จับตาอสังหาฯแนวราบ Safe Haven?

ตัวเลขการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2563 ที่ผ่านมา พบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่างระมัดระวังการเปิดตัวโครงการใหม่โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่หันไปเน้นแนวราบในกลุ่มบ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นแนวทางการ “ปรับตัว” ให้เข้ากับสถานการณ์เศรษฐกิจ และกำลังซื้อผู้บริโภคชะลอตัว เพราะทุกคนมองว่าตลาดแนวราบ ซึ่งเป็นเสมือนที่หลบภัย หรือ Safe Haven ในช่วงที่ตลาดอยู่ในภาวะผันผวน

ในงานสัมมนา Property Focus 2021 ที่ผ่านมา ของกรุงเทพธุรกิจ “เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์” กรรมการผู้จัดการ เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า การชะลอการเปิดโครงการใหม่ในกลุ่มคอนโดมิเนียม และการเร่งระบายสต็อกทำให้หน่วยเหลือขายลดลงมาบ้างจากข้อมูลตัวเลขสินค้าเหลือขาย (Inventory) ที่อยู่ในสต็อก พบว่ามีเพียงคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ตัวเลขสินค้าคงเหลือสะสม “ลดลง” เหลือ 90,000 ยูนิต จากเคยสะสมค้างอยู่ 91,000 ยูนิต ส่วนหนึ่งเป็นเพราะเปิดตัวโครงการใหม่น้อย

ในขณะที่ฝั่งแนวราบมีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องโดยเฉพาะกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ ขณะที่หน่วยเหลือขายสะสมที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นยังต้องอาศัยระยะเวลาในการระบายสต็อกนานขึ้นด้วย สะท้อนได้จาก Time to go ที่ปรับสูงขึ้น ซึ่ง Time to go จะคำนวณจากยอดขายต่อเดือนของที่อยู่อาศัยต่อจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดในตลาด สะท้อนถึงระยะเวลาที่ใช้ในการระบายที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่อยู่ในตลาด

จากข้อมูล AREA ระบุว่า Time to go ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล คอนโดมิเนียมจะใช้เวลาระบายสต็อก 29 เดือน ทาวน์เฮ้าส์ 39 เดือน บ้านแฝด 52 เดือน บ้านเดี่ยว 64 เดือน

ฉะนั้น หากเปรียบเทียบเวลาในการระบายสต็อกตามจำนวนเดือนจะพบว่า คอนโดมิเนียมจะใช้เวลาในการระบายเร็วสุด เมื่อเทียบกับทาว์เฮ้าส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว จากเดิมที่หลายคนคิดว่าคอนโดมิเนียมน่าห่วงสุด เพราะมีสินค้าคงเหลือสะสมเหลือ 90,000 ยูนิต แต่ในความเป็นจริงแล้ว ตามหลักดีมานด์ซัพพลาย จำนวนเยอะไม่เป็นไร ถ้าดีมานด์มากพอที่จะดูดซัพพลายที่มีอยู่

อย่างไรก็ตาม ในทุกตลาดไม่จะเป็นคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด บ้านเดี่ยวต่างมีของเหลือ!

แม้แต่ในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจดียังมีของเหลือเพียงแต่ว่าตลาดแนวราบอาจจะเสี่ยงน้อยกว่า เพราะผู้ประกอบการไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ต้นทุนสต็อกต่ำกว่าคอนโดมิเนียม ทำให้แรงกดดันในการลดราคามีน้อยกว่าคอนโดมิเนียม

ทว่าจากแนวโน้มพบว่า หน่วยขายสะสมของคอนโดมิเนียม "ลดลง” ขณะที่หน่วยเหลือขายของทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น จึงเป็นข้อพึงระวังกับความคิดที่ว่าแนวราบเป็นเซฟเฮเว่น!!!