ไนท์แฟรงค์ ชี้ราคาคอนโดโค้งสุดท้ายปีนี้ถึงจุดต่ำสุด

นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า การระบาดของโควิด-19  ได้ส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมในทางลบเป็นวงกว้างและเกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำทั่วโลก ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดช่วง2 ปีที่ผ่านมา อุปทานใหม่ของคอนโดในกรุงเทพ ลดลงถึง 65% จากจำนวนอุปทานก่อนโควิดอยู่ที่60,000 ยูนิต ในปี 2563ลดลงเหลือ 22,000 ยูนิต  และปี 2564 เหลือ 11,000 ยูนิต แต่แนวโน้มในปี 2565 น่าจะดีขึ้น

"ผู้ซื้อที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเวลานี้น่าจะเป็นโอกาสเดียวที่จะได้ซื้อคอนโดราคาถูกเท่าที่เป็นไปได้ เมื่อเศรษฐกิจและธุรกิจในภาพรวมปรับตัวดีขึ้นจากการเปิดประเทศ โอกาสที่จะซื้อคอนโดในราคาขายที่ถูกขนาดนี้นั้นจะมีโอกาสที่น้อยมาก "

นายพนม  กล่าวว่า กรณีหากเป็นการซื้อเพื่อลงทุน มี 2 ปัจจัยให้พิจารณาคือ 1. ราคาซื้อตอนนี้ เหมาะสมสำหรับการลงทุนหรือไม่ ทั้งนี้จะขึ้นอยู่กับเงินลงทุนว่าต้องกู้และต้นทุน และ2. ตลาดเช่าเป็นอย่างไร จะใช้เวลาอีกนานเท่าไรจึงจะฟื้นตัว และอัตราค่าเช่าเป็นอย่างไรบ้าง 

จากข้อมูลไนท์แฟรงค์ พบว่า อุปทานใหม่ (New Supply)ของคอนโดในกรุงเทพลดลงอย่างมีนัยสำคัญจากกว่า 60,000 ยูนิตในช่วงก่อนโควิด เหลือเพียง 22,000 ยูนิต ในปี 2563 และ 11,000 ยูนิตในปี 2564 

•    ราคาขายลดลง

ถึงแม้ว่าจะลดลงไม่มากนัก แต่หลายโครงการมีการเสนอโปรโมชั่น ทั้งที่ประกาศเป็นการทั่วไปและในแวดวงกลุ่มนักลงทุนขาประจำของแต่ละบริษัท ซึ่งทำให้ราคาซื้อสุทธิลดลงมากอาจมากถึง 20-30% ในบางโครงการ นอกจากนี้ราคาขายต่อ / ราคาขายคอนโดมือสอง ก็ปรับลดลงมากถึง 20% ในหลายโครงการ 

•    ผลตอบแทนการลงทุนจากการปล่อยเช่า ค่าเช่า และอัตราว่าง

แน่นอนว่าอุปสงค์ "ลดลด"เพราะจำนวนคนตกงานจากโควิดมาก จำนวนผู้เช่าในตลาดย่อมลดลง ค่าเช่าก็ลดลง เพราะการแข่งขันด้านราคาเพื่อให้ปล่อยเช่าได้ก่อนนักลงทุน(เจ้าของ) ที่ใช้เงินกู้สูงในการลงทุน และยังต้องผ่อนธนาคารอยู่ มีความจำเป็นต้องมีรายได้จากค่าเช่าเพื่อผ่อนแบงค์ ย่อมทำให้ค่าเช่าลดลง และจากอุปสงค์ที่ลดลงอย่างมากย่อมทำให้อัตราว่างจากการให้เช่าของตลาดเพิ่มสูงขึ้น ตามหลักเกณฑ์ของอุปสงค์-อุปทาน

    สำหรับปัญหาการลงทุนจากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ซึ่งเป็นปัญหาจากตลาดและส่งผลกระทบต่อนักลงทุนที่ซื้อไว้ด้วยราคาขายก่อนโควิดระบาด ซึ่งมีราคาสูง ขณะที่ค่าเช่าลดลง อัตราว่างเพิ่มสูงขึ้น แสดงถึงรายได้ของนักลงทุนรายนั้นๆย่อมต้องลดลง แต่นักลงทุนรายเก่าที่"ไม่มี"ภาระทางการเงินที่ต้องผ่อนธนาคารนั้น อาจได้รับผลกระทบไม่มากนัก

นายพนม  กล่าวว่า นักลงทุนที่มีความรู้ความเข้าใจเรื่องการลงทุนในอสังหาฯ ว่าตลาดคอนโดให้เช่าทำเลตรงไหน โครงการไหน ห้องชุดและฟังก์ชั่นห้องแบบไหนที่ผู้เช่าจะให้ความสนใจ รวมไปถึงการกำหนดค่าเช่าและความต้องการของตลาดมีอยู่มากน้อยเพียงใด กลุ่มนักลงทุนเหล่านี้ยังมีโอกาสที่สามารถลงทุนได้

 Capital Gain หลังจากลดราคาและหมดโปรโมชั่นแล้วราคาขายต่อจะอยู่ตรงไหน ถ้าราคากลับไปอยู่ที่ราคาก่อนลดราคา ผู้ลงทุนก็กำไร 20%
 ซึ่งจากข้อมูลพบว่า  ช่วงนี้ยังสามารถลงทุนได้ เพราะผลตอบแทนการลงทุนยังคงอยู่ที่ 4.11% และยังมีโอกาสได้รับ Capital Gain ที่สูงถึง 20% ด้วยเช่นกัน

      "แม้ว่าเราจะอยู่ในสถานการณ์ที่ไม่ปกติ หากนักลงทุนรู้จักเลือกทำเลและโครงการที่มีราคาขายเหมาะสม ส่วนแนวโน้มของราคาจะลดลงอีกหรือไม่นั้นจะอยู่ที่โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือสร้างเสร็จแล้ว และเจ้าของโครงการต้องการเงินสดสำหรับแก้ปัญหาทางการเงินหรือต้องการปิดโครงการก็จะทำการลดราคาขาย เพื่อให้ขายได้หมดและปิดโครงการ นอกจากนี้การลดราคาลงอาจเกิดจากการขายต่อหรือขายคอนโดมือสอง โดยที่ผู้ซื้อมือแรกอาจมีปัญหาเรื่องการผ่อนชำระหรือมีปัญหาทางการเงิน"

 สำหรับการพัฒนาคอนโดใหม่ที่จะเกิดขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ ระดับราคาขายคงปรับลดลงไม่มากนัก เพราะต้นทุนที่ดินส่วนใหญ่ที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ซื้อไป เป็นต้นทุนที่ดินที่ซื้อก่อนโควิดระบาด และเจ้าของที่ดินไม่ลดราคาขายที่ดินในเมือง ดังนั้นนักพัฒนาฯ ที่มีการเปิดโครงการใหม่จำเป็นต้องลดสเปกหรือลดคุณภาพมาตรฐานงานก่อสร้างอาคารลง เพื่อให้สามารถลดราคาขายลงได้

แต่หากเป็นสเปกเดียวกับโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันในราคาที่ลดลงนั้นจะทำได้ค่อนข้างยาก นักพัฒนาจึงยอมลดกำไรลงเพื่อลดราคาขายลงได้ แต่ก็ไม่สามารถลดได้มากนัก  อีกประการก็คือนักพัฒนาจะสามารถลดราคาขายลงได้ก็ต่อเมื่อได้ต้นทุนที่ดินแปลงใหม่ที่มีราคาถูกลง ซึ่งในปัจจุบันราคาที่ดินที่สามารถพัฒนาโครงการได้ยังไม่มีแนวโน้มลดลงตามสภาวะเศรษฐกิจ