โควิดดิสรัปอสังหาฯพลิกเกมรอดรุกดิจิทัลแอสเสท-ดีมานด์เช่า

“จักรรัตน์” ซึ่งดำรงตำแหน่ง กรรมการผู้จัดการ บริษัท รัตนากร แอสเซท จำกัด กล่าวว่า อสังหาฯ ภาคตะวันออกมี 4 ประเภทหลักได้แก่ แนวราบสำหรับกลุ่มลูกค้าคนไทยระดับราคา 1.5-3.5 ล้านบาท ต่างชาติ 5-20 ล้านบาท แนวสูงไม่เกิน 8 ชั้น (Low Rise) และแนวสูง ถ้าเป็นกลุ่มลูกค้าคนไทยระดับราคา 1.5-3.5 ล้านบาท ต่างชาติ 5-20 ล้านบาท ส่วนอสังหาฯ ภาคบริการคือโรงแรมและเซอร์วิส อพาร์ทเมนท์กลุ่มลูกค้าคนไทยราคา 500-15,000 บาท/คืน ต่างชาติ 800-20,000 บาท

  “อสังหาฯ ชลบุรีช่วงก่อนโควิด ปี 2557-2559 โดยเฉลี่ยดีมานด์ใกล้เคียงกับซัพพลาย แต่ปี 2560-2562 ดีมานด์ต่ำกว่าซัพพลายลงมาเรื่อยๆ โดยปี 2557 ดีมานด์มากกว่าซัพพลาย 22% ขณะที่ปี 2562 ดีมานด์น้อยกว่าซัพพลาย 29% สะท้อนให้เห็นว่ากำลังซื้อและความต้องการหรือความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง“

ทั้งนี้อสังหาฯ ชลบุรี แบ่งเป็นยุคได้คือ ยุคสมดุลหรือ Normal&Well Balanced ระหว่างปี 2557-2559 ดีมานด์ซัพพลายค่อนข้างสมดุล แนวราบมีดีมานด์มากกว่าซัพพลาย ราคาปรับตามกำลังซื้อเฉลี่ย 7-15% ต่อปี ส่วนแนวสูงซัพพลายมากกว่าดีมานด์เล็กน้อยแต่ราคาปรับตัวสูงขึ้นจากกำลังซื้อคนจีนเฉลี่ย 7-10% ต่อปี เรียลดีมานด์แนวราบมีกำลังซื้อ สัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่ำกว่าปัจจุบัน การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนยังไปได้
 

ถัดมาเป็นยุคแนวสูงหรือ Normal& Condo Surplus ระหว่างปี2560-2562 เกิดปรากฏการณ์ “Condo Surplus” ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ ราคาลดลงต่ำเป็นครั้งแรกในรอบหลายปี เริ่มเกิดเหตุการณ์ขายทิ้งในราคาต่ำกว่าทุนเป็นครั้งแรก เริ่มมีทิ้งเงินดาวน์ระหว่างการก่อสร้าง สัดส่วนหนี้ครัวเรือนสูงขึ้น จีดีพีลดลง ธปท.ประกาศใช้มาตรการแอลทีวี (1 เม.ย.62) ส่งผลกระทบกับการปล่อยกู้ ส่งผลต่อกำลังซื้อในอสังหาฯ

จากนั้น เข้าสู่ยุคโควิด หรือ Covid-19& New Normal ระหว่างปี2563-2565 เป็นวิกฤติรุนแรงที่สุดเป็นประวัติการณ์ ดีมานด์แนวราบหายไป 70% ตลาดเช่าหายไป 40% และราคาค่าเช่าตกลง 30% อัตราหนี้เสียและหยุดผ่อนชำระของธุรกิจอสังหาฯ สูงขึ้น ทำให้ยอดการปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้น 70% ธนาคารชะลอการปล่อยสินเชื่อโครงการ

  “ตลาดคอนโดเข้าสู่สงครามราคาเต็มรูปแบบ ส่งผลให้ดัชนีราคาตกลงมาต่ำกว่า 30% แต่ยังระบายสต็อกยาก เพราะกำลังซื้อลดลง”

ก่อนเกิดโควิด สัดส่วนการปล่อยกู้สินเชื่อโครงการของธนาคารให้ผู้ประกอบการสูงถึง 80% และการที่ราคาตกลงมาในปัจจุบันทำให้สัดส่วนการขายเพื่อชำระหนี้เพิ่มขึ้นจากที่เคยขายได้ 50-60% ต้องเพิ่มเป็น 70-85%

“ยุคหลังโควิด หรือ New Normal&The Great Disruption ตั้งแต่ปี 2565 เป็นต้นไปคาดว่า ตัวเลขผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศ (จีดีพี) เติบโตต่ำหลายปีติดต่อกัน การขยายตัวของประชากร ทรัพยากรใหม่ๆ FDI New Economy อุตสาหกรรมยุค 5.0 โครงสร้างของภาครัฐ กำหมาย “ไม่เอื้อ”ต่อการเติบโตแบบก้าวกระโดด 

นอกจากนี้ไทยเข้าสู่สังคมสูงวัย การเติบโตของประชากรลดลง ครอบครัวมีขนาดเล็กลง แต่งงานน้อยลง ความจำเป็นในการมีบ้านลดลง นิยมการเช่ามากว่าซื้อ เพราะมีพฤติกรรมย้ายที่อยู่ไปเรื่อยๆ เรียกได้ว่า เป็นสังคม เกิดน้อย แก่เร็ว ตายยาก จนนาน

ทำให้มุมมองต่อการถือครองทรัพย์สินของคนรุ่นใหม่เปลี่ยนไป มอง “ทรัพย์สิน”เป็น “ภาระ” ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นทำให้เงินออมในการซื้ออสังหาฯ “ลดลง” จึงหันมาเช่าแทน ส่วนหนึ่งเกิดจาก Internet of Things หรือ IoT ทำให้ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตและทำงานสะดวก อยู่ที่ไหนสามารถทำงานได้ ทำให้เกิดการย้ายที่อยู่อาศัยง่ายขึ้น จึงไม่จำเป็นต้องซื้ออีกต่อไป

"อสังหาฯในยุคต่อไปไม่ใช่การถือครองกรรมสิทธิ์แต่เป็นการถือหน่วยแทนกรรมสิทธิ์ ในรูปแบบของดิจิทัลแอสเสทคริปโตฯ โทเคน รีท สอดคล้องกับไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ที่ไม่ต้องการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ สอดคล้องกับเทรนด์ เศรษฐกิจแบบแบ่งปัน(Sharing Economy) เป็นการบริโภคในยุคที่ไร้การครอบครอง"

การปรับตัวของผู้ประกอบการ ต้องใช้นวัตกรรมการเงิน และเทคโนโลยี  รองรับกับพฤติกรรมลูกค้าและตลาดที่เปลี่ยนไป อาทิ การเปลี่ยนคอนโดให้เป็น ซีเนียร์ลิฟฟวิ่ง เปลี่ยนโรงแรมให้เป็นโค- ลีฟวิ่ง เป็นตลาดให้เป็นโกดังสินค้า เพื่อรองรับกับอี-คอมเมอร์ซ เพื่อให้ธุรกิจสามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืนในระยะยาว