Industrial Estate Sector เห็นสัญญาณการฟื้นตัวของอุปสงค์ชัดเจนมากขึ้น

ในขณะที่มูลค่าของโครงการที่ BOI อนุมัติเพิ่มขึ้นเป็น 3.51 แสนล้านบาท (+28% YoY; Figure 3) ในงวดเก้าเดือนแรกของปีนี้ ทั้งนี้ อุปสงค์การลงทุนในพื้นที่ EEC คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 30% ของยอดที่ยื่นขอสิทธิประโยชน์ BOI และยอดที่ BOI อนุมัติ (Figure 4 - Figure 5) โดยในพื้นที่ EEC โครงการที่ตั้งอยู่ในจังหวัดระยองคิดเป็นสัดส่วนสูงที่สุดที่ 53% ของมูลค่าโครงการที่ยื่นขอสิทธิประโยชน์ BOI ทั้งหมด และคิดเป็น 48%ของมูลค่าโครงการที่ BOI อนุมัติ (Figure 6 - Figure 7) ในขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ยังคงเป็นกลุ่มหลักที่ได้รับความสนใจมากเป็นพิเศษ (~12-15%; Figure 8 - Figure 9)

 

อุปสงค์จากญี่ปุ่น และจีนยังคงแข็งแกร่ง นำโดยกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์

อุปสงค์จาก FDI เพิ่มขึ้น 220% YoY ในงวด 9M64 จาก 1.16 แสนล้านบาทใน 9M63 เป็น 3.72 แสนล้านบาทในงวด 9M64 ซึ่งอาจะเป็นการสะท้อนถึงผลจากฐานที่ต่ำเนื่องจากมีการใช้มาตรการ lockdown ประเทศในปี 2563 ทั้งนี้ การกลับมาดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจและการเปิดประเทศยังเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดย 91% ของอุปสงค์มาจากโครงการเดิมที่มีอยู่แล้ว ซึ่งหากแบ่งตามประเทศ ญี่ปุ่น และจีนยังคงติด Top 5 (Figure 10 - Figure 11) และอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 20% (Figure 12 - Figure 13) ซึ่งอาจเป็นการบ่งชี้ถึงแนวโน้มการย้ายฐานการผลิตจากกรณีพิพาททางการค้าระหว่างจีนและสหรัฐ

 

 

 

ดัชนีชี้นำภาวะเศรษฐกิจไทยแสดงสัญญาณการฟื้นตัว

ดัชนีชี้นำภาวะเศรษฐกิจไทยบางตัวเริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวแล้ว ซึ่งอาจจะเป็นการบ่งชี้ถึงอุปสงค์ที่เร่งตัวขึ้นของยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม โดยดัชนีดังกล่าวได้แก่ i) อัตราการใช้กำลังการผลิต (Capacity Utilization) ที่เพิ่มขึ้นเป็น 64.4 ในเดือนตุลาคม 2564 (+1% YoY, +3% MoM; Figure 14) ii) ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรมของประเทศไทย (MPI) ที่เพิ่มขึ้นเป็น 99.1 ในเดือนตุลาคม 2564 (+2% YoY,+3% MoM; Figure 15) iii) ดัชนีการลงทุนภาคเอกชนที่เพิ่มขึ้นเป็น 134.8 ในเดือนตุลาคม 2564 (จาก 132.1 ในเดือนสิงหาคม 2564; Figure 16) และ iv) ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (Business sentiment index) ที่เพิ่มขึ้นเป็น 48.4 ในเดือนพฤศจิกายน 2564 (จาก 47 in Oct-2021; Figure 17).

 

เราใส่แนวโน้มการฟื้นตัวเข้าไว้ในสมมติฐานของเราแล้ว

เราคาดว่า Amata Corporation (AMATA.BK/AMATA TB)* และ WHA Corporation (WHA.BK/WHATB)* จะได้อานิสงส์จากอุปสงค์ของนิคมอุตสาหกรรมที่เร่งตัวขึ้นโดยจะได้แรงหนุนจากลูกค้าในพอร์ตของบริษัท ทั้งนี้ AMATA มีสัดส่วนลูกค้าจากญี่ปุ่นประมาณ 63% ของจำนวนลูกค้าทั้งหมดของนิคม AMATA City ชลบุรี โดยอยู่ในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ 8% นอกจากนี้ สัดส่วนของลูกค้าจากจีน และญี่ปุ่นยังคิดเป็น 35% และ 29% ของจำนวนลูกค้าทั้งหมดของ AMATA City ระยอง โดยอยู่ในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ 9% ในขณะเดียวกัน WHA มีสัดส่วนลูกค้าจากญี่ปุ่น และจีน 25% และ 23% ของพอร์ตลูกค้าทั้งหมดตามลำดับ โดยอยู่ในกลุ่มอิเล็กทรอนิกส์ 14% เราใช้สมมติฐานยอดขายที่ดินปี 2565 ของ AMATA ที่ 950 ไร่ เพิ่มขึ้นจาก 400 ไร่ในปี2564 และของ WHA ที่ 1,000 ไร่ เพิ่มขึ้นจาก 700 ไร่ในปี 2564 ในขณะเดียวกัน เราประเมิน PER สำหรับธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของทั้ง AMATA และ WHA แบบมี premium ที่ 20.5x (+1.0 S.D) เพื่อสะท้อนถึงผลประโยชน์ระยะยาวของทั้งสองบริษัท

 

 

Valuation & Action
 

จากสัญญาณบวกของตัวชี้วัดที่เกี่ยวข้อง เราจึงคาดว่าอุปสงค์ยอดขายที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมจะเร่งตัวขึ้นในปี 2565 อย่างไรก็ตาม เรามองว่าความไม่แน่นอนเกี่ยวกับเชื้อ COVID-19 สายพันธุ์ใหม่เป็นประเด็นสำคัญที่ต้องจับตา เพราะอาจเป็นปัจจัยที่ทำให้มีการเลื่อนการดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจออกไป เรายังคงให้น้ำหนักหุ้นกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมที่ Neutral โดยยังคงคำแนะนำ และราคาเป้าหมายของหุ้นรายตัวในกลุ่มนี้เอาไว้เท่าเดิม ซึ่งได้แก่ AMATA (แนะนำถือ ราคาเป้าหมาย 18.40 บาท) และ WHA (แนะนำซื้อ ราคาเป้าหมาย 4.10 บาท)

 

Risks

ความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์ (Geopolitical risks), เศรษฐกิจชะลอตัว, ภัยธรรมชาติ, การซื้อที่ดิน, การกระจุกตัวของกลุ่มอุตสาหกรรม, เงินทุนไม่เพียงพอ