วิกฤติตลาด 'อสังหาริมทรัพย์' ในวันที่ปัจจัยลบรุมเร้า

การหดตัวทางเศรษฐกิจจากโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อทุกธุรกิจ รวมถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการระบาดระลอกล่าสุด ที่จำนวนผู้ติดเชื้อและผู้เสียชีวิตเพิ่มในอัตราสูง การระบาดยืดเยื้อ ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยิ่งได้รับผลกระทบรุนแรง

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญต่อระบบเศรษฐกิจ คิดเป็น 8% ของ GDP ประเทศ มีเม็ดเงินหมุนเวียนและจ้างงานมาก มีการลงทุนสูง ประการสำคัญคือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชื่อมโยงกับธุรกิจอื่นอีกหลายประเภท เช่น ก่อสร้าง สถาบันการเงิน วัสดุก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ของตกแต่งบ้าน ฯลฯ เราจึงเห็นว่าหลายครั้งเวลาเศรษฐกิจตกต่ำ รัฐบาลมักกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านมาตรการ

อสังหาริมทรัพย์ เพราะเชื่อว่าหากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฟื้น จะช่วยให้ธุรกิจอื่นฟื้นตามไปด้วย

ในทางตรงข้าม การหดตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องหดตัวไปด้วยอย่างเลี่ยงไม่ได้ ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบรุนแรงจากโควิด ในอย่างน้อย 5 มิติ คือ

1. เศรษฐกิจที่ถดถอยทำให้คนจำนวนมากตกงาน ถูกลดชั่วโมงทำงาน รายได้ลดลง ส่งผลให้กำลังซื้อผู้บริโภคหายไป

2. ตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภทได้รับผลกระทบโดยตรงจากมาตรการควบคุมการระบาด ทั้งล็อกดาวน์และควบคุมการเดินทาง เช่น สำนักงานให้เช่า คอนโดมิเนียมในเมือง

3. อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ราคาสูง ต้องลงทุนด้วยเงินจำนวนมาก คิดเป็นสัดส่วนสูงเมื่อเทียบกับรายได้ ในภาวะที่ผู้บริโภคไม่มั่นใจรายได้ในอนาคต ทำให้ผู้บริโภคไม่กล้าลงทุน กลัวว่าอาจมีเเหตุฉุกเฉินให้ต้องใช้เงินเร่งด่วน

4. การซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ ในภาวะเศรษฐกิจไม่แน่นอน ผู้บริโภคส่วนหนึ่งไม่อยากเพิ่มภาระหนี้สิน รวมถึงสถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ผู้ที่ต้องการกู้จำนวนมากถูกปฏิเสธ ประกอบกับครัวเรือนจำนวนมากมีหนี้ระดับสูงอยู่แล้ว

5. สถานการณ์การระบาดมีแนวโน้มยืดเยื้อจากไวรัสสายพันธุ์ใหม่ ทำให้เศรษฐกิจเสี่ยงฟื้นตัวช้า กระทบการเปิดประเทศ เปิดการท่องเที่ยว กระทบกำลังซื้อลูกค้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้พบว่าโควิดกระทบตลาดอสังหาฯ ทุกกลุ่ม ทั้งตลาดคอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร สำนักงานให้เช่า โรงแรม

- จากข้อมูลของโจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) ในส่วนตลาดสำนักงานหรือออฟฟิศให้เช่า ปัจจุบันมีอัตราพื้นที่ว่างเกือบ 12% สูงสุดในรอบ 10 ปี กดดันให้ราคาค่าเช่าทุกพื้นที่ต่ำลง

- ขณะที่ในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรประเมินว่า โดยรวมติดลบที่ 15% เทียบจากปีก่อน แบ่งเป็นตลาดคอนโดมิเนียม คาดว่าติดลบมากกว่า 30% โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในราคาระดับบนและระดับกลางที่อยู่ในสภาวะล้นตลาด และตลาดบ้านจัดสรร ที่คาดว่าติดลบต่ำกว่า 10%

- ขณะที่ผลจากการท่องเที่ยวที่หดตัว นักท่องเที่ยวอยู่ในระดับต่ำ กำหนดการเปิดประเทศที่ไม่แน่นอน ทำให้โรงแรมขาดลูกค้า ขาดสภาพคล่อง หลายโรงแรมไม่สามารถใช้คืนเงินกู้ให้แก่สถาบันการเงิน ข้อมูลจากสมาคมโรงแรมไทยพบว่า ปี 2564 มีการขายโรงแรมอย่างน้อย 17 แห่ง คิดเป็นมูลค่า 10,000 - 12,000 ล้านบาท ทั้งในกรุงเทพและต่างจังหวัด

- ทั้งนี้พบว่าในพื้นที่ที่มีการระบาดสูง ตลาดอสังหาฯ บริเวณนั้นยิ่งได้รับผลกระทบมาก เช่น บริเวณที่เกิดคลัสเตอร์โรงงาน ยอดโอนกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์ลดลงชัดเจน เช่น ที่นครปฐมลดถึง 88% สมุทรสาครลด 45% และสมุทรปราการลด 28% (ข้อมูลจากธนาคารเกียรตินาคินภัทร)

สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจึงอยู่ในภาวะล้นตลาด จากทั้งฝั่งอุปทานที่ล้น และอุปสงค์ที่หดตัว ทำให้การแข่งขันเพิ่มขึ้น กดดันให้ราคาปรับตัวลดลง ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ประเมินว่า ราคาเฉลี่ยอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ลดจากปีก่อนถึง 7%

ทั้งนี้ สถานการณ์ดังกล่าวส่งผลให้ผู้ประกอบการลดหรือชะลอการลงทุน ดูได้จากสถิติอย่างน้อย 2 ตัว คือ

- ตัวเลขการขอจัดสรรที่ดินของผู้ประกอบการ พบว่าช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรเพียง 30,514 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง หรืออย่างในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินในครึ่งแรกของปี 2564 ลดลงจากครึ่งแรกของปี 2563 ถึง 40.7% จาก 25,062 หน่วย เหลือ 14,863 หน่วย

- ตัวเลขการเปิดตัวของโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่ลดลง จากข้อมูลของธนาคารเกียรตินาคินภัทร ไตรมาส 1 ปี 2564 มีโครงการใหม่เปิดตัวเพิ่ม 12,985 ยูนิต ลดลง 35% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน 

การลดหรือชะลอการลงทุนดังกล่าว ส่งผลต่อเศรษฐกิจโดยรวม การจ้างงาน และธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้อง

นอกจากนี้ ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจยังทำให้การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้บริโภคนานขึ้น จากผลสำรวจของเว็บไซต์ ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ พบว่า 60% ของผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจซื้อนานขึ้น ชะลอการตัดสินใจซื้อจากเดิม 1-2 ปี ออกไปเป็น 3-5 ปี เรียกว่าให้ผ่านสถานการณ์โควิดไปก่อน ค่อยว่ากันอีกที 

ขณะที่เมื่อดูในส่วนมาตรการช่วยเหลือจากรัฐ พบว่าดำเนินไปอย่างล่าช้า เช่น โครงการพักทรัพย์ พักหนี้ ยอดมูลค่าทรัพย์สินที่โอน ณ วันที่ 9 ส.ค. 2564 มีเพียง 8,991 ล้านบาทเท่านั้น

ทั้งนี้ในแง่การฟื้นตัว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจต้องใช้เวลาฟื้นตัวนานกว่า 3-5 ปี บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ประเมินว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เวลาฟื้นตัวถึง 3 ปี ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ตลาดที่อยู่อาศัยจะฟื้นตัวกลับสู่ระดับก่อนโควิดต้องใช้เวลา 5-6 ปี

ภาคอสังหาริมทรัพย์สำคัญต่อการจ้างงาน เชื่อมโยงกับความเป็นไปของธุรกิจหลายประเภท รัฐบาลควรเร่งออกมาตรการช่วยเหลือทั้งผู้ประกอบการและแรงงาน โดยเฉพาะมาตรการเสริมสภาพคล่องเพื่อต่อลมหายใจที่รวยรินของภาคอสังหาฯ โดยด่วน