ดึงต่างชาติซื้อบ้านในไทย กูรูอสังหาแนะ‘เปิดช่อง’ควบเงื่อนไขปกป้อง!

หลังมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อ 18 ก.ย. ที่ผ่านมา เห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจเปิดทางชาวต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยแบบระยะยาว พร้อมสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้ในสัดส่วนที่เพิ่มขึ้น เพื่อสร้างรายได้ โดยการออกวีซ่าผู้พำนักระยะยาว

เป็นการกำหนดวีซ่าประเภทใหม่เพื่อรองรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง และต้องการเป็นผู้พำนักอาศัยในไทยระยะยาว 4 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศ  ไทย และกลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ

โดยจะได้สิทธิประโยชน์วีซ่าผู้พำนักระยะยาวใหม่ อายุ 10 ปี รวมถึงผู้ติดตาม หรือคู่สมรสและบุตร ยกเว้นไม่ต้องไปรายงานตัวต่อเจ้าหน้าที่ทุก 90 วัน ยกเว้นภาษีเงินได้สำหรับรายได้จากต่างประเทศ สามารถถือครองห้องชุดและบ้านจัดสรรในโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ที่กำหนด

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า จากเป้าหมายของการเพิ่มชาวต่างชาติใน 4 กลุ่มเข้ามาในระบบ 1 ล้านคน และกำหนดว่าต้องซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในความเป็นจริงทุกคนที่มาก็อาจไม่ได้ซื้อบ้านคนละหลัง เพราะอาจอยู่เป็นครอบครัว และไม่กระทบกำลังซื้อของคนไทย ซึ่งเน้นยูนิตละ 2-3 ล้านบาท หรือ 3-5 ล้านบาท เป็นคนละตลาดกัน

สำหรับบ้านราคา 10 ล้านบาทมีสต็อกราว 1.3 หมื่นยูนิต (ณ มิ.ย.) หรือ 4.46% มีมูลค่ากว่า 2.9 แสนล้านบาท หรือ 23% ของตลาดทั้งหมด

“การเปิดให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อเป็นวิธีการหนึ่งในการดึงกำลังซื้อต่างชาติมาช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ต้องระวังรายละเอียดทางทางปฏิบัติเพื่อให้เกิดแนวทางเหมาะสม และสมดุลที่จะเกิดประโยชน์กับประเทศชาติและประชาชนมากที่สุด”

อ่านข่าว : ชำแหละนโยบายดึงต่างชาติ ‘ลงทุน-พำนัก’ ไทย

ขณะที่ ธนวัฒน์ พูนศิลป์ ประธานหอการค้าจังหวัดสงขลา กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวมองแง่ดีจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจไทย ซึ่งการที่จะดึงนักท่องเที่ยวเข้ามาในเวลาที่รวดเร็วนั้นค่อนข้างลำบาก! อาจใช้เวลานานถึงกลางปี 2565  

"มาตรการที่ทำได้ทันทีคือให้ต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย ซึ่งมีราคาถูกเมื่อเทียบต่างประเทศ สามารถซื้อเพื่อลงทุนหรืออยู่เองได้ตามเงื่อนไขที่รัฐกำหนด แต่ต้องไปดูในรายละเอียดและกระบวนการให้รัดกุม เช่น เปิดให้ซื้อบ้านราคา 10-15 ล้านบาท ภายในระยะเวลากี่ปี ไม่ใช่เปิดกว้างไปเรื่อย ๆ ไม่ได้ พังแน่ จะกลายเป็นประเด็นที่มีปัญหาตามมา"

สิ่งสำคัญ มาตรการต้องวางข้อจำกัดในเรื่องของเวลา ตามที่กำหนดไว้ 1 ล้านคน 1 ปี น่าสนใจเชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นธุรกิจ ช่วยสร้างงาน สร้างรายได้ต่อเนื่องหลากหลายกิจการ

โดยเฉพาะการดึงดูดกลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษเข้ามานั้น ถือเป็นโอกาสที่ดีในการดึงคนเก่งเข้ามาประเทศไทยซึ่งขาดแคลนในบางสาขา ฉะนั้นหากต้องการคนเก่ง เช่นเดียวกับ สิงคโปร์ อังกฤษ สหรัฐ ที่ดึงคนเก่งเข้าไปอยู่ในประเทศ จะต้องมีมาตรการที่ดึงดูดใจพอ! ให้เขาเหล่านั้นเข้ามาทำงานและอาศัยอยู่ในเมืองไทย 

"ส่วนตัวเห็นด้วยกับมาตรการ แต่ต้องดูรายละเอียด รับฟังเสียงจากทุกภาคส่วนทั้งผู้ประกอบการ ภาคประชาชน จะทำให้นโยบายเห็นผลเร็ว"
 

สำหรับ ธนูศักดิ์ พึ่งเดช ประธานหอการค้าจังหวัดภูเก็ต กล่าวว่า ยังมีข้อควรระวังในเรื่องของกฏเกณฑ์และการเชื่อมต่อ อย่างกรณีของภูเก็ต มีธุรกิจจากการท่องเที่ยวเป็นหลักถึง 90% แต่วันนี้เราพยายามผลักดันเสาหลักต้นใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องการศึกษา ซึ่งภูเก็ตมีโรงเรียนอินเตอร์ถึง 23 แห่ง มีการส่งเสริมให้เข้ามาเรียนที่นี่ แต่มีข้อจำกัดว่า ไม่มีโรงเรียนที่รองรับกับมหาวิทยาลัยในประเทศไทยให้กับเด็กต่างชาติหรือคนไทยที่ส่งลูกมาเรียนได้

“คนเหล่านี้ไม่ได้มาเปล่า เขามาซื้อวิลล่า ซื้อบ้าน มาลงทุน เพื่อพาลูกมาเรียน เราสามารถสร้างโมเดลอย่างมีกฏเกณฑ์ควบคู่กันไปได้ตลาดการศึกษาใหญ่มาก การที่คนส่งลูกมาเรียนต่างประเทศ การลงทุนซื้อบ้าน หรือคอนโดมิเนียมดี ๆ ให้ลูกอยู่เกิดขึ้นแล้วในออสเตรเลีย อังกฤษ ซึ่งคนไทยหลายคนก็ส่งลูกไปเรียนที่ลอนดอน”

ดังนั้น มาตรการดังกล่าวน่าจะมีผลที่ดีต่ออสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตที่มีความเหมาะสมหลายประการ ก่อนโควิดภูเก็ตมีเครื่องบินเข้าออกวันละ 380-400 เที่ยวบินต่อวัน มีการเคลื่อนไหวของคนที่ไปทำงาน เช่น เช้าบินไปสิงคโปร์วันจันทร์กลับมาเย็นวันศุกร์ แล้วพักเสาร์-อาทิตย์ 2 วันที่ภูเก็ต แล้ววันจันทร์บินกลับไปทำงาน ในสิงคโปร์ ฮ่องกง ปีนัง จาร์กาตา ฉะนั้นภูเก็ตจะกลายเป็นบ้านหลังที่สอง หากไทยมีการออกแบบโมเดลที่ดีจะก่อให้เกิดประโยชน์มหาศาล

“ปัจจุบันมีกลุ่ม ดิจิทัลโนแมด ซึ่งทำงานได้ทุกที่เป็นไลฟ์สไตล์เทรนด์ยุคนิวนอร์มอลที่เกี่ยวเนื่องกับธุรกิจอีคอมเมิร์ซ ไอที ซึ่งเป็นอาชีพอิสระกำลังขยายตัวเข้ามาในภูเก็ต จากก่อนหน้านี้ขยายตัวในเชียงใหม่  หากสามารถดึงคนกลุ่มนี้มาซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมิเนียม ได้จะเป็นการดี”

เชื่อว่าภูเก็ตและประเทศไทยยังมีเนื้อหอม! หากเปิดให้สิทธิพิเศษกับชาวต่างชาติบางกลุ่มเข้ามา จะเป็โอกาสที่ดีของประเทศไทยในการดึงเม็ดเงินต่างชาติเข้าประเทศ

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สิทธิประโยชน์ที่รัฐบาลให้คือ 1.วีซ่าระยะยาวไม่ต้องไปรายงานทุก 90 วัน 2.การซื้ออาคารชุดได้เกิน 49% ไม่น่าจะเป็นเรื่องยาก! เพราะเหตุการณ์นี้เคยมีกฏหมายเมื่อปี 2542 แล้ว ในการเปิดให้ต่างชาติซื้อเกิน 49% ได้ 

“จริงๆ สิทธิประโยชน์และอำนาจการบริหารจัดการ สามารถกำหนดได้หมด เช่น กำหนดเงื่อนไขว่า สัดส่วนต่างชาติที่ถือกรรมสิทธิ์ส่วนที่เกิน 49% ขึ้นไปจะไม่มีสิทธิในการออกเสียง (โหวต) ในการประชุมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อไม่ให้ต่างชาติเข้ามาครอบครองและกำหนดระเบียบที่จำกัดสิทธิของคนไทย”

การรัฐกำหนดที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพราะห่วงในเรื่องกำลังซื้อต่างชาติจะกระทบต่อความสามารถคนไทยในการซื้อที่อยู่อาศัยระยะยาว ถือเป็นเรื่องที่ดี นอกจากนี้รัฐสามารถกำหนดได้ว่าจะจำกัดเป็นพื้นที่เฉพาะที่ต่างชาติสนใจ หรือจะฟังเสียงท้องถิ่นด้วยหรือไม่ ที่ผ่านมาต้องยอมรับว่า มีการซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติไม่ใช่ “ทางตรง” เกิดขึ้น ซึ่งส่งผลต่อภาพลักษณ์ประเทศไทย ฉะนั้นควรทำทุกอย่างแบบตรงไปตรงมานำทุกอย่างขึ้นมาบนโต๊ะเพื่อความชัดเจน โดยไม่กระทบกับคนไทย

ทุกประเทศทั่วโลกมีความจำเป็นและต้องการเม็ดเงินลงทุนจากต่างชาติ การเปิดรับต้องมาพร้อมเงื่อนไขที่ปกป้อง!