ผ่า "10 ทำเลทอง" รอดกระสุนโควิด

พิษโควิด ทุบตลาดอสังหาฯ

สะท้อนจากผลสำรวจโครงการที่อยู่อาศัย จากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ที่ระบุว่า ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 พบว่า  ภาพรวมที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย ณ ครึ่งแรก ปี 2563 (Total Supply) ทั้งหมด 1,692 โครงการ มีจำนวน 205,851 หน่วย (ยูนิต) มูลค่ารวม 1,037,865 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 59.1% ซึ่งถือเป็นซัพพลายส่วนใหญ่จากภาพรวม (Total Supply) ทั้งประเทศ จำนวน 348,447 ยูนิต

ทั้งนี้ แยกเป็นโครงการบ้านจัดสรร พบว่ามี 1,167 โครงการ 120,341 ยูนิต  มูลค่า 642,816 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มี 525 โครงการ จำนวน 85,510 ยูนิต มูลค่า 395,048 ล้านบาท 

สิ่งที่ต้องโฟกัสคือ ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยเหลือขายมากถึง 173,093 ยูนิต นั่นเท่ากับว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ จำนวน 32,758 ยูนิต !!

ทั้งนี้ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยังคาดการณ์ว่า ในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขาย 185,993 ยูนิต มูลค่า 937,703 ล้านบาท และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 193,415 ยูนิต มูลค่า 956,086 ล้านบาทในครึ่งแรกปี 2564 

ขณะที่อัตราดูดซับต่อเดือนของบ้านจัดสรร คาดว่าจะลดลง (ขายยาก การตัดสินใจซื้อนานขึ้น) มาอยู่ 2% ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเป็น 2.4 %ในครึ่งแรกปี 2564 ส่วนอัตราดูดซับต่อเดือนของคอนโดมิเนียมคาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 1.7% ในครึ่งหลังปี 2563 และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 1.8% ในครึ่งแรกปี 2564

ยิ่งพิจารณาจากอัตราการดูดซับต่อเดือน ของบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2561-2563 พบว่าอัตราการดูดซับล่าสุดในครึ่งแรกของปี 2563 อยู่ที่ 2.7% ถือเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดในรอบ 3 ปี จากเดิมที่เคยสูงสุดในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 มีอัตราการดูดซับสูงถึง 4.8%

ทว่า ตลาดอสังหาฯ ที่ยังไม่สดใส ไม่ใช่จะเกิดกับทุกเซ็คเมนท์ โดยเมื่อพิจารณาระดับราคาที่มีอัตราการดูดซับสูงที่สุด พบว่าอยู่ระหว่าง 1.01-1.5 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับถึง 3.7% และระดับราคาที่ 1.51-2 ล้านบาท มีอัตราการดูดซับ 3.4%

ระดับราคา 1-2 ล้านบาทจึงถือเป็นเป็นอัตราราคาที่จูงใจ ทำให้ “ผู้บริโภคเข้าถึง” มีรายได้เพียงพอในการเป็นเจ้าของ เพียงแต่ต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้นทำให้สินค้าใหม่ส่วนใหญ่เริ่มมีราคาสูงกว่า 2 ล้านบาท สูงเกินกว่ากำลังซื้อของลูกค้า

ผ่า 10 ทำเลเด่น ขายได้ใหม่สูงสุดช่วงโควิด

สถานการณ์ดังกล่าว จึงเป็นจังหวะที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ต้องควานหาดีมานด์ในเซ็คเมนท์ และใน“ทำเลที่ใช่" ดิ้นหาวิธีเอาตัวรอดลอยคอ ให้อยู่เหนือน้ำได้นานที่สุด

ไปดูกันว่า “10 ทำเลเด่น” ใดจะยังคง “เปล่งประกาย” ยืนเด่นเหนือสมรภูมิได้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯระบุว่า ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรอบนอกเมือง และชานเมืองเป็นหลัก ประกอบด้วย

1.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ขายได้ 3,850 ยูนิต มีอัตราการดูดซับสูงถึง 4.5%

2.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ขายได้ 3,605 ยูนิต มีอัตราการดูดซับสูงถึง 4.0%

3.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ขายได้ 3,142 ยูนิต มีอัตราการดูดซับสูงถึง 1.9%

4.เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ขายได้ 2,378 ยูนิต มีอัตราการดูดซับสูงถึง 3.2%

5.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ขายได้ 2,329 ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 1.9%

6.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน ขายได้1,772ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 2.9%

7.ธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ขายได้ 1,680 ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 2.9%

8.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ขายได้ 1,637 ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 2.8%

9.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง ขายได้ 1,474 ยูนิต มีอัตราการดูดซับ 2.6%

10.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ขายได้ 1,446 ยูนิต มีอัตราการดูดซับสูงถึง 2.2%

จากทั้ง 10 ทำเล ยังแยกประเภทที่อยู่อาศัยที่ขายได้สอดคล้องกับความต้องการแต่ละพื้นที่ต่างกัน เริ่มจาก

โครงการแนวราบ ส่วนใหญ่ขายดีในโซน คือ บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง สัดส่วน 17% ขณะที่โซนทางตอนเหนือคือ ลำลูกกา-คลองหลวง -ธัญบุรี-หนองเสือ สัดส่วน 11% และบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย

ส่วนบ้านเดี่ยวที่ขายได้ส่วนใหญ่อยู่ในโซน บางพลี , คลองสามวา, ลำลูกกา ถือเป็นพื้นที่หลักของการพัฒนาด้านเดี่ยว รองลงมา คือ ปากเกร็ด-เมืองนน

ส่วนคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่จะอยู่โซนรถไฟฟ้า โดยจุดที่ขายดีคือ คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง รองลงมาคือบริเวณจ.สมุทรปราการ แบริ่ง- สำโรง รวมไปถึงห้วยขวาง และปากเกร็ด ตั้งแต่แคลาย จนถึงรัตนาธิเบศร์

ส่องทำเลสต็อกสูงท็อป5

ข้ามมาวิเคราะห์ “ทำเลเหลือขาย” บ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจากหน่วยเหลือขายใน กรุงเทพฯ -ปริมณฑล ครึ่งแรกของปี 2563 พบว่ามีจำนวน 173,093 ยูนิต เพิ่มขึ้น 13.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีที่ผ่านมา อยู่ที่ 157,427 ยูนิต ถือว่าเป็นอัตราที่น่าห่วง แยกเป็น คอนโดมิเนียม 73,100 ยูนิต สัดส่วน 42.2% บ้านจัดสรร 99,993 ยูนิต สัดส่วน 57.8%

สิ่งที่พบจากอัตราเหลือขายในบางทำเลนั้นคือ บางทำเลที่มีอัตราการขายดี ก็จะมีอัตราการเหลือขายมากเช่นกัน เนื่องจากมีการแข่งขันเข้มข้น 5 อันดับแรก คือ

1.ลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี -หนองเสือ    23,926 ยูนิต สัดส่วน 13.8%

2.บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย 18,234 ยูนิต สัดส่วน 10.5% 

3.เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง -พระสมุทรเจดีย์ 11,498 ยูนิต สัดส่วน 6.6% 

4.บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง 10,340 ยูนิต สัดส่วน 6% 

และ5.เมืองนนทบุรี -ปากเกร็ด 10,042 ยูนิต สัดส่วน 5.8%

เปิดโผ 5 ทำเล "เด่น" กรุงเทพฯ

หากเจาะเฉพาะที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ซึ่งถือเป็นพื้นที่มีที่อยู่อาศัยมากที่สุด มีบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม 92,268 ยูนิต มีสัดส่วน 26.5% ของทั้งประเทศ มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาด 12,463 ยูนิต สัดส่วน 28.4% โดยมีซัพพลายขายได้ใหม่ จำนวน 13,326 ยูนิต โดยมีหน่วยเหลือขาย ณ ครึ่งแรกของปี 2563 จำนวน 68,942 ยูนิต

เมื่อแยกประเภทจากซัพพลายทั้งหมด พบว่า ครึ่งแรกของปี 2563 คอนโดมิเนียม 53,849 ยูนิต สัดส่วน 66.3% บ้านจัดสรร 25,956ยูนิต สัดส่วน 33.7% ซัพพลายขายได้ใหม่ 13,326 ยูนิต สามารถปิดการขายอาคารชุด 7,717 ยูนิต สัดส่วน 57.9% บ้านจัดสรร 4,310 ยูนิต สัดส่วน 42.1%

โดยอัตราการขายใหม่ครึ่งแรกของปี 2563 พบว่าติดลบถึง 51.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า ถือว่าต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งอยู่ที่ 28,963 ยูนิต หากเทียบอัตราการดูดซับในกรุงเทพฯ อยู่ที่ 2.4% ถือว่าต่ำกว่า กรุงเทพฯและปริมณฑลรวมกัน

ทำเลเด่นที่มียอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี มากที่สุดในกรุงเทพฯ 5 อันดับแรก คือ 

1.หลักสี่-ดอนเมือง-สายไหม-บางเขน ขายได้ 1,772 ยูนิต มีสัดส่วน 13.3% 

2.ธนบุรี -คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด ขายได้ 1,680 หน่วย สัดส่วน 12.6% 

3.พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ขายได้ 1,637 ยูนิต สัดส่วน 12.3% 

4.คลองสามวา-มีนบุรี-หนองจอก-ลาดกระบัง ขายได้ 1,474 ยูนิต สัดส่วน 11.1% 

และ 5.ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ขายได้ 1,446 ยูนิต สัดส่วน 10.9%

ส่วนหน่วยเหลือขายในกรุงเทพฯ ณ ครึ่งแรกของปี 2563 มีจำนวนทั้งสิ้น 78,942 ยูนิต แบ่งเป็นซัพพลายที่ก่อสร้างเสร็จ และอยู่ระหว่างก่อสร้าง (Inventory) 56,999 ยูนิต แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 53,458 ยูนิต สัดส่วน 67.7% และบ้านจัดสรร 25,484 ยูนิต สัดส่วน 32.3%