"ศุภาลัย"ประเมินอสังหาฯ65ยอดขายฟื้นใกล้เคียงปี62
ศูนย์วิจัยศุภาลัย ทำนายแนวโน้มอสังหาปี65 มีโอกาสฟื้นตัวใกล้เคียงปี 2562 ก่อนเกิดสถานการณ์โควิด หลังเผชิญวิกฤติโรคระบาด
นายประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา ศูนย์วิจัยศุภาลัย เผยถึง ตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ชี้ว่าภาวะการขายขยายตัวเล็กน้อยจากปี 2563 เนื่องมาจากการแพร่ระบาดของโควิด -19 ที่ยังคงอยู่และทวีความรุนแรง แม้ว่าสถานการณ์จะมีความคล้ายคลึงกันจากการบังคับใช้มาตการล็อคดาวน์เป็นระยะเวลา 1 ไตรมาสเท่ากัน แต่การแพร่ระบาดระลอกใหม่ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจไทยในช่วงไตรมาส3/64 ส่งผลให้การฟื้นตัวของธุรกิจที่อยู่อาศัยเลื่อนออกไปอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลายจำนวนผู้ติดเชื้อรายใหม่ลดลง มีการเปิดประเทศและกิจกรรมทางเศรษฐกิจดีขึ้นปลายปีที่ผ่านมา สอดคล้องกับผลผลิตมวลรวมที่ขยายตัวกว่าปี 2563
แต่อย่างไรก็ตามมาตรการป้องกันสถานการณ์การแพร่ระบาดจากภาครัฐ ในการปิดห้างร้านและจำกัดกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยเฉพาะในกลุ่มธุรกิจท่องเที่ยวและธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เป็นสาเหตุหลักทำให้ปี2564 "อุปสงค์" ในตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้น ผู้ประกอบการต่าง "ชะลอ"การเปิดตัวโครงการใหม่ช่วง2ปีที่ผ่านมาทำให้ "อุปทาน"เพิ่มขึ้นเล็กน้อย คาดการณ์ว่ายอดขายที่อยู่อาศัยรวมในปี 2564 ประมาณ 76,000 หน่วย
สินค้าประเภทบ้านเดี่ยวเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบน้อยที่สุดเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยทุกประเภท คาดการณ์ว่ายอดขายในปี 2564 จะอยู่ที่ 11,000 หน่วยยอดขายของบ้านเดี่ยว "ทรงตัว" แสดงถึงความต้องการที่อยู่อาศัยจริงที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่องจากกลุ่มที่มีกำลังซื้อในระดับกลาง-บน เมื่อพิจารณาระดับราคาที่ของที่อยู่อาศัยที่ขายได้ พบว่ากลุ่มทาวน์เฮาส์กลับขายได้เพิ่มขึ้นทุกระดับราคา !! คาดว่ายอดขายทาวน์เฮาส์จะอยู่ที่ 28,000 หน่วย เมื่อเทียบกับ ปี 2563 ประมาณ 20,000 หน่วย
ส่วนคอนโด/อาคารชุดได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยยอดขายปี 2563"ลดลง"ครึ่งหนึ่งจากสภาวะปกติหลังจากที่ปี 2562 อุปสงค์เริ่ม "ชะลอ"ตัวจากมาตรการแอลทีวี โดยในปี 2564 ประมาณการยอดขายอยู่ที่ 28,000 หน่วยเกิดจากการ"ชะลอ"เปิดตัวโครงการใหม่ คาดว่าจะเริ่มกลับเข้ามาอีกครั้งในปี 2565 เป็นต้นไป ส่วนหนึ่วเกิดจากการผ่อนคลายมาตการจำกัดการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (แอทีวี)ทำให้มีความเป็นไปได้ที่ยอดขายอาคารชุดจะเติบโตได้เทียบเคียงกับสภาวะก่อนเกิดวิกฤติ หรือประมาณ 50,000 หน่วย
ฝ่ายวิจัยศุภาลัย ได้ทำการประมาณการพฤติกรรมของอัตราการขายจากสินค้าที่นำออกขายโดยรวม (%Sold) เปรียบเทียบกับอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ (%GDP) โดยสามารถเขียนความสัมพันธ์ในรูปแบบของสมการ ดังนี้
%Sold=28.564+2.135%GDP
Adjusted R^2 = 0.422 S.E. of the estimate = 9.3062
F-Statistic = 20.726 Durbin-Watson = 1.211
หมายเหตุ: *, ** Standard Error
ภายใต้สมมติฐานที่ว่า ผลผลิตมวลรวมในประเทศ (GDP)ของปี 2565 จะเติบโต 3% และไม่มีการระบาดของโควิด -19 ระลอกใหม่ จึงพยากรณ์ได้ว่าอัตราการขายของตลาดจะสามารถกลับมาอยู่ที่ระดับ 34% ซึ่งต่ำกว่าปี 2561 แต่สูงกว่าปี 2562 หรือปีก่อนการระบาดของโควิด-19 เล็กน้อย
อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลในอดีตแสดงให้เห็นว่าอุปทานส่วนเพิ่มในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2555-2562 จะอยู่ประมาณ 110,000-130,000 หน่วยต่อปี แต่ในภาวะเช่นปี 2565 คาดว่าอุปทานน่าจะอยู่ในช่วง 90,000-100,000 หน่วย
จากการประมาณการจากแบบจำลอง สามารถทำนายได้ว่าภาวการณ์ขายมีความเป็นไปได้ในระดับกลางที่จะกลับมาที่ 100,000 หน่วยได้อีกครั้ง หรืออีกนัยหนึ่งคือ ภาวะตลาดมีแนวโน้มที่จะกลับไปสู่ปี 2562 หรือปีก่อนการเกิดโรคระบาด
การกลับมาฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเผชิญกับความท้าทายจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจของไทยที่กลับมาหลังเปิดประเทศเพื่อรับนักท่องเที่ยว และการกลับมาดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจอย่างเต็มรูปแบบอีกครั้ง
เนื่องจากกิจการท่องเที่ยวส่วนคงหายไป3ใน4 จากสถานการณ์ปกติ ซึ่งเป็นปัจจัยเสี่ยงที่ทำให้ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถกลับสู่ค่าเฉลี่ยได้ในระยะสั้น นอกจากนี้ราคาน้ำมันที่สูงขึ้นเป็นแรงกดดันในทางลบต่อภาคการค้าระหว่างประเทศ แม้ว่าการส่งออกจะยังคงดีอยู่ก็ตาม ปัจจัยข้างต้นจะส่งผลกระทบต่อไปเป็นสัดส่วนต่อกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย
