บ้านทั่วโลก ‘ราคาเพิ่ม’ สวนโควิด-19

ในฐานะที่ผมเป็นประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้ตรวจสอบการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยทั่วโลกมาเพื่อประกอบการวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย และเห็นว่าราคาตลาดไม่ได้ลดลงแต่ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง นี่เป็นปรากฏการณ์ที่ผิดจากความคาดหมายที่ว่าราคาบ้านน่าจะตกเพราะโควิดจะส่งผลให้เศรษฐกิจไม่ดีเท่าที่ควร

แต่ก่อนอื่นมาดูสถานการณ์เรื่องโควิดสักนิด นับถึงวันที่ 23 ธ.ค.2563 พบว่ามีผู้ติดเชื้อทั่วโลก 78,360,768 คน เสียชีวิต 1,723,771 คน หายแล้ว 55,121,982 คน ยังป่วยอยู่ 21,515,015 คน และ 99.5% อยู่ในภาวะป่วยเล็กน้อย ที่อยู่ในขั้นวิกฤติมี 106,353 คน หรือคิดเป็น 0.5% อาจกล่าวได้ว่าในจำนวน 56,845,753 คนที่ “ปิดบัญชี” ไปแล้ว 97% หายขาดและมีเพียง 3% ที่เสียชีวิต จึงนับว่าโรคนี้แม้ติดง่ายแต่ก็ไม่ตายมากมายถึง 20-30% เช่นกรณีซาร์สหรือเมอร์สแต่อย่างใด

ข้อสังเกตหนึ่งก็คือแม้ตอนนี้มีผู้เสียชีวิตวันละ 12,000 คน มากกว่าช่วงแรกๆ ในเดือน เม.ย.2563 ที่เสียชีวิตวันละ 8,000 คนก็ตาม แต่ในช่วงนี้มีผู้ติดเชื้อวันละ 700,000 คน ในขณะที่ช่วงแรกๆ มีผู้ติดเชื้อวันละเพียง 90,000 คน แสดงว่า อัตราการเสียชีวิตในช่วงแรกๆ สูงกว่ามาก ในช่วงหลังมานี้แม้ติดโควิดกันมาก แต่ส่วนมากหายเองในเวลาต่อมา ไม่ใช่ติดแล้วจะไม่หายหรือหายแล้วมีปัญหากับปอดไปตลอดชีวิต

สำหรับในกรณีประเทศไทย จะพบว่ามีผู้ติดเชื้อแล้ว 5,716 คน เสียชีวิต 60 คน อัตราการรอดชีวิตคือ 99% ในขณะที่ทั่วโลกอยู่ที่ 97% แม้ในช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมาจะมีปัญหาเรื่องแรงงานเมียนมาแพร่เชื้อโควิดและแพร่กระจายไปทั่วประเทศเป็นจำนวนมาก แต่ก็อย่าได้วิตก เพราะถ้าโควิดร้ายแรงจริงๆ ป่านนี้คนเก็บขยะ คนเร่ร่อน คนกวาดถนน หรือแม้แต่มอเตอร์ไซค์รับจ้าง ก็คงมีข่าวป่วยกันระนาวบ้างล่ะ

ในขณะที่โควิดทำให้ทั่วโลกมีผู้เสียชีวิตรวม 1,723,771 คน แต่ก็ยังมีสาเหตุการตายที่รุนแรงกว่าโควิดเป็นจำนวนมาก เช่น 12,710,945 คนตายเพราะโรคติดต่อ, 8,041,594 คนตายเพราะมะเร็ง,7,442,496 คนตายตั้งแต่ยังเป็นเด็กอายุไม่เกิน 5 ขวบ, 4,894,845 ตายเพราะการสูบบุหรี่ และ 2,448,912 ตายเพราะดื่มแอลกอฮอล์

ส่วนการตายในประเทศไทยนั้น เป็นเพราะโควิดมีเพียง 60 คนที่ว่ากำลังติดอยู่ทุกวันนี้ยังไม่มีรายงานข่าวการเสียชีวิต แต่ในไทยมีอัตราการฆาตกรรมถึง 3,467 คน, ฆ่าตัวตายเอง 3,755 คน, เอดส์ 4,000 คน ทั้งนี้ การตายเพราะการสูบบุหรี่ ดื่มแอลกอฮอล์ และมะเร็ง ครองแชมป์สูงสุดนับหมื่นๆ คน โควิดจึงไม่ได้มีผลกระทบอะไรมากนัก ด้วยเหตุนี้แม้หลายคนจะกลัวติดโควิด แต่ก็ใช่ว่าจะมีความรุนแรงของปัญหามากนัก

มาดูการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจะพบว่า

1.สหรัฐ จากข้อมูลของ Federal Housing Finance Agency ราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 1% ในรอบเดือน และในรอบ 1 ปีเพิ่มขึ้น 6% สหรัฐเป็นประเทศที่มีผู้ติดเชื้อมากที่สุดถึง 18,684,628 คนแล้ว แต่ราคาบ้านก็ยังไม่ตกต่ำลง

2.อังกฤษ ณ เดือน ต.ค.2563 ราคาบ้านในอังกฤษเฉลี่ย 245,443 ปอนด์ (9.94 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 0.7% ในรอบ 1 เดือนที่ผ่านมา ทำให้ราคาทั้งปีเพิ่มขึ้น 5.4% ที่เป็นเช่นนี้เป็นเพราะอังกฤษมีมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้านอยู่ในขณะนี้ จึงทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น

3.เยอรมนี ราคาบ้านตั้งแต่เดือน ม.ค.-ต.ค.2563 เพิ่มขึ้นแล้ว 7.1% จากดัชนี 171.87 เป็น 185.2266 เศรษฐกิจเยอรมนียังเดินหน้าต่อไปแม้จะเผชิญกับการคุกคามของโควิดก็ตาม

4.อิตาลี อาจถือได้ว่าประเทศนี้เป็นศูนย์กลางของโควิดก็ว่าได้ แต่ราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นจากดัชนี 98.6 ในเดือน ม.ค.2563 เป็น 102.5 ในเดือน ก.ค.2563 หรือเพิ่มขึ้น 4% ซึ่งนับว่าไม่เลวเลยทีเดียว

5.สิงคโปร์ ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้น 0.8% ในรอบไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2563 ถึงแม้ว่าโควิดจะติดกันงอมแงมในสิงคโปร์ แต่ส่วนมากติดในหมู่คนงาน ไม่ใช่ชาวสิงคโปร์เอง

ในกรณีประเทศไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้สำรวจจนได้ข้อค้นพบว่า

1.สินค้าใหม่ในตลาด กรณีบ้านหรือห้องชุดหลังเดิมที่ผู้ประกอบการขาย ณ เดือน ธ.ค.2562 เมื่อเทียบกับ ณ เดือน มิ.ย.2563 (6 เดือน) ปรากฏว่าราคาลดลงเฉลี่ย 3.5%

2.สินค้าที่เปิดขายใหม่ในปี 2562 ทั้งที่เทียบกับสินค้าที่เปิดขายในปี 2563 พบว่าราคาเพิ่มขึ้น 2% แสดงว่าไม่ได้ก่อสร้างขายบ้าน/ห้องชุดในราคาต่ำมากนัก เพราะผู้มีรายได้สูง/ปานกลางค่อนข้างสูงยังมีกำลังซื้อ แต่ผู้มีรายได้น้อย กำลังซื้อถดถอย

3.สินค้ามือสองทั้งบ้านและห้องชุดที่เพิ่งเสร็จได้ไม่เกิน 2 ปี สภาพยังใหม่อยู่ ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 1% และมีอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าประมาณ 3-4% เท่านั้น

4.สินค้ามือสอง เช่นห้องชุดมือสองอายุ 20-30 ปี ปรากฏว่าราคาไม่ลดลงเลย มีค่าความเปลี่ยนแปลงเท่ากับ 0% ทั้งนี้เพราะสินค้ากลุ่มนี้มีราคาต่ำกว่าสินค้ามือหนึ่งประมาณ 30% อยู่แล้ว

แต่ก็ใช่ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมจะไม่ตกต่ำลง เพราะถ้าเป็นโรงแรม รีสอร์ทเพื่อการท่องเที่ยวราคาคงตกต่ำลงแน่นอน เพราะนักท่องเที่ยวมีจำกัดลงกว่าแต่ก่อนมาก ราคาอาจลดลงประมาณ 10-30% ก็ว่าได้ ยิ่งกว่านั้นบ้านในแหล่งท่องเที่ยวก็อาจลดราคาลงได้เช่นกัน เพราะผู้อยู่อาศัยอาจย้ายออกเนื่องจากไม่มีงานด้านการท่องเที่ยวให้ทำอีกต่อไปในระยะเวลาประมาณ 2 ปีนี้

อย่างไรก็ตาม โควิดก็เป็นเพียงปรากฏการณ์ชั่วคราวที่แม้ว่าจะอยู่กับเราต่อไปอีกนาน แต่เราก็จะสามารถปรับตัวได้ มีวัคซีนไว้ป้องกัน การเดินทางท่องเที่ยวต่างๆ ก็จะกลับมา ที่สำคัญคือกิจกรรมทางเศรษฐกิจก็ยังต้องดำเนินต่อไป

ซึ่งกรณีนี้อาจแตกต่างจากกรณี “วิกฤติเศรษฐกิจ” ที่การเปิดตัวโครงการใหม่แทบไม่มีเลย แต่ในช่วงโควิดนี้ยังมีการเปิดตัวโครงการน้อยกว่าก่อนหน้านี้เพียงหนึ่งในสี่ และยังมีหลายโครงการที่ขายได้หมดภายในเวลา 1-2 เดือนนับจากการเปิดตัว เพราะทำเลดี ราคาโดยเปรียบเทียบแล้วคุ้มค่าน่าซื้อกว่าโครงการอื่นนั่นเอง

อย่าปริวิตกกับโควิดจนเกินไป ทางออกยังมีทางสว่างยังรอเราอยู่