ถอดรหัสที่อยู่อาศัยแห่งอนาคต ‘เอพี’ชี้สูตรรอด’เทคโนโลยี-คุมต้นทุน’

“วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หลังโควิด-19 พฤติกรรมการอยู่อาศัยของผู้คนเปลี่ยนไป หลายอย่างเลิกทำ หลายอย่างทำต่อเนื่อง บ้านจะกลายเป็นทุกอย่าง! มากกว่าที่อยู่อาศัย บ้านสามารถเป็นที่ทำงานของพ่อแม่ บ้านกลายเป็นที่เรียนพิเศษของลูก บ้านจะกลายเป็นร้านอาหารของครอบครัวหรือจะกลายเป็นที่ออกกำลังกาย เรียกได้ว่า บ้านกลายเป็นพื้นที่สำหรับสมาชิกทุกคน (space for all member) แม้แต่ในคอนโด ที่มีพื้นที่จำกัด แต่มีกิจกรรมจำนวนมาก ฉะนั้นการออกแบบอสังหาฯ จากนี้ไปเป็นสิ่งที่ท้าทายในการพัฒนาโครงการในอนาคต

ปัจจัยสำคัญที่มีต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน และช่วง 1-2 ปีข้างหน้า คือ “ดีมานด์” ที่เกิดจากการเคลื่อนย้ายตลอดเวลาของประชากรในชุมชนเมือง แม้ว่าอัตราการเกิด “ลดลง” และประเทศไทยเข้าสู่สังคมสูงวัย (Aging society) แต่ผู้คนยังคงย้ายจากชนบทเข้าเมืองเพื่อแสวงหา “โอกาส” ความสะดวกสบายเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งมีความหนาแน่นในพื้นที่ 1 ตร.กม.ต่อประชากร 2,000 คน สะท้อนว่าความหนาแน่น (DENSITY) เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากกรุงเทพฯ เป็นแหล่งงาน สถานศึกษา แหล่งโอกาสและความเจริญเติบโต จึงเป็นความท้าทายของผู้พัฒนาอสังหาฯ และมีผลต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย เพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้น การออกแบบพื้นที่ให้มีขนาดพอใช้สอยในราคาที่เอื้อมถึงเป็นสิ่งที่ท้าทายอย่างมาก ไม่ว่าจะเป็นคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ หรือ บ้านเดี่ยว

ขณะเดียวกัน กระแสเรื่องสุขภาพ (HEALTH) เข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้น ก่อนโควิด คือ เทรนด์การออกกำลังกาย ดูแลสุขภาพ ซึ่งเอพีมีการพัฒนาพื้นที่ออกกำลังกาย หรือพื้นที่สีเขียว อาทิ สวนแนวตั้ง รวมถึงบริการอาหารเพื่อคนใช้ชีวิตได้อย่างมีสุขภาพที่ดีเป็นมิติแรกในการพัฒนาร่างกายให้แข็งแรง แต่ยุคหลังโควิด รูปแบบจะเปลี่ยนไปให้ความสำคัญกับการดีไซน์ฟังก์ชั่นในแต่ละพื้นที่อย่างไรมากขึ้น เช่น พื้นที่ส่วนรวม หรือพื้นที่สวนกลางที่มีการเว้นระยะห่างทางสังคม รวมทั้งมีมาตรการรักษาความปลอดภัยและสุขอนามัย อาทิ เทคโนโลยีเครื่องฟอกอากาศใช้ในลิฟต์ หรือปุ่มกดลิฟต์ใช้ระบบไร้สัมผัส (Touchless)

“คนต้องการพื้นที่ส่วนกลาง แต่ก็ยังต้องการความเป็นส่วนตัว เช่น มีแผงกั้นบังตา แต่ยังมองเห็นคนอื่น และไม่ได้หลุดจากการเชื่อมต่อกับโลกภายนอก ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องมองแบบครบวงจรเพื่อพัฒนาโครงการให้ครอบคลุมทุกมิติ”

ความท้าทายที่ปัจจัยสำคัญในเรื่องเทคโนโลยี (TECHNOLOGY) ซึ่งวงการอสังหาฯ อยู่ในช่วง หัวเลี้ยวหัวต่อ (transition) เริ่มใช้เทคโนโลยีมากขึ้น ซึ่งช้ากว่าอุตสาหกรรมอื่น เพราะต้องรอจนกระทั่งเทคโนโลยีกลายเป็นส่วนหนึ่งของชีวิตคน สู่โรคโมโนโฟเบีย (Nomophobia ย่อมาจาก no mobile phone phobia) หรือโรคติดโทรศัพท์มือถือ ผู้พัฒนาอสังหาฯ ต้องเตรียมเชื่อมต่อเทคโนโลยีต่างๆ อำนวยความสะดวกสบายให้ผู้อยู่อาศัย มีการประยุกต์ใช้มือถือเป็นตัวควบคุมระบบความปลอดภัยต่างๆ ในบ้าน ในโครงการ คือเทรนด์แห่งการพัฒนาในอนาคต

“ใครจะตกเทรนด์ไม่ตกเทรนด์ คือห้วงเวลานี้ ใครที่ก้าวเร็วกว่าคนอื่นจะได้เปรียบ เพราะผู้บริโภคเข้าใจและใช้เทคโนโลยีกันแล้ว ”

ดังนั้น ผู้พัฒนาสังหาฯ ต้องเรียนรู้การใช้เทคโนโลยีให้มากขึ้น เริ่มตั้งแต่การออกแบบ ก่อสร้าง ทำการตลาด ทำการสื่อสารกับผู้บริโภค ไปจนถึงการบริหารชุมชน โดยการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันและรู้จักลูกค้ามากขึ้น ใช้เทคโนโลยีในการพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ถูกลง ทำบ้านให้มีคุณภาพสูงขึ้น

นอกจากนี้ ข้อมูล (Data) เป็นสิ่งที่สำคัญในการนำมาวิเคราะห์ให้เกิดประโยชน์ รู้ถึงความต้องการลูกค้าในเชิงลึก(Insight) สร้างความได้เปรียบคู่แข่ง เพราะปัจจุบันลูกค้ามีหลายเจนเนอเรชั่นซึ่งมีความต้องการแตกต่างกัน “ข้อมูลเชิงลึก” จะสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้ออกมาตอบโจทย์ มัลติเจนเนอเรชัน (Multi-Generation)

วิทการ ย้ำว่า "ท่ามกลางความไม่แน่นอนองค์กรต้องมีความยืดหยุ่นสูง ทั้งด้านการเงิน ต้องมีก๊อกหนึ่งก๊อกสอง ความเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นได้ทุกวินาที ต้องมีความยืดหยุ่นในแผนการตลาดและการขายที่สอดคล้องกับสถานการณ์ วันนี้เราตั้งใจเปิดตัวโครงการ พรุ่งนี้เราอาจต้องเลื่อนไปก่อน หรือวันนี้เราต้องเลื่อนเปิดคอนโดแล้วเปลี่ยนไปเปิดตัวบ้านเดี่ยวแทน ถามว่าเรามีความพร้อมที่จะทำสินค้าที่แตกต่างกันขนาดนั้นไหม นั่นคือความสำคัญของความยืดหยุ่นที่จะทำให้ธุรกิจอยู่รอด"

ยุคแห่งความผันผวน สถานการณ์เปลี่ยนวันต่อวัน ธุรกิจต้องเตรียมตัวให้พร้อม! จากในอดีตเคยพัฒนาคอนโดเปลี่ยนมาเป็นแนวราบ ไม่ใช่เรื่องง่ายหากไม่ได้ฝึกมาตั้งแต่แรก เพราะไม่ใช่ว่าจะสามารถเปลี่ยนจากหน้ามือเป็นหลังมือได้ทันที ที่ผ่านมา “เอพี” ทำได้เพราะมีการเตรียมตัวมาตั้งแต่ก่อนเกิดโควิด