"เอสอาร์ที" เพลย์เยอร์อสังหาฯ ตุนที่ดินทำเลทอง 3 หมื่นไร่

หลังจัดตั้งบริษัทลูกนี้ ด้วยโมเดลการบริหารสินทรัพย์ในสไตล์เอกชน ดึงสมบัติเจ้าคุณปู่ที่ดินในมือกว่า 3 หมื่นไร่ สู่เป้าหมายสร้างรายได้สะสม 10 ปี ทะลุ 1.24 แสนล้านบาท 

นิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) อัพเดตความคืบหน้าของการบริหารงานเอสอาร์ทีหลังลงนามในบันทึกข้อตกลงการบริหารจัดการทรัพย์สินระหว่าง ร.ฟ.ท.เมื่อวันที่ 9 ก.ย.2564 รับอำนาจตามกฎหมายในการบริหารสินทรัพย์อย่างเป็นทางการ โดยปัจจุบัน ร.ฟ.ท.อยู่ระหว่างโอนสัญญาสินทรัพย์ต่างๆ ให้กับเอสอาร์ที ซึ่งภายในปีนี้จะมอบหมายให้เอสอาร์ทีไปบริหารจัดการประมาณ 75 สัญญา มูลค่าทรัพย์สิน 1,645 ล้านบาท

“ตอนนี้เรากำลังโอนทุกอย่าง สัญญาที่กำลังจะหมดลงให้เอสอาร์ทีเข้าไปศึกษา ก่อนสิ้นปีนี้เอสอาร์ทีจะต้องเข้าไปบริหารจัดการเรื่องใหญ่ สัญญาใหญ่ๆ  75 เรื่อง แต่ช่วงแรกการรถไฟฯ จะเข้าไปร่วมทำด้วยก่อน ซึ่งเราคาดหวังว่าเอสอาร์ทีจะเติบโตอย่างแข็งแรง ด้วยการบริหารงานอย่างมืออาชีพ คล่องตัว เอาทรัพย์สินมาทำประโยชน์สูงสุดได้หลากหลายกว่าข้อจำกัดที่การรถไฟฯ มีอยู่”

อย่างไรก็ดี ในปี 2565 จะดำเนินการโอนทรัพย์สินทั้งหมด 12,839 สัญญา มูลค่า 3,166 ล้านบาท และคาดว่าเอสอาร์ที จะสามารถสร้างผลตอบแทนให้ ร.ฟ.ท.เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จากปกติในสถานการณ์ไม่มีโควิด-19 ร.ฟ.ท.มีรายได้จากการบริหารสินทรัพย์ประมาณ 3 พันล้านบาทต่อปี เมื่อเอสอาร์ทีเข้ามาบริหารคาดว่าในปีแรกจะเพิ่มรายได้อีก 1 พันล้านบาท และระยะยาว 10 ปี คาดว่าจะทำรายได้ในปี 2574 เพิ่มขึ้นถึง 18,239 ล้านบาท รวมมีรายได้สะสมในช่วง 10 ปี กว่า 1.24 แสนล้านบาท

นิรุฒ ยังเผยด้วยว่า แม้ว่าสถานการณ์โควิด-19 ในปัจจุบันอาจส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่บ้าง แต่ ร.ฟ.ท.เชื่อว่าการบริหารงานจากวิธีการที่เปลี่ยนไป เอสอาร์ทีจะเป็นบริษัทลูกที่บริหารงานแบบมืออาชีพมาบริหาร ทำงานเชิงรุก วิ่งหารายได้ในเชิงการตลาด การเอาทรัพย์สินมาทำประโยชน์สูงสุด และรูปแบบการบริหารทรัพย์สินในสไตล์เอกชนที่มีความหลากหลาย จะทำให้สามารถบริหารทรัพย์สินที่มี เพิ่มมูลค่าได้

“ตลาดอสังหาที่ไม่ค่อยดี คงกระทบกับสัญญาบริหารทรัพย์สินอยู่บ้าง แต่คงเป็นผลกระทบในสัญญาค่าเช่าที่ขอผ่อนผันจากผลกระทบโควิด-19 ซึ่งก็อยู่ในเงื่อนไขกรมบัญชีกลาง ส่วนสัญญาใหม่ที่เอสอาร์ทีจะเข้าไปทำ จะเป็นสัญญาที่ต้องใช้เวลา คาดว่าผลกระทบของตลาดอสังหาคงจะหมดไปแล้ว น่าจะเป็นเพียงผลกระทบระยะสั้น”

รายงานข่าวจาก ร.ฟ.ท. เปิดเผยถึงแผนการส่งมอบสิทธิในการบริหารที่ดินให้กับเอสอาร์ที โดย ร.ฟ.ท.มีแผนส่งมอบที่ดินทั้งหมด 38,469 ไร่ มูลค่ารวมกว่า 2.63 แสนล้านบาท โดยแบ่งแผนส่งมอบออกเป็น 8 ส่วน ประกอบด้วย

1.ที่ดินแปลงใหญ่ที่เคยดำเนินการผ่านสัญญาที่เปิดให้เอกชนร่วมลงทุน (พีพีพี) รวม 669 ไร่ มูลค่ากว่า 3.4 หมื่นล้านบาท จะส่งมอบสิทธิการบริหารพื้นที่ภายในปี 2564 เพื่อให้เอสอาร์ทีไปดำเนินการจัดหาเอกชนร่วมลงทุน

2.ที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ พื้นที่ 888 ไร่ มูลค่ากว่า 9.2 หมื่นล้านบาท

3. พื้นที่โครงการแผนแม่บท 25 สถานี ส่วนของ 36 แปลงแรก จำนวน 1.3 พันไร่ มูลค่ากว่า 1.1 หมื่นล้านบาท

4.พื้นที่โครงการแผนแม่บท 25 สถานี ส่วนของแปลงที่เหลือ จำนวน 4.3 พันไร่ มูลค่ากว่า 3.9 หมื่นล้านบาท

5.ที่ดินเปล่าราคาประเมินเกิน 1 แสนบาทต่อตารางวา 7 สถานี จำนวน 170 ไร่ มูลค่ากว่า 1.2 หมื่นล้านบาท

6.ที่ดินเปล่าที่เหลือ ราคาประเมิน 5 หมื่น – 1 แสนบาทต่อตารางวา 7 สถานี จำนวน 1.1 พันไร่ มูลคค่า 9.6 พันล้านบาท

7. พื้นที่สถานีตามแนวเส้นทางรถไฟทางคู่ 7.5 พันไร่ มูลค่า 9.6 พันล้านบาท

8.ที่ดินเปล่า ราคาประเมินต่ำกว่า 5 หมื่นตตารางวา 429 สถานี จำนวน 2.2 หมื่นไร่ มูลค่ากว่า 2.8 หมื่นล้านบาท

โดยที่ดินทั้งหมดนี้จะดำเนินการส่งมอบสิทธิบริหารพื้นที่แล้วเสร็จภายในปี 2565

ทั้งนี้ รายได้ของเอสอาร์ทีจะมาจาก 3 ส่วน คือ

1.รายได้จากค่ารับจ้างบริหารสัญญาเช่าเดิม 15,270 สัญญา โดยสินทรัพย์ทั้งหมดยังคงเป็นของ ร.ฟ.ท.

2.รายได้จากการให้เช่าช่วง ร่วมทุน หรือพัฒนาที่ดินเดิมที่หมดอายุสัญญา

3.รายได้จากโครงการร่วมลงทุนกับเอกชนและการพัฒนาพื้นที่ดินเปล่าแปลงอื่นๆ และในอนาคตอาจมีรายได้จากการขายกระแสเงินสดในอนาคตให้กับกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

“การทำงานของเอสอาร์ทีที่คล่องตัวจากรัฐวิสาหกิจแบบการรถไฟฯ จะสามารถบริหารสินทรัพย์ที่ดินที่มีอยู่ได้หลากหลายมากขึ้น อาจไม่ใช่รูปแบบของการบริหารสัญญาเพื่อการเช่าเพียงอย่างเดียว ซึ่งความคล่องตัวเหล่านี้ จะทำให้สินทรัพย์ของการรถไฟฯ ได้นำไปต่อยอด แข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และทันต่อสถานการณ์ปัจจุบัน ท้ายที่สุดเพื่อนำรายได้มาแก้ไขปัญหาหนี้สินของการรถไฟฯ ที่ขาดทุนจากการเดินรถ”

สำหรับพื้นที่ทำเลทองของการบริหารสินทรัพย์ที่ ร.ฟ.ท.คาดว่าเอสอาร์ทีจะสามารถบริหารสร้างมูลค่าได้มากขึ้น อาทิ โครงการพัฒนาพื้นที่นิคมรถไฟ กม.11 359 ไร่ มูลค่า 17,424 ล้านบาท โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีแม่น้ำ 278 ไร่ มูลค่า 13,320 ล้านบาท โครงการพัฒนาพื้นที่สถานีกลางบางซื่อ รวม 2,325 ไร่ มูลค่าไม่น้อยกว่า 1.5 แสนล้านบาท รวมไปถึงการบริหารสัญญาตลาดนัดสวนจตุจักร ที่ดินแปลงรัชดา อาร์ซีเอ และสถานีธนบุรี เป็นต้น

สำหรับเอสอาร์ทีเป็นบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. โดยคณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติให้จัดตั้งเมื่อวันที่ 29 ก.ย.2563 มีทุนจดทะเบียน 200 ล้านบาท ซึ่งความจำเป็นในการจัดตั้งบริษัทลูก ร.ฟ.ท.ระบุถึง การมีที่ดินที่ไม่ได้ใช้เพื่อการเดินรถจำนวน 38,469 ไร่ มูลค่าประมาณ 2.63 แสนล้านบาท แต่มีรายได้ผลตอบแทนจากการบริหารสินทรัพย์ประมาณปีละ 2.4 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 1% ของมูลค่าสินทรัพย์

โดยเหตุผลหลักของการบริหารสินทรัพย์ไม่คุ้มค่าต่อผลตอบแทนนั้น เนื่องจากการบริหารสินทรัพย์ไม่ใช่กิจกรรมหลักที่ ร.ฟ.ท.มีความชำนาญเฉพาะด้าน ทำให้ไม่สามารถนำสินทรัพย์ที่มีอยู่มาบริหารจัดการได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ จึงมีความจำเป็นที่ต้องจัดตั้งองค์กรขึ้นมาใหม่เพื่อบริหารสินทรัพย์เป็นกิจกรรมหลัก