประหาร พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ยึดอำนาจรัฐบาลยิ่งลักษณ์ ชินวัตร

ปีล่าสุด 2563 ไวรัสโควิด -19 เข้ามาโจมตีวิถีชีวิตมนุษย์ สังคมและเศรษฐกิจ สะเทือนไปทุกภูมิภาค ทั่วโลก ทุกระดับชนชั้น และกลุ่มธุรกิจ 

*“โควิด”ทำอสังหาฯติดลบ 10-15%

รอง"น้ำท่วมใหญ่ปี54"

โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ได้เทียบกับอัตราการเติบโตภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กับอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ(GDP) ของประเทศไทย พบว่า ในช่วง 13 ปีที่ผ่านมา (ตั้งแต่ปี 2551) ปีที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ติดลบมากที่สุด คือ ปี 2554 น้ำท่วมใหญ่ ติดลบ 20% ขณะที่ในปี 2558 ปีหลังการทำรัฐประหาร (ปี2557-อสังหาฯยังเป็นบวก) ภาคอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 9% ปี 2559 ติดลบต่อเนื่อง 8% และปี 2563 ผลกระทบจากโควิดคาดว่าจะติดลบ 10-15%

*"สต็อกพุ่งสูงสุด"เป็นประวัติการณ์

ด้านจำนวนหน่วยเหลือขายในปี 2563 ถือว่า "สูงที่สุด" เป็นประวัติการณ์จากอัตราเหลือขายเคยถึง 3 แสนหน่วย นับตั้งแต่ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯได้เก็บสถิติหน่วยเหลือขายตั้งแต่ปี 2547  

โดยพบว่า หน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นเป็นลำดับตั้งแต่ปลายปี 2562 เกินสามแสนยูนิต มาอยู่ที่301,098ยูนิตในครึ่งหลังของปี 2563  แม้ว่าในครึ่งแรกของปี2563 จำนวนหน่วยเหลือขายลดลงเล็กน้อย อยู่ที่293,319ยูนิต ก็ตาม

*“อัตราดูดซับ”ต่ำสุดรอบ 5ปี

ขณะที่ "อัตราดูดซับ"(Absorption Rate)ซัพพลายในครึ่งหลังของปี 2563 ประเมินว่าต่ำที่สุดในรอบ 5 ปีหลังจากกำลังซื้อคนลดลง หากอัตราการดูดซับยังลดลงเช่นนี้ จะส่งผลทำให้คาดการณ์ว่าสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้นไปแตะ 319,528ยูนิต คิดเป็นมูลค่า1.4ล้านล้านบาท และคาดว่าจะขยับเพิ่มอีกในสิ้นปี2564มีหน่วยเหลือขาย 328,578 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า1.5ล้านล้านบาท

โดยอัตราดูดซับต่อเดือนที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ รายงานตัวเลขย้อนหลังไป2ปี ที่ผ่านมา ถือว่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 2ปี โดยครึ่งแรกของปี2563 อัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่2.6%ปรับลงมาอยู่ที่1.7ในช่วงครึ่งปีหลัง2563 ระดับ 1 ไม่ถึง 2 % ถือเป็นอัตราที่ต่ำมากต้องใช้ระยะเวลาในการระบายที่สต็อกยาวนาน 

โดยประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบในครึ่งหลังของปี2563 ต้องใช้เวลาระบายสต็อกเพิ่มขึ้นเป็น 50 เดือน (ค่าเฉลี่ยปี2561-2562 อยู่ที่ 32เดือน) ส่วนอาคารชุดจะต้องใช้เวลาระบาย57เดือน (ค่าเฉลี่ยปี2561-2562 อยู่ที่ 17เดือน)

*ซัพพลายสร้างเสร็จ

"ติดลบสุด"หลังต้มยำกุ้ง 

ขณะที่ข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล หรือ สต็อกสร้างเสร็จใหม่พร้อมอยู่ เมื่อไล่เรียงแต่ละวิกฤติพบว่า ในปี 2540 ช่วงวิกฤติฟองสบู่ มีสต็อกสร้างเสร็จใหม่จำนวน 151,880 ยูนิต และปี 2541 มีสต็อกสร้างเสร็จใหม่ลดลงเหลือ 31,944 ยูนิต หรือลดลงจาก 2540 ในสัดส่วน 56% 

ปี 2550-2551 ช่วงวิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ ยิ่งไม่ส่งผลกระทบกับอสังหาฯไทยมากนัก โดยมีสต็อกใหม่สร้างเสร็จ 75,530 ยูนิต และปีถัดมา 2552 สต็อกสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 85,579 ยูนิต

จนกระทั่งปี 2554 วิกฤติน้ำท่วมใหญ่ ทำให้สต็อกสร้างเสร็จใหม่ ร่วงมาอยู่ที่ 81,856 ยูนิต และในปี 2557 มีรัฐประหาร เป็นช่วงขาขึ้นของอสังหาฯ สต็อกสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้าไปแตะที่ระดับแสนยูนิต

ขณะที่ปี2556 มีสต็อกสร้างเสร็จใหม่ 133,439 ยูนิต และ ปี2557สต็อกลงมาอยู่ที่ 133,439 ยูนิต

กระทั่งล่าสุดในปี 2563 สต็อกสร้างเสร็จใหม่ อยู่ที่ 80,563 ยูนิต ถือเป็นการลดต่ำลงนับจากปี 2550(วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์)มีจำนวน 75,530 ยูนิต โดยอัตราสต็อกสร้างเสร็จดังกล่าว ติดลบ 31% เทียบกับปี 2562 และถือว่าเป็น "การติดลบสูงที่สุด" นับตั้งแต่วิกฤติฟองสบู่ ปี2540-2542 ที่มีการติดลบติดต่อกัน 2 ปีจึงฟื้นตัว โดยในปี 2541 ติดลบ 56% และปี 2542 ติดลบ 51% จากนั้นจึงฟื้นตัวเป็นบวกในปีถัดมา วิกฤติปี 2563 เกือบ 30 ปี ไม่มีปีใดที่ติดลบมากเท่ากับปี 2563 ที่เกิดเหตุการณ์โควิด 

“ยอดจดทะเบียนทุบสถิติในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา หลังจากน้ำท่วมปี 2554  มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นตลอด โดยในปี 2555 มีสถิติที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นเกินกว่า 1.1-1.2 แสนยูนิต แต่โควิด ทำให้สภาพเศรษฐกิจชะลอตัว ไม่ใช่จังหวะที่คนจะเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ คนขาดความเชื่อมั่น ปี 2563 จึงมีโครงการสร้างเสร็จลดลง บางโครงการชะลอก่อสร้าง บางโครงการหยุดโครงการก่อสร้างจึงเหลือเฉพาะโครงการที่สร้างมาก่อนหน้านี้แล้ว” ดร.วิชัย แจกแจง

**ตลาดชิปพอร์ตคอนโดสู่แนวราบ

เมื่อแยกประเภทที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน กรุงเทพฯ และปริมณฑล ยับพบว่า สถิติซัพพลายที่อยู่อาศัยแนวราบสร้างเสร็จที่ต่ำที่สุดอยู่ในปี 2542 จากนั้นก็มีทิศทางเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนกระทั่ง ในปี 2554 มีวิกฤติน้ำท่วม จึงทำให้ซัพพลายลดลงจากปีก่อนหน้า แต่ยังไม่เท่ากับปี 25440 จนกระทั่งปี 2563 วิกฤติไวรัสโควิด ทำให้สต็อกแนวราบกลับไปเกือบเทียบเท่ากับปี 2554 ขณะที่คอนโดมิเนียม ก็เช่นเดียวกัน

ผลจากภาพรวมคอนโดมิเนียมที่มีสต็อกสูงขึ้น ขณะที่เทรนด์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ย้อนกลับมาสู่แนวราบ ส่วนหนึ่งเพราะคนกังวลเรื่องความปลอดภัยการอยู่อาศัยจากวิกฤติโควิด และทำงานที่บ้านมากขึ้น ทำให้อัตราการเปิดตัวโครงการใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2563 ในประเภทแนวราบ ยังไต่ระดับและสูงกว่าเส้นค่าเฉลี่ยในระยะ2ปี 

โดยในปี 2562 แนวราบเปิดตัวใหม่ มีจำนวน 43,479 ยูนิต ติดลบ 1.6% แต่คาดว่าในปี 2563 จะมีการเปิดตัวใหม่เพิ่มขึ้น ​48,965 ยูนิต เพิ่มขึ้น 12% 

ขณะที่คอนโดมิเนียม มีการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงอย่างชัดเจน ตั้งแต่ปี 2562 มีการเปิดตัว 54,769 ยูนิต ลดลง 29% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และคาดว่าปี 2563 จะมีการเปิดตัว 30,443 ยูนิต ติดลบ 44% เมื่อเทียบปีก่อนหน้า ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ภาพรวม (แนวราบ -คอนโดมิเนียม) ปี 2563 คาดว่าจะอยู่ที่ 79,408 ยูนิต ติดลบ19.2% เทียบปีก่อนหน้า

*เปิดตัวโครงการใหม่ต่ำสุด5ปี

โดยยอดรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 ต่ำที่สุดในรอบเกินกว่า 5 ปี (ตามที่ศูนย์ข้อมูลฯได้เก็บบันทึกย้อนหลัง) นับจากปี 2558 ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 88, 367 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 50,247 ยูนิต สัดส่วน 48.8% และแนวราบ 38,120 ยูนิต 

**ยอดขออนุญาตก่อสร้างต่ำสุด13 ปี

ด้าน การขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ตั้งแต่ปี 2531 พบว่าวิกฤติโควิด-19 ทำให้มีนักพัฒนาอสังหาฯหวั่นไหวกับสถานการณ์ จนส่งผลให้ปี 2563 มีการขออนุญาตฯ ต่ำที่สุด ในรอบ 13 ปีตั้งแต่วิกฤติแฮมเบอร์เกอร์ เป็นผลมาจากหน่วยเหลือขายในตลาด (ซัพพลายคงค้าง) มีทิศทางสูงขึ้น ผู้ประกอบการจึงชะลอการขออนุญาตก่อสร้างฯ ในปี 2563 เหลือเพียง 252,578 ยูนิต

“การขออนุญาตก่อสร้างฯ ปี 2563 ลดลงอย่างชัดเจนกลับไปเท่ากับปี 2554 เป็นกราฟปักหัวต่ำกว่า 3 แสนยูนิต ถือว่าทุบสถิติ นักอสังหาฯ ต่างชะลอการวางแผนพัฒนาโครงการ เพื่อรอดูสถานการณ์ โดยเมื่อแยกเป็นคอนโดมิเนียมปักหัวลงชัดเจน ในปี 2563 เหลือเพียง 51,648 ยูนิต ลดลงในรอบ 13 ปี ที่ไม่เคยต่ำถึง 5 หมื่นยูนิตมาก่อน ที่ผ่านมาไต่ระดับแสนยูนิตและเกินแสนยูนิตมาตลอด ส่วนการอนุญาตก่อสร้างแนวราบ ยังอยู่ระดับเส้นค่าเฉลี่ยประมาณ 2 แสนยูนิต โดยในปี 2563 อยู่ที่ 200,930 ยูนิต ”

*ยอดโอนฯลดต่ำรอบ 4 ปี

ส่วนยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ พบว่า มีอัตราการโอนฯ ต่ำที่สุดทั้งจำนวนและมูลค่า ในรอบ 4  ปีนับจากปี 2560 ที่มียอดโอนฯ อยู่ที่ 315,102 ยูนิต คิดเป็นมูลค่า 674,116 ล้านบาท ขณะที่คาดว่าในปี 2563 จะมียอดโอนฯ 312,467 ยูนิต และคิดเป็นมูลค่า 673,738 ล้านบาท 

*สินเชื่อปล่อยใหม่ติดลบรอบ16ปี

อีกตัวเลขที่น่ากังวลที่จะส่งผลต่ออนาคต ตลาดอสังหาฯ ทุบสถิติอัตราสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลที่ปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ย้อนกลับไปกว่า 30 ปี (ตั้งแต่ปี 2531) พบว่า มูลค่าสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาตลอด แม้จะชะลอตัวเล็กน้อยในบางปี 

โดยสินเชื่อติดลบสูงสุดอยู่ในปี 2540 มีการปล่อยสินเชื่อ 202,720 ยูนิต ติดลบ 15% หากเทียบกับปีก่อนหน้า และในปี2541 มียอดสินเชื่อ 103,733 ล้านบาท ติดลบ 48% ในปี 2542 สินเชื่อยังลดลงต่อเนื่องเหลือ 64,301 ล้านบาท ติดลบ 38%

ทั้งนี้หลังจากวิกฤติฟองสบู่ ปี 2540 พบว่ายอดปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ติดลบไม่ถึง 2 หลัก เริ่มตั้งแต่ ปี 2547 วิกฤติสึนามิ สินเชื่อลดลงแต่ไม่มากนัก เพียง 0.8% , ปี 2548 ลดลง 5.1%และในปี 2549 มีรัฐประหาร ติดลบ 5.9% เว้นช่วงมาจนถึงปี 2554 ปี วิกฤติน้ำท่วม ติดลบ 0.4% จากนั้นเป็นต้นมาสินเชื่อก็ไม่เคยดำดิ่งติดลบ เติบโตเป็นบวกมาตลอด 

จนกระทั่งปี 2562 ที่มีมาตรการ LTV มีการปล่อยสินเชื่ออยู่ที่ 640,259 ล้านบาท ยอดสินเชื่อติดลบ 8.9%  เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และล่าสุดในปี 2563 วิกฤติโควิด คาดว่าจะมีสินเชื่ออยู่ที่ 542,636 ล้านบาท ติดลบ 15.2% ถือเป็นการติดลบสูงที่สุดในรอบ 16 ปี นับตั้งแต่ปี 2547