ทั่วโลก ‘บ้าน’ จะขึ้นราคา ยกเว้น ‘ไทย’ อาจตกหนัก!

โควิด-19 ไม่ได้ทำให้ราคาบ้านทั่วโลกตกต่ำลงเลย แต่ในกรณีประเทศไทย ท่านเชื่อหรือไม่ ราคาบ้านอาจตกต่ำลงอย่างไม่เคยปรากฏมาก่อน อาจเป็นประเทศเดียวที่ระบบที่อยู่อาศัยพังทลาย น่ากลัวจริงๆ

สิ่งที่น่าแปลกก็คือหลายประเทศในโลกนี้ติดเชื้อมาก แต่กลับไม่ส่งผลกระทบต่อราคาบ้าน มาดูกันในรายละเอียดกัน

1.สหรัฐ : จากข้อมูลของ Federal Housing Finance Agency ราคาบ้านเพิ่มขึ้นประมาณ 1% ในรอบเดือนและในรอบ 1 ปี เพิ่มขึ้น 10.2% สหรัฐเป็นประเทศที่มีผู้ติดเชื้อมากที่สุดถึง 26 ล้านคนแล้ว แต่ราคาบ้านก็ยังไม่ตกต่ำลง

2.อังกฤษ : เดือน ต.ค.2563 ราคาบ้านในอังกฤษเฉลี่ยมีราคา 245,443 ปอนด์ (9.94 ล้านบาท) ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 0.7% ในรอบ 1 เดือนที่ผ่านมา ทำให้ราคาทั้งปีเพิ่มขึ้น 5.4% ที่เป็นเช่นนี้เป็นเพราะอังกฤษมีมาตรการกระตุ้นการซื้อบ้านอยู่ในขณะนี้ จึงทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น แต่ในขณะนี้มียอดผู้ติดเชื้อราว 4 ล้านคน

3.เยอรมนี : ราคาบ้านเดือน ม.ค.-ต.ค.2563 เพิ่มขึ้นแล้ว 7.1% จากดัชนี 171.87 เป็น 185.2266 เศรษฐกิจเยอรมนียังเดินหน้าต่อไปแม้จะเผชิญกับการคุกคามของโควิดก็ตาม ในขณะนี้มียอดผู้ติดเชื้อสูงถึง 2.1 ล้านคน

4.อิตาลี : อาจถือได้ว่าประเทศนี้เป็นศูนย์กลางของโควิดก็ว่าได้ แต่ราคาบ้านก็ยังเพิ่มขึ้นจากดัชนี 98.6 ในเดือน ม.ค.2563 เป็น 99.8 ในเดือน ต.ค.2563 หรือเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ซึ่งนับว่าไม่เลวเลยทีเดียวถ้าเทียบกับผู้ติดเชื้อถึงราว 2.5 ล้านคน

5.สิงคโปร์ : ราคาบ้านก็เพิ่มขึ้น 0.8% ในรอบไตรมาสที่ 2-3 ของปี 2563 ถึงแม้ว่าโควิดจะติดกันงอมแงมแต่ส่วนมากติดในหมู่คนงาน ไม่ใช่ชาวสิงคโปร์เอง โดยสิงคโปร์มีผู้ติดเชื้อราว 60,000 คน

อย่างไรก็ตาม ในกรณีประเทศไทย ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) รายงานว่าเมื่อกลางปี 2563 ราคาที่อยู่อาศัยลดลง 3.5% และในช่วงครึ่งปีหลังอีก 1% โดยประมาณ ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยที่เสนอขายโดยผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินลดลง 4.5% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม ในกรณีบ้านมือสองที่เพิ่งเสร็จในเวลา 1-3 ปี ราคาแทบไม่เปลี่ยนแปลง และราคาที่อยู่อาศัยมือสองที่มีอายุ 20-30 ปี ราคายังไม่เปลี่ยนแปลงเนื่องจากราคาค่อนข้างถูกอยู่แล้ว

ย้อนกลับมาเจาะรายละเอียดเกี่ยวกับบ้านในสหรัฐ ที่มีบางกระแสว่าจะ “ล้มละลาย” เพราะโควิดนั้น ราคาบ้านในสหรัฐกลับเพิ่มสูงขึ้นอย่างไม่น่าเชื่อ โดยทั่วประเทศในรอบ 1 ปีล่าสุด เดือน ต.ค.2562-ต.ค.2563 ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 10.2% ในขณะที่ในช่วงปี 2561-2562 ราคาบ้านเพิ่มขึ้นเพียง 5.5% เท่านั้น

ยิ่งกว่านั้น โดยเฉพาะในภูมิภาคนิวอิงแลนด์ ราคาบ้านเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 12.5% ในปี 2563 ในขณะที่ปี 2562 เพิ่มขึ้นเพียง 3.6% อีกภูมิภาคหนึ่งที่ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 12.5% ในปี 2563 ก็คือภูมิภาคภูเขา (ซึ่งอยู่ทางตอนกลางค่อนไปทางตะวันตกของประเทศ)

ส่วนราคาบ้านในเดือนล่าสุดคือเดือน ต.ค. ก็ปรากฏว่าในเดือนเดียวราคาบ้านก็เพิ่มเฉลี่ยถึง 1.5% โดยกลุ่มภูมิภาคนิวอิงแลนด์ บ้านมีราคาเพิ่มขึ้นสูงสุดถึง 2.1% ภายในเวลาเดือนเดียวเท่านั้น หากนับจากสิ้นปี 2562 จนถึงปัจจุบัน จะพบว่าราคาบ้านในปี 2563 ในรอบ 10 เดือนล่าสุด ราคาเพิ่มขึ้น 8.8% โดยประมาณ (แต่ถ้านับครบ 12 เดือนก็จะเป็น 10.2%)

จากตัวเลขข้างต้นแสดงว่าโควิดทำอะไรเศรษฐกิจสหรัฐไม่ได้มากนัก เศรษฐกิจยังเติบโตต่อเนื่อง รัฐบาลก็ยังส่งเสริมให้ผู้มีรายได้น้อยซื้อบ้านเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ในขณะเดียวกันสำหรับผู้มีรายได้สูง ก็มีการเก็งกำไรในที่อยู่อาศัยเช่นเดียวกัน จึงทำให้ราคาบ้านไม่ตกต่ำลงอย่างที่หลายคนเข้าใจ 

เศรษฐกิจยังพยายามเดินหน้าต่อไปท่ามกลางวิกฤติโควิด-19 ที่กำลังเป็นปัญหาใหญ่ในขณะนี้ ปัจจัยสำคัญที่สนับสนุนการซื้อบ้านก็คืออัตราดอกเบี้ยต่ำมาก ในขณะเดียวกันโควิด-19 ก็ทำให้มีความต้องการบ้านแนวราบมากขึ้น

ยิ่งกว่านั้นในกรณีสเปนที่ถูกโควิด-19 เล่นงานหนักจนมีผู้ติดเชื้อถึง 2.3 ล้านคน แต่จากข้อมูลพบว่าก่อนการระบาดของโควิด สถานการณ์ทางการเงินของครัวเรือนและวิสาหกิจต่างๆ ในสเปนอยู่ในภาวะที่เข้มแข็ง มี “สุขภาพดี” ขึ้นกว่าปีวิกฤติ 2551 จำนวนอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่สร้างขึ้นนั้นไม่มากเกินไปเมื่อเทียบกับแนวโน้มการเติบโตของประชากร (แต่ในไทยอัตราการเพิ่มขึ้นของบ้านสูงกว่าประชากรมากมากว่า 20 ปีแล้ว) ทำให้บ้านค่อนข้างเฟ้อ และธนาคารสเปนยังมีสภาพคล่องที่ดีกว่า จึงสามารถรับมือกับวิกฤติในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบทางเศรษฐกิจของโควิดจะส่งผลอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาดแรงงาน และส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยยอดขายบ้านลดลง 39.2% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา และจะค่อยๆ ฟื้นตัวในปี 2564 รายได้ของครัวเรือนกำลังหดตัวลงตามโอกาสในการจ้างงานที่ลดลงในอนาคต ซึ่งอาจนำไปสู่การประหยัดจากภาคครัวเรือนและการเลื่อนการตัดสินใจซื้อบ้าน

ส่วนตลาดบ้านสำหรับชาวต่างชาติ ซึ่งคิดเป็น 12.5% ของทั้งหมดในปี 2562 จะได้รับผลกระทบโดยตรง เพราะคงมีความต้องการน้อยมาก และใบอนุญาตก่อสร้างใหม่อาจลดลง 40% ภายในปี 2563 อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดก็คือโรงแรม เพราะการท่องเที่ยวคงไม่เกิดขึ้นในเวลาอันสั้น แต่ทั้งนี้ก็เป็นไปทั่วโลก เป็นสิ่งที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ส่วนภาคที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดก็คงเป็นบ้านเช่า

ในกรณีประเทศไทย “จุดตาย” ก็คือ เราใช้จ่ายเงินมากเกินไปกับโควิด-19 โดยไทยใช้งบเยียวยาสูงสุดในภูมิภาค แต่ยังไม่ตรงจุดมากนัก นางเบอร์กิท ฮานสล์ ผู้จัดการธนาคารโลกในไทย กล่าวว่า...ที่ผ่านมาถือว่าไทยจัดสรรงบประมาณมากถึง 13% ของจีดีพีของปีนี้ ถือว่ามีสัดส่วนสูงที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออก... การใช้เงินอย่างขาดประสิทธิภาพและไม่ตรงกลุ่มเป้าหมาย ทำให้เศรษฐกิจไม่ได้รับการแก้ไข และอาจเสื่อมทรุดลงในอนาคตได้

ยิ่งกว่านั้นวินัยทางการเงินเคหะการก็ปรากฏว่าหย่อนยานมาก เราอำนวยสินเชื่อ 95-120% ยิ่งกว่านั้นสถาบันการเงินหลายแห่งก็ประเมินค่าทรัพย์สินเอง ทำให้อาจขาดความเป็นกลาง และน่าจะมีต้นทุนสูงกว่าการว่าจ้างบริษัทประเมิน ปัจจัยเหล่านี้อาจทำให้ระบบสินเชื่อของไทยได้รับความเสียหาย กลายเป็น NPLs และ NPAs กันอย่างมหาศาล สถาบันการเงินที่ว่าเข้มแข็งกว่าในช่วงปี 2540 ก็อาจพังทลายลงได้เพราะหนี้เสียอาจจะพุ่งขึ้นมหาศาลได้

เมื่อหนี้เสียเพิ่มราคาบ้านก็คงต้องลดลง ในปรากฏการณ์ปี 2540-2543 ราคาบ้านลดลงประมาณ 20% แต่ในปี 2564 นี้ราคาบ้านคงไม่ได้ลดลงถึงขนาดนั้น อาจจะไม่เกิน 10% ทั่วทั้งตลาด คนที่ซื้อเก็งกำไรหวังให้คนมาเช่า (ตามที่พวกโค้ชสอนไว้บ่อยๆ) ก็ถึงคราวจะต้อง “เจ็บตัว” เพราะหาคนเช่าได้ยาก หรือต้องลดค่าเช่าลงมากๆ จึงจะหาค่าเช่าได้ อย่างนี้ราคาก็ลด ค่าเช่าก็ลด

วิกฤติอาจเกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยได้ โปรดสังวร