อสังหาอ่วมพิษโควิด ‘คอนโด’ ฟื้นปี 65 โรงแรมช้ำ! รีเทล-สนง.เลื่อนโปรเจคใหม่

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า แม้ประเทศไทยจะควบคุมสถานการณ์โควิดได้ดีแต่ในทางเศรษฐกิจซึ่ง “ไทย” ต้องพึ่งพาเครื่องยนต์หลักอุตสาหกรรมท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก ดังนั้นภาพรวมเศรษฐกิจยังฟื้นตัวช้า ในปี 2563 ที่ผ่านมาถือเป็นจุดต่ำสุด! จะไต่ระดับการฟื้นตัวอย่างช้าๆ แบบค่อยเป็นค่อยไป และไม่เท่ากันในแต่ละภาคธุรกิจ แต่ละพื้นที่

“การระบาดของโควิดรอบสอง ทำให้การคาดการณ์สถานการณ์ในปีนี้เปลี่ยนไป ขึ้นอยู่กับว่าการควบคุมโควิดรอบนี้จะทำได้ดีแค่ไหน การดีเลย์การผลิตวัคซีนและการใช้วัคซีนอย่างมีประสิทธิภาพ มีผลต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจใน 2 แบบ คือ Smooth Shaped Recovery จากจุดต่ำสุดแล้วค่อยฟื้นตัวอย่างช้าๆ หรือแบบ U-Shaped Recovery คือหดตัวนานกว่าเดิม แล้วค่อยๆ ฟื้นตัว ต้องจับตาดูกันต่อไป”

สำหรับ กำลังซื้อผู้บริโภคที่ลดลง และอัตราการว่างงานที่เพิ่มขึ้น ซึ่งมีผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจนั้น จำเป็นต้องพึ่งพานโยบายและมาตรการภาครัฐในการกระตุ้นการลงทุน รวมทั้งภาคอสังหาฯ เพื่อขับเคลื่อนเศรษฐกิจ

“ตลาดอสังหาฯ ที่เป็นที่พักอาศัย (คอนโดและบ้าน) ถือเป็นตลาดที่มีขนาดใหญ่ ผ่านจุดต่ำสุดในปี 2563 ที่มีการล็อกดาวน์ ปัจจุบัน ตลาดคอนโดในเมืองมีซัพพลายล้นตลาด และมีการเปิดตัวโครงการน้อยมาก”

ขณะนี้ ซัพพลายคอนโดในเมือง มีจำนวน 14,000 ยูนิต อัตราการดูดซับ 7,000 ยูนิตต่อปี ในปี 2564 และ ปี 2565 จะมีคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วเหลือขายใส่เข้ามาอีก 3,000 ยูนิตต่อปี จะทำให้มียอดที่ต้องขายรวมทั้งหมด 2 ปีนี้อยู่ที่ราว 20,000 ยูนิต หากดูดซับได้ปีละ 7,000 ยูนิตจะใช้เวลา 3 ปี แต่ความจริงไม่ได้เป็นเช่นนั้น!

เพราะระหว่างปี 2564-2565 มีตัวแปรสำคัญหลายด้าน 1.ต่างชาติจะกลับเข้ามาในประเทศไทยทำให้เกิดอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นได้มากน้อยแค่ไหน 2.จากประสบการณ์ที่ผ่านมาวงจรธุรกิจอสังหาฯ ไม่จำเป็นต้องดูดซับจนเป็น “ศูนย์” เหลืออยู่ 20-30% ตลาดสามารถกลับคืนมาได้ถ้าภาวะเศรษฐกิจดีขึ้นและซัพพลายในตลาดเหลือน้อยลง

จึงคาดการณ์ว่า การฟื้นตัวของตลาดอสังหาฯ ในเมือง น่าจะอยู่ในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2565 ส่วนรอบนอกใจกลางเมือง จะใช้เวลานานกว่า เพราะมีสต็อกเหลือขายกว่า 1 แสนยูนิต และในแต่ละปีดูดซับ 25,000 ยูนิต ประกอบกับกำลังซื้อยังไม่แข็งแรง น่าจะฟื้นตัวในปี 2566 เป็นต้นไป

ขณะที่ตลาดค้าปลีก (Retail) ได้รับผลกระทบแรงจากวิกฤติโควิด-19 เป็นตัวเร่งทำให้ต้องปรับตัวเร็วขึ้น ด้วยการผสมผสานช่องทาง “ออฟไลน์-ออนไลน์” รองรับพฤติกรรมลูกค้าที่เปลี่ยนไปและรับมือกับคู่แข่งใน “อีคอมเมิร์ซ”

จากข้อมูลพบว่า ปีที่ผ่านมาค่าเช่าเฉลี่ยลดลง 17-20% แต่ศูนย์การค้าที่ต้องพึ่งตลาดต่างชาติเป็นหลักนั้นผลประกอบการจากค่าเช่าลดลงถึง 70% ซึ่งผลกระทบในแต่ละผู้ประกอบการไม่เท่ากัน และในแง่ “ซัพพลาย” หรือพื้นที่ค้าปลีก รวมทั้ง ศูนย์การค้า ดีพาร์ทเม้นท์สโตร์ และซูเปอร์สโตร์ ในปีนี้จะมีศูนย์การค้าใหม่ 4 แห่งหนึ่งในนั้น คือ เทอร์มินอล 21 พระราม 3 และตามแผนในปีถัดไปจะเปิดตัวค่อนข้างมาก

“ผู้ประกอบการรอดูแนวโน้มปีนี้ และผลจากโควิดรอบสองทำให้มีการทบทวนโครงการที่มีการวางแผนไว้ รวมถึงแผนการลงทุนด้วยการเลื่อนเปิดออกไปก่อน”

นอกจากการเปลี่ยนสถานะการเช่าจากแบบถาวรมาเป็นแบบชั่วคราวแล้ว ผู้เช่าจะพัฒนาให้เป็นร้านค้ารูปแบบที่เล็กลง เช่น ป๊อปอัปสโตร์ เพื่อรักษาผลกำไรในช่วงที่สถานการณ์ไม่แน่นอนเช่นนี้

รุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า ความน่ากังวลของตลาดอาคารสำนักงาน คือจำนวนซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มเข้าสู่ตลาด โดยในปี 2564 มีพื้นที่สำนักงานที่คาดว่าจะแล้วเสร็จจำนวน 3.34 แสนตารางเมตร ทำให้พื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ ขยับขึ้นไปอยู่ที่ 9.49 ล้านตารางเมตร ในสภาวะตลาดที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ ได้เห็นว่าเจ้าของอาคารมีการเลื่อนกำหนดแล้วเสร็จของอาคารเพื่อหลีกเลี่ยงการแข่งขัน

ขณะเดียวกัน ค่าเช่าโดยรวมในตลาดจะอยู่ในระดับทรงตัว ส่วนกระแสเวิร์กฟอรมโฮมไม่ใช่นิวนอร์มอล เพราะไม่เหมาะกับทุกองค์กร ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับวัฒนธรรมของแต่ละองค์กรด้วยจึงไม่ได้ส่งผลกระทบต่อตลาดอาคารสำนักงานในระยะยาว

รัฐวัฒน์ คูวิจิตรสุวรรณ หัวหน้าแผนกวิจัยและที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ประเมินว่า ปีนี้ธุรกิจโรงแรมยังไม่ฟื้นตัวและลูกค้าหลักคือลูกค้าในประเทศที่มีกำลังซื้อจำกัด! ดังนั้นปรับรูปแบบการทำตลาดและบริการเพื่อรองรับตลาดนักท่องเที่ยวคนไทย อาทิ แพ็กเกจการทำงานจากโรงแรม (Work From Hotel) แพ็กเกจการเข้าพักแบบ Staycation หรือ การพักผ่อนในสถานที่ใกล้ๆ ไปจนถึงข้อเสนอพิเศษสำหรับลูกค้าที่ไม่ได้เข้าพัก โรงแรมบางแห่งอาจเลือกที่จะเปิดให้บริการเป็นบางส่วนหรือเปิดเฉพาะร้านอาหารและเครื่องดื่ม โดยอาศัยช่วงเวลาที่มีผู้เข้าใช้บริการน้อยเป็นการทดลองเปิดให้บริการ และพยายามให้มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานน้อยที่สุด

สำหรับนโยบายภาครัฐที่ออกมา 2-3 มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ นั้น อลิวัสสา ระบุว่า รัฐบาลใช้ “ยาอ่อน!” หากเทียบกับช่วงเกิดวิกฤติปี 2540 รัฐบาลขณะนั้นใช้ยาแรง! เข้ามากระตุ้นอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น ลดค่าโอน ลดภาษีธุรกิจเฉพาะ และไม่ได้จำกัดว่าต้องเป็นระดับราคาที่เท่าไร และมีมาตรการส่งเสริมอีกหลายอย่าง ผลปรากฏว่า สร้างแรงกระเพื่อมค่อนข้างมาก

“อย่าลืมว่าโควิดเป็นโรคเรื้อรัง และอาจเกิดเอฟเฟ็กต์ที่ทำให้เศรษฐกิจภาพรวมกลายเป็นโดมิโน ทำให้เศรษฐกิจซึมยาว”

ฉะนั้น รัฐบาลควรใช้ยาแรงกว่านี้ นโยบายที่น่าจะได้ผล เช่น การลดค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอนไม่ควรจะจำกัดเฉพาะกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท เพราะว่ากลุ่มที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทนั้น กำลังซื้อต่ำอยู่แล้ว แม้ต้องการซื้อแต่กู้ไม่ผ่าน เพราะฉะนั้นอยากให้พิจารณาวงเงินที่สูงขึ้น ตั้งแต่ 0-15 ล้านบาท หรือยาแรงสุด คือ ไม่จำกัดเพดาน!

นอกจากนี้ พิจารณาสัญญาเช่าระยะยาวที่มีมากสุด 30 ปี ซึ่งโดยมูลค่าของอสังหาฯ ที่จะนำไปพัฒนาต่อ ระยะเวลา 30 ปี นับว่าสั้น! เห็นควรเพิ่มเป็น 60 ปี จะช่วยตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในส่วนของ “บ้าน”

“ชาวต่างชาติมีความต้องการซื้อบ้าน และเราไม่ได้อนุญาตให้เขาซื้อฟรีโฮลด์อยู่แล้วแต่ถ้าเพิ่มเป็น 60 ปี ยาวพอที่เข้ามาอยู่อาศัยและลงทุนไปด้วยจะช่วยตลาด บ้านให้สามารถขายให้กับต่างชาติได้มากขึ้น อยากจะฝากให้รัฐช่วยพิจารณาด้วย”