เก็บภาษีที่ดิน100%นาทีทอง!อสังหาฯตุนที่ดินผุดโครงการใหม่

อิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า หากกระทรวงการคลังเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% ในปีนี้  เชื่อว่าภาคอสังหาฯ ได้รับผลกระทบน้อย เนื่องจากบ้านจัดสรรได้รับการลดภาษี 90% อยู่แล้วตามกฏหมายหลัก 3 ปีนับตั้งแต่การรับใบอนุญาตจัดสรร ส่วนอาคารชุด/คอนโดมิเนียม ได้รับการลดหย่อน 90% เช่นเดียวกัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับการอนุญาตก่อสร้าง ฉะนั้นช่วงที่ผ่านมาที่มีการลดหย่อนภาษีที่ดิน 90% ไม่มีผลต่อธุรกิจอสังหาฯ

โดยธุรกิจอสังหาฯ ได้รับผลกระทบจากมาตรการ “ล็อกดาวน์” มากกว่าที่ทำให้การก่อสร้างล่าช้า หรือการชะลอเปิดโครงการเนิ่นนานออกไป แม้จะได้รับใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว หรือได้รับใบอนุญาตจัดสรรแล้ว อาจเลยกำหนด 3 ปีได้ซึ่งสถานการณ์โควิดกินเวลามากว่า 2 ปีแล้ว 

ดังนั้น ภาคอสังหาฯ มีจำนวนไม่มากที่ได้รับผลกระทบ และอีกส่วนหนึ่งของโครงการที่ครบ 3 ปีแล้วต้องจ่ายตามปกติ ซึ่งขณะนี้พบปัญหาว่า “แต่ละท้องถิ่นตีความไม่เหมือนกัน” บางท้องถิ่นหากสร้างเสร็จแล้วจะเรียกเก็บภาษีในอัตราที่อยู่อาศัย กล่าวคือ “ล้านละ 200 บาท” แต่บางท้องถิ่นจะระบุว่าเป็นอื่นๆ ฉะนั้นต้องคิดภาษีในอัตรา ล้านละ 3,000 บาท

“กระทรวงการคลัง ควรมีการปรับแก้ไขให้เป็นมาตรฐานเดียวกัน มีความชัดเจน เพื่อจะได้ไม่ต้องตีความ”
 

ในส่วนของการจัดเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% กระทบธุรกิจอสังหาฯ ไม่มากนักเทียบ์ ภาคธุรกิจอื่นที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยวทั้งโรงแรม รีสอร์ท ซึ่งลูกค้านักท่องเที่ยวหายไปกลุ่มเหล่านี้ไม่มีรายได้ หรือ “ปิดกิจการ” อยู่ แต่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเช่นเดียวกับกลุ่มร้านอาหาร สถานบันเทิงทั้งหลายที่ถูกล็อกดาวนปิดกิจการ ล็อกดาวน์ หรือกำหนดเวลาจำหน่าย เช่น สุรา เบียร์ 

“กลุ่มเหล่านี้ได้รับผลกระทบรุนแรง  เพราะรายได้ไม่เหมือนเดิม แต่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต้องจ่ายเต็ม รวมทั้งอุตสาหกรรมต่างๆที่มีการชะลอการผลิตทั้งหมด ตรงนี้ต้องจ่ายภาษีเต็ม !! อัตราล้านละ 3,000 บาท ไม่ใช่ ล้านละ 200 บาทแบบที่อยู่อาศับหรือล้านละ 100 บาทแบบเกษตร”

จากสถานการณ์ดังกล่าวเป็นไปได้ว่า เมื่อมีการเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% เจ้าที่ดินบางแห่งอาจอยากขายที่ดินออก โดยเฉพาะกลุ่มเจ้าของที่ต้องการเงินสดในการเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจหรือครอบครัว แต่ “ดีมานด์” ในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่จะซื้อ ก็ต้องชั่งน้ำหนัก! เพราะทุกคนไม่ต้องการสต็อกที่ดินมากนัก 

แต่ยอมรับว่าช่วงนี้มีการประกาศซื้อดินของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะต้องการซื้อที่ดินเพิ่มรองรับการขยายธุรกิจ หลังจากชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ร่วม 2 ปี ทำให้ช่วงที่ผ่านผู้ประกอบการไม่สต็อกที่ดินมาก เวลานี้จึงถือเป็นจังหวะที่เหมาะสม

ปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การเก็บภาษีที่ดินเต็มอัตรา 100% ในส่วนของพฤกษาไม่ได้รับผลกระทบ เพราะไม่มีที่ดินในมือจำนวนมากเหมือนในอดีต แต่หากใครสะสมที่ดินเยอะจะเป็นปัญหา!

อย่างไรก็ดี ปีนี้มีการประกาศซื้อที่ดินค่อนข้างมาก เพราะต้องการพัฒนาโครงการใหม่หลังจากชะลอมา 2 ปี  ซึ่งเป็นจังหวะเดียวกับที่คลังจะมีการจัดเก็บภาษีพอดี

“การซื้อขายที่ดินไม่ใช่เรื่องง่าย ยิ่งเกรดเอ ไม่ลดราคาลงง่ายๆ ยกเว้นเกรดบี เกรดซี เพราะเศรษฐกิจแบบนี้คนไม่อยากซื้อเก็บ สำหรับพฤกษา บางที่เราอยากซื้อที่ดินใหม่เพื่อขยายธุรกิจในทำเลที่ต้องการ แต่บางที่เราอยากขายเพื่อเอาเงินสดเข้ามาเพราะที่ดินในโซนนั้นอาจมีจำนวนมากหรือเสี่ยงไปจึงยังไม่อยากขึ้นโครงการ เราอยากซื้อที่ดินในเซ็กเมนต์ที่สามารถพัฒนาโครงการแล้วตอบโจทย์ลูกค้าเรียลดีมานด์ได้จริง”

ทางด้าน ชนินทร์ วานิชวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ฮาบิแทท กรุ๊ป จำกัด กล่าวว่า ภาษีที่ดินน่าจะกระทบเจ้าของที่ดินจำนวนมาก ทำให้อยากเปลี่ยนมือขายออก! ไม่ต้องการเก็บไว้เป็นต้นทุน ทำให้ตลาดมีการหมุนเวียนซื้อขายตัวที่ดินมากขึ้น แต่ในมุมหนึ่งผู้ที่ถือที่ดินจำนวนมากโดยเฉพาะตระกูลเก่าแก่ไม่กระทบเพราะสายป่านยาว

“ในมุมดีเวลลอปเปอร์ถือว่าเป็นโอกาสดี!! ในการซื้อที่ดินพัฒนาโครงการ เพราะเจ้าของที่ไม่ต้องการเสียภาษีสูงขึ้นถึง100% จากที่เคยจ่ายแค่ 10% มา 2 ปี”

 หากเป็นที่ดินในเมืองติดรถไฟฟ้า ทำเลสุขุมวิท เจ้าของที่ดินที่ไม่เดือดร้อนคงยังไม่ยอมขายออก ยกเว้นเจ้าของที่ต้องการเงินสดไปหนุนสภาพคล่องให้ธุรกิจ อาจยอมลดราคาลงบ้างแต่ไม่มาก เช่น หากถือครองอยู่ 10 แปลงอาจลดราคาลง 1-2 แปลง

แต่ถ้าเป็นที่ดินรอบนอกเมืองที่เจ้าของอยากขายราคาจะลงต่ำ ยิ่งเดือดร้อนมากอาจหั่นราคา 20-30% แต่หากไม่เดือดร้อนแต่อยากขายออกราคาน่าจะปรับลดลง 5-10%  เชื่อว่า สนนราคาที่ดินไม่ถึงขั้นหั่นลง 50% ยิ่งทำเลเกรดเอ!! ดีมานด์มีอยู่ตลอดกาล