ร.ฟ.ท.จุดพลุพื้นที่เชิงพาณิชย์ ยึดโมเดล ทอท.ชิงสถานีบางซื่อ

สถานีกลางบางซื่อมีแผนที่จะเปิดบริการเชิงพาณิชย์เดือน พ.ย.2564 ซึ่งการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) ปรับแนวทางการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์หลังจากที่ผ่านมาการประมูลพัฒนาพื้นที่แปลง A ไม่ประสบความสำเร็จ โดยจะเปิดประมูลใช้ประโยชน์พื้นที่เชิงพาณิชย์และป้ายโฆษณา บริเวณอาคารสถานีกลางบางซื่อ และสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง 12 สถานี รวม 50,000 ตารางเมตร

นายนิรุฒ มณีพันธ์ ผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ร.ฟ.ท.เตรียมเสนอโครงการเข้าที่ประชุมคณะกรรมการ ร.ฟ.ท.พิจารณาอนุมัติประมูลอีกครั้ง หลังจากที่การประชุมก่อนหน้านี้คณะกรรมการ ร.ฟ.ท.มอบหมายให้กลับไปจัดทำข้อมูลเพิ่มเติม พร้อมมอบให้ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ช่วยพิจารณาเพื่อให้ได้รูปแบบที่สอดคล้องสถานการณ์ปัจจุบัน

ทั้งนี้ แนวทางการจัดใช้ประโยชน์และจัดเก็บค่าตอบแทนนั้น ร.ฟ.ท.ได้ศึกษานำแนวทางการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ของบริษัท ท่าอากาศยานไทย จำกัด (มหาชน) หรือ ทอท.ที่ดำเนินการในท่าอากาศยานดอนเมืองและสุวรรณภูมิมาปรับใช้กับการประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งนำมาเป็นต้นแบบการทำธุรกิจในเชิงการจัดสรรผลประโยชน์ การจัดเก็บผลประโยชน์ตอบแทน เพื่อให้การบริหารงานของพื้นที่สถานีกลางบางซื่อเกิดผลกำไรและประโยชน์สูงสุด

“การรถไฟฯ นำโมเดล ทอท.มาใช้ในเรื่องของการบริหารพื้นที่ การจัดเก็บผลประโยชน์ตอบแทน แต่ยืนยันว่าจะไม่ได้ทำพื้นที่เชิงพาณิชย์ที่มุ่งเน้นกำไรจนกระทบต่อราคาสินค้ามากเกินไป และไม่ได้ให้เอกชนเข้าบริหารพื้นที่สถานีกลางบางซื่อทั้งหมด ยังมีพื้นที่ที่การรถไฟฯ บริหารจัดการเอง ดังนั้นราคาอาหารที่จะจำหน่ายในสถานีกลางบางซื่อจะมีราคาไม่แพง”

ปรับรูปแบบชิงแปลง A

นายนิรุฒ กล่าวว่า ขณะเดียวกัน ร.ฟ.ท.ยังมีแผนพัฒนาพื้นที่แปลง A สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งจากเดิมเคยมีการศึกษาจะเปิดประกวดราคาจัดหาเอกชนร่วมลงทุน (พีพีพี) ในคอนเซ็ปต์พื้นที่เชิงพาณิชย์แบบผสมผสาน (มิกส์ยูส) เนื้อที่ประมาณ 32 ไร่ แต่เนื่องจากพื้นที่แปลงนี้มีทางด่วนผ่ากลางทำให้ไม่ได้รับความสนใจจากเอกชน ล่าสุด ร.ฟ.ท.จึงมีแผนปรับคอนเซ็ปต์พัฒนาพื้นที่ใหม่ ให้เป็นศูนย์อาหาร ทำพื้นที่เชื่อมโยงกับสถานีกลางบางซื่อ

“เราจะพัฒนาแปลง A ให้เป็นศูนย์อาหารราคาไม่แพง ทำพื้นที่เชื่อมต่อกับสถานีกลางบางซื่อในลักษณะที่เดินเชื่อมต่อกันได้แบบไม่รู้ตัว เพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยของผู้ที่มาใช้บริการสถานีกลางบางซื่อเพิ่มขึ้น ดังนั้นไม่ต้องกังวลว่าเมื่อพื้นที่สถานีกลางบางซื่อเปิดประมูลให้เอกชนแล้ว จะไม่มีอาหารราคาประหยัดไว้บริการ เพราะเราจะพัฒนาพื้นที่แปลง A เพื่อรองรับเพิ่มเติม”

พัฒนา“ชอปปิงมอลล์”

รายงานข่าวจาก ร.ฟ.ท. ระบุว่า ตามนโยบายของกระทรวงคมนาคม ต้องการให้ ร.ฟ.ท.นำโมเดลการพัฒนาพื้นที่และรูปแบบจัดการผลประโยชน์ตอบแทนของ ทอท.มาศึกษาเพื่อปรับใช้กับการประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์สถานีกลางบางซื่อ เนื่องจาก ทอท.เป็นต้นแบบที่สำเร็จในการจัดสรรพื้นที่ในท่าอากาศยานดอนเมืองและสุวรรณภูมิ โดยสร้างรายได้เชิงพาณิชย์เพื่อสนับสนุนองค์กรได้ต่อเนื่อง

ทั้งนี้ เบื้องต้นโมเดลที่ ร.ฟ.ท.จะนำมาปรับใช้ คือ การจัดสรรพื้นที่ภายในสถานีกลางบางซื่อให้พัฒนาห้างร้านรูปแบบชอปปิงมอลล์ มีสินค้าและบริการที่หลากหลาย รวมไปถึงสินค้าแบรนด์เนมคล้ายการบริการในท่าอากาศยาน เพื่อยกระดับให้สถานีกลางบางซื่อไม่เป็นเพียงสถานีบริการการเดินทาง แต่เป็นสถานีพักผ่อนของผู้เดินทางและบุคคลทั่วไป รองรับเปิดบริการรถไฟความเร็วสูงปี 2568-2569

“โมเดลของ ทอท.ที่นำมาศึกษาจะเห็นได้ว่ามีการจัดสรรพื้นที่หลากหลาย สินค้าและบริการตอบโจทย์ผู้ใช้บริการ ผู้ที่เดินทางทำให้สถานีรถไฟมีชีวิตชีวา ผู้โดยสารหรือประชาชนมาใช้บริการได้ เป็นอีกหนึ่งจุดนัดพบ และยังศึกษาการจัดเก็บผลประโยชน์ตอบแทนที่ ทอท.ทำในรูปแบบจ่ายส่วนแบ่งรายได้”

ขยายพื้นที่เชิงพาณิชย์

สำหรับพื้นที่เชิงพาณิชย์ภายในสถานีกลางบางซื่อ เดิม ร.ฟ.ท.มีการศึกษาพัฒนาประมาณ 1.2 หมื่นตารางเมตร แต่เนื่องจากนโยบายกระทรวงคมนาคมที่ต้องการให้เพิ่มรายได้พื้นที่เชิงพาณิชย์เพื่อสนับสนุนรายได้จากการเดินรถเพื่อทำให้สถานีกลางบางซื่อสร้างรายได้คุ้มค่าต่อการลงทุน ร.ฟ.ท.จึงศึกษาเพิ่มพื้นที่เชิงพาณิชย์เป็น 5.1 หมื่นตารางเมตรโดยเพิ่มพื้นที่ส่วนของโซนรถไฟความเร็วสูงราว 1.8 ตารางเมตร และมีพื้นที่โฆษณาอีกราว 2.3 พันตารางเมตร

โดย ร.ฟ.ท.จะเปิดประมูลพื้นที่เชิงพาณิชย์ภายในสถานีกลางบางชื่อ และสถานีรถไฟสายสีแดง 12 สถานี แบ่งเป็น 4 สัญญา ได้แก่ 

1.เชิญชวนยื่นข้อเสนอผลตอบแทนการใช้ประโยชน์พื้นที่เพื่อประกอบกิจกรรมเชิงพาณิชย์บริเวณอาคารสถานีกลางบางชื่อ 

2.เชิญชวนยื่นข้อเสนอเพื่อสิทธิการบริหารจัดการพื้นที่ติดตั้งป้ายโฆษณาบริเวณอาคารสถานีกลางบางชื่อ โดยทั้ง 2 สัญญาเป็นสัญญาระยะยาว 20 ปี

3.เชิญชวนยื่นข้อเสนอผลตอบแทนการใช้ประโยชน์พื้นที่เพื่อประกอบกิจกรรมเชิงพาณิชย์ บริเวณอาคารสถานีรถไฟชานเมืองสายสีแดง 12 สถานี 

4.เชิญชวนยื่นข้อเสนอเพื่อสิทธิการบริหารจัดการพื้นที่ ติดตั้งป้ายโฆษณา บริเวณอาคารสถานีรถไฟชานเมืองสายสีแดง 12 สถานี ซึ่ง 2 สัญญาเป็นสัญญาระยะสั้น 3 ปี

คาดเปิดประมูล ต.ค.นี้

ทั้งนี้ คาดว่า ร.ฟ.ท.จะให้เอกชนยื่นข้อเสนอภายในเดือน ต.ค.นี้ และเอกชนเข้ามาบริหารพื้นที่เชิงพาณิชย์ต้นปี 2565 โดยระยะเร่งด่วนเอกชนผู้ชนะการประมูล ต้องเข้ามาบริหารพื้นที่บริเวณประตู 4 ที่จะพัฒนาเป็นร้านอาหารสำหรับให้บริการผู้โดยสาร ตามด้วยการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบช็อปปิ้งมอลล์ ร้านค้า และสินค้าแบรนด์เนม

รายงานข่าวระบุว่า รูปแบบการจัดเก็บผลประโยชน์ตอบแทนที่ ทอท.ดำเนินการภายใต้สัญญาบริหารพื้นที่ท่าอากาศยานดอนเมืองและสุวรรณภูมิ ซึ่งมีคู่สัญญาเป็นกลุ่มคิงเพาเวอร์ กำหนดให้จ่ายส่วนแบ่งรายได้ (Revenue sharing) 20% ตลอดสัญญา 10 ปี หรือถ้าปีใดส่วนแบ่งรายได้น้อยกว่าอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำ (Minimum guarantee) ที่คิงเพาเวอร์เสนอไว้ให้จ่ายตามอัตราผลตอบแทนขั้นต่ำแทน